房企“高利润、高周转、高杠杆”遭遇困局!

12月20日，北京，雾霾爆表，令人窒息。

盛世与危局并存，这是对这个时代恰当的诠释。

于房地产而言，亦如此。2016年，无论是销售面积，还是销售金额，再创历史新高。有机构预测，今年中国房地产销售面积将达到15亿平方米，销售金额将超过12万亿，相当于珠穆朗玛峰的高点。

但于企业而言，不少徘徊在增收不增利的边缘。显然，房企“高利润、高周转、高杠杆”的传统玩法，已遭遇“天花板”式的困局。

接下来，玩什么？怎么玩？

嗅觉灵敏者，早已站在了前沿，为行业的未来摇旗呐喊。就在这一天，由佰仕会联袂易居沃顿、万商俱乐部，在万达索菲特酒店举办的“2016首届中国房地产资产管理生态链大会”，集聚了资产管理生态链上下游的数百位大咖，激变行业之混沌，旨在为其重构辨明方向。

后房地产时代：十万亿级的生态链正在形成

与会的大咖一致认为，随着存量超过增量，行业已步入了“后房地产时代”。

易居中国执行总裁丁祖昱在演讲中认为，中央经济工作会议明确提出，房子是用来住的，不是用来炒的，未来调控的这一主基调不会变。

同时，住宅开发的利润越来越微薄，而且被房企巨头和超大城市垄断，因此，这个领域的机会越来越少。

翰同资本创始人、高和翰同股权基金CEO王倩表示，“2006年，我们做绿城上市的时候，它的毛利率高达40%；后来房地产整体毛利率变成了20%；去年是10%，今年前三季度跌到了7.8%，房地产不再是一个高利润行业。”

在高和资本董事长苏鑫看来，传统的“三高”模式不可持续：首先，在招拍挂的土地制度下，面粉达到了黄油的价格，高利润从哪里来？其次，政策调控会让高杆杆不可持续；还有未来的长效机制，一定会通过税收和金融的各种手段来建立，导致高周转不可持续；另外，如果经济是L型的，那些高价地获取高利润的动力又在哪里？

盛世神州基金董事长张民耕则判断，百亿房企军团的市场份额今年将超过50%，中小房企目前生活在一片死海当中。“这次调控和之前的调控都不一样，非常严厉，而且也明确界定了房子的属性，是用来住的，这就标志着中国后房地产时代的到来。”

京投发展总裁副董事长高一轩则认为，现在市场分化非常严重，不少企业面临着挑战，首先是拿地难，其次是政策的调控，因此房企转型迫在眉睫。

阳光城首席财务官辛琦则表示，“在调控形势下，要在保持企业现金流安全的情况下，找到合适自己的生存之道。”

那么，在后房地产时代，玩什么？

在优客工场、共享际创始人毛大庆看来，房地产经过20多年的急速发展，给中国积累了156万亿的存量资产市场，这其中的是海量的。

“我们相信，如果中国的实体经济能够复苏，存量资产的春天即将到来，这里面藏着一个万亿级的巨大市场。”毛大庆称，存量资产的再造，是必然的事情，远远不止众创空间、青年公寓、老年公寓，所以下一阶段，研究不动产、城市更新和内容创新是玩未来房地产的思想准绳。

张民耕则认为，在盛世危局里，房地产仍然有巨大的机会，那就是这个时代抛出了大量的不合格产品或者残次品，也就是困境资产，这是数以十万级的市场机会。

中城新产业控股创始人刘爱明则认为，这个时代的机会很多，房地产上半场就一个低端制造业的模式，不好玩；下半场才好玩，用一个字概括就是经营的“营”，就是要服务客户，所以下半场更像服务业，而且满眼都是机会。

链接改变空间：大资管的春天来临

在混沌中，明了未来玩什么之后，关键的问题是，怎么玩？如何构造中国房地产资产管理生态链？

“资本、资产和经营者会之间，会形成一个新的生态链，这是未来城市里主要的产业。”毛大庆认为，下半场才是行业脱胎换骨的开始，蕴藏着巨大的金矿，而且内容的变迁又会导致城市空间的再造。

佰仕会创始人陈方勇则认为，房地产就像今天的天气一样，有很多迷雾，这时特别需要我们坚持和团结，需要我们认定一个信念，很多事情则是可以改变的。

万商俱乐部创始人杨泽轩则表示，以连接产生动力，用生态链打造真实的活力，这才是房地产市场的未来。

在此次大会上，重构未来则围绕并购、城市更新、资产管理、资产证券化和供应链支持五个维度展开。

丁祖昱认为，目前，能够做资产管理的地方，是房价高的一些城市，如上海和北京；广州和杭州勉强可以做，如果没有价格拉开空间的话，资产管理就有很大的压力，也没有溢价空间。

阳光壹佰集团副董事长范小冲就认为，房地产商就是空间的提供商，未来，要把空间上升到场景。这个场景里有故事和情节，而且要富有魅力和，还要链接社群，这才是房地产的未来。

苏鑫则认为，房地产行业的转型，有一个核心产品，就是城市更新，就像移动互联时代的智能手机，把创新和金融结合在了一起。

