潘石屹：不会再卖资产 SOHO 3Q或将分拆上市

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距离转型已经过了将近6年的时间，3月20日，SOHO中国交上了其2017年的成绩单，净利润增幅达420%，但租金收入并未达到当初设定的40亿元的目标。SOHO中国董事长潘石屹表示，未来将不再销售旗下物业，留下来的资产都是核心资产，SOHO 3Q或将分拆上市。

SOHO中国CEO张欣继续缺席20日的业绩发布会，在阎岩辞任执行董事及总裁之后，本次的业绩会仅有潘石屹和首席财务总监唐正茂参加。

转型6年答卷

SOHO中国年报显示，2017年，SOHO中国实现营业额约19.63亿元，同比上升约24%；净利润约47.33亿元，同比上升约420%。租金收入约16.69亿元，同比上升约11%；物业租赁毛利率约为80.5%，2016年约为79.7%；运营稳定的物业平均出租率达到约97%。

相较于转型之初几年的净利下滑、转型阵痛等提法，2017年的业绩已取得了长足的进步。2012年8月，SOHO中国开启转型，宣布将告别散售模式，从“开发-销售”转向“开发-自持”。当时，潘石屹留给公司转型的时限是5年，“5年之后，等手头上150万平方米的商业物业成熟之后，我们预计每年能够收到的租金收入将超过40亿元人民币。”

很明显，2017年16.69亿元的租金收入并没达到这一目标。但潘石屹对2018年租金收益仍信心满满，“租金收入在2018年肯定会有上升，公司在2017年实行了一套新的管理办法，保守的估计，租金收入2018年应该能够增长10%。”

潘石屹近年来对于房地产的看法趋于保守，他曾多次公开表示中国已经不缺房子了，“对看不清楚”，“在这个动荡的时候，我们还是采用保守的办法。”也正是由于其对于房地产市场的判断，SOHO中国由开发转向自持，从而了市场过去几年的爆发时期，被无数后辈反超。作为国内创立较早的明星地产企业，如今的SOHO中国相比于龙头房企碧桂园、恒大等，已经差了不止一个身位。

曾有自媒体如此评价潘石屹：“时代滚滚向前，曾会把握社会传播趋势、几十年如一日经营高大上精英朋友圈的老潘，在抖音、快手病毒式传播的时代，也落伍了。”

不再销售旗下物业

SOHO中国业绩的一大部分还来自物业销售的收入。

年报显示，遵循低买高卖的市场原则，公司继2016年成功出售SOHO世纪广场后，2017年再度以35.73亿元和50.08亿元的资产价格通过股权转让的方式，整售了位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO。整售的资产价格分别高于项目成本53%和85%，分别高于项目的账面重评价3.7%和7.9%，毛资本化率约为3.6%。

据不完全统计，3年时间内，SOHO中国已经出售了6个项目。除去年转让的两个上海的项目外，2014年，SOHO中国以52.3亿元的价格将上海SOHO海伦广场及SOHO静安广场出售给金融街控股，将凌空SOHO一半项目以30.5亿元的价格出售给携程；2015年9月，潘石屹将外滩股权转让给复星集团，收回45.85亿元资金；2016年7月，位于上海的SOHO世纪广场项目转让给国华人寿保险，成交总额为32.97亿元。

对于频繁出售物业的原因，潘石屹曾解释道：“做生意永远不变的规律就是低买高卖，既然市场给了这么好的机会，能赚钱就赚钱。”但剩下的项目将不会再进行出售，潘石屹在今年业绩发布会上表示，到今天为止，SOHO中国的非核心的资产已经销售完了，剩下的资产都是核心资产，未来将不会再销售了。对于光华路SOHO2未来是否会继续出售，潘石屹回应称：“光华路SOHO2这个项目资金量太大，八九十亿的资金，我觉得市场上也没有这样大的老板，我们决定在北京的CBD核心的地方来持有这个项目。”

唐正茂表示，项目的销售回流了大量的现金，我们也没有物色到很好的项目，就把公司盈利的现金跟股东分享了，公司的负债率是51%，负债成本也非常的低，为4.1%。另据潘石屹介绍，过去3年SOHO中国给股东的回报率加起来有62%。

手握大量现金的SOHO中国也在寻找新的项目，对于公司未来的计划，潘石屹称会考虑海航出售的资产，“市场上只要有便宜的项目我们就看，不光是海航一家，别的家我们也看。”

或将分拆上市

SOHO中国的第二次转型，是其2015年2月发布的共享办公产品SOHO 3Q，这一业务也被潘石屹寄予厚望。但这一新的商业模式的盈利能力尚待考证，多年来，SOHO 3Q的运营表现从未在财务报表上体现过。SOHO 3Q是否能支撑起二次转型，是否能成为SOHO中国的新的业绩增长点，还需要打一个问号。

年报显示，截至2017年末，已运营的SOHO 3Q平均出租率约87%。目前公司已在北京、上海、杭州、深圳和南京拥有26个SOHO 3Q中心，共计约26000个工位，2018年全国拓展继续快速进行。目前SOHO 3Q平均出租率达87%，涵盖IT、教育、金融、咨询服务、文化传媒等众多行业。唐正茂介绍，我们的计划是在2018年把共享办公SOHO 3Q的座位数在2017年的基础上翻一倍，达到四五万左右的规模。

仍然是SOHO中国的全资子公司，但是他们的经营模式不一样。”唐正茂坦陈，“SOHO中国的股价几乎没有反映出SOHO 3Q这种业务模式的。”

至于SOHO 3Q何时能够达到盈利，潘石屹回应称，SOHO 3Q是一个生意，生意前提就是能够盈利，这个特别重要。但SOHO 3Q的盈利模式跟做房地产是不一样的，我们要把规模不断地加大，把能不能在中国健康发展放在第一位。现在没有考虑怎么变现，我们先把这个商业模式做好。

但在随后的回答中，潘石屹又说道：“我们开辟的每一个SOHO 3Q，都是以利润为核心，不能跟互联网企业家一样只注重规模，只把规模做大。我们的要求是每一个3Q中心都要健康，健康的标志就是要不断地盈利，这个模式和管理办法已经找到了。所以规模不重要，每开一个盈利才是重要的。”

“等规模再进一步扩大，可以把这块业务分拆，到时候当然就可以释放SOHO 3Q的，对SOHO中国股东来讲意味着有非常大的。”唐正茂说。

对于上市的时机和地点，公司尚处于规划阶段，还未有定论。潘石屹表示，“至于说是到美国上市、中国香港上市还是A股上市，我觉得这些问题都不大，还没有到这样一步。什么样的市场欢迎我们，我们就到什么样的市场去上市。”