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博鳌特稿 | 东方证券邵宇:深度城市化中的房企角色转换下一篇
马光远发声,指引地产该这么办马光远,中国独立经济学家,经济学博士,产业经济学博士后。国内知名的经济学者和著名财经评论员,马光远近些年来在宏观经济、产业政策、民间以及房地产等领域具有重要的影响力。在2017年扑朔迷离的楼市中,马光远拨开重重迷雾,谨慎预测下半年北京(楼盘)楼市走势及买房时机,为购房者提供指导性意见。
三线城市稳定出手,一线城市追随枢纽物业
何时置业、在哪置业是当下购房者普遍关注的热点话题。根据每个城市自身的特点来比对,全国城市置业可以划分为几大类:例如以北京为首的一线城市,在产业、生活配套、人口流动层面是购房者关注的重点,在综合考虑具体物业的情况、所在的区域、购买目的、资产状况等前提下,地铁、高铁接驳的枢纽物业,或成为置业的热点板块;在三线城市中,因经济发展、城市规模等客观因素限制,其价格具有明显优势,因此可以成为刚需置业首选,在方面略有欠缺。
楼市不会面临崩盘,好地段永远是热点关注
中国缺乏具备品质居住条件的城市,而仅有的几个具备品质居住条件的城市之中又缺乏集地段、配套、标准的品质住宅产品。人们倾向于置业城市核心地段,而核心地段的扩大又需要发展时间,在当下有限的核心区位内,品质产品永远。
在中国的楼市未来可预见的几年时间里,房价并不会出现彻底的全面下跌和崩盘。究其原因,一方面是由于人口的基数问题,支撑房地产往上的力量仍然很强,即使经济高增长结束,国际资本高流入结束,但庞大的需求力量仍然在推着往前走。第二个方面是中国的城镇化进程还在继续,所以即便是政策参与调控,也仅仅会停留在热度降低,但不会出现崩盘的现象,而且楼市政策的调控并不会长时间持续,两年即是极限。因而从大的周期来讲,中国房地产的周期仍然会持续走高,但是城市的分化会继续加剧。
从1989年开始,房价便处于风口浪尖
《人民日报》早在1989年曾报道过:房价猛涨,百姓望楼兴叹。当时上海(楼盘)房价为2300元,北京为1900元,以一个大学生的薪资标准按当时的房价计算,毕业之后即使不吃不喝也需要一百年才能买得起一套房。而今北京房价均价已突破6万,四环以内的房价几近10万元以上,一套普通住房总价也在千万以上,按现在大学生薪资标准,即使100年也买不起一套房。
纵观中国楼市进程,房价其实是一个历史时空的概念,在不同的时期、不同经济发展下看房价,房价都是处于市场上游,百姓的风口浪尖。从总体趋势上看,房价一直呈现的态势,从未下跌过。
下半年楼市持续得降温,热点城市需概念支撑
房地产的逻辑正在从温饱型需求向品质性需求转变,属于转型期,受此影响2017年整个房地产走势也将在这个逻辑下发生改变,产生的影响将会出现四点现象:第一点,楼市会愈发冷静,盲目购房将消失,整体呈现持续降温;第二点,房地产是现今经济重要基础,政府不会过分打压,但调控仍会继续;第三点,热点城市急待概念支撑,明确发展方向;第四点,未来长期特大型城市和城市群房价会出现稳定态势,波动幅度较小。
重视政策周期,遵循市场规律
2009年、2013年、2016年,中国房价三次暴涨,其背后有一个共同原因:政策。政策变化是影响房价变动重要的因素。例如2016年房价的因素有四:第一个是政策,全国性的去库存的政策,把预期完全集中;第二个是资产荒;第三个是货币政策的配合;第四是土地饥饿营销。这四个政策共同推动了2016年房价暴涨。
因此,购房一定要重视政策及政策的周期。政府救市就是购房的信号,还需抓准时机入手。
房地产仍是支柱产业,城镇化将持续
美国是经济发展的强国,以他们的经济发现形式为鉴,可以发现在美国整体经济大格局中,即便城镇化已完成数年,但房地产仍然是支柱产业。无论在任何形式的经济体制下,一个国家的人口都在不断增加,一个城镇化人口也随之不断增加,因而城市房地产的将会一直存在。尽管在资本体制运作下,每一个周期都会出现调整,每一个周期泡沫都会得到根治,但整体仍是向上的。那么在中国,经济飞速发展,城镇化进程持续,因而涉及诸多基础产业的房地产支柱地位不会动摇,也不会改变。
在这个大的格局下,房地产市场一方面要看短期,另一方面要看长期。核心地段的优质资产,在资产配置里面永远都是不可或缺的。
中国四类未来城市,追随趋势成可行
根据未来发展判断,基本上将中国具备品质的城市划分为四类:第一类是五个全球城市,北、上、广、深、杭州(楼盘);第二类是国际城市;第三类是中心城市;第四类是区域大城市。以上任何一类城市都是极具的,但要避免楼市周期中的高点,也不要与政策趋势背道而驰。
2017年上半年楼市出现不稳定、盲目追随的现象。三、四线城市暴涨,但这些城市本身并不具备,单从价格层面看优势相对明显,但更适宜自住,并不适合。
旅游地产蓬勃兴起,或成北京未来方向
北京居住环境中缺的是自然环境,因而在北京公园地产具有很高,但从目前北京市内公园地块土地储备情况来看已几近开发殆尽,这便让短途距离、相对公园地产更高端的度假地产蓬勃兴起。加之,中国新政策“特色小镇”支持,短途度假地产迎来发展春天。
在北京来看,东北部的密云区古北水镇就是一个发展的主体趋势,并且随着配套完善,很多有远见的房企已经拿地开发,并获得了很好的收益。以古北水镇为榜样,特色小镇将会吸引大批开发商、者以及购房者的目光。
古北水镇兴起,龙湖产品水涨船高
古北水镇属于壹号度假区的热门区域,而龙湖作为区域内仅有的可售资产,带来了选择上的唯一性。但对于这点并不必过度担心,龙湖在业界是公认的别墅专家,品质具有保障。其造园标准也属一流,所以从居住属性上看,购房者可放心选择。
此外,古北水镇日渐兴起。与古北水镇同源的乌镇,用了几年时间,使周边房价翻了数倍,由此可见古北水镇的未来楼市如何了。从目前形势看,古北水镇用了3年时间就让收益超越了现在的乌镇,那么区域内仅有的地产项目势必也会水涨船高。
龙湖•长城源著成为水镇热门IP,优势资源
坐落于古北水镇中的龙湖•长城源著,从2015年面市就取得了不俗成绩,连续数月名列北京别墅销售套数前茅,其的三大优势成主因:第一,人们出行生活圈在变,之前有五一、十一长假,这让度假在两个长假期间集中爆发,而现在仅存在分布于各个月份中的小长假,这在某种意义上改变了人们的出行半径。同时带来的优势也很明显,小长假及双休日出行也可避免集中出行及诸多交通问题。起有更深层次的原因,也让长城源著大火也有源可溯;第二,从城市角度来看,北京工作、生活压力毋庸置疑,这让度假成为平民化的需求,长城源著打造的度假生活应运而生;第三,古北水镇近年发现突飞猛进,除了有背靠司马台长城的天然优势,其内的景观、休闲、娱乐、住宿等配套也趋近完善,长期居住也成为很好选择,区域内龙湖•长城源著是难得的可售资产,加之适宜度假生活的纯别墅产品形态,所以热销并不为奇。
兼具居住、、收藏,龙湖•长城源著深入人心
从龙湖•长城源著自身产品来看,以龙湖一贯的品质打造了全新的北京合院产品,符合北京人的居住文化。同时现在北京有限墅令的限制,这也让合院产品更加珍贵。龙湖•长城源著0.59的纯别墅住区,更有龙湖的独特的八法二十四式造园,具有特色的产品打造,窗外观长城,庭前观水镇,让龙湖•长城源著从一定程度上更具收藏。
责任编辑: hnadmin
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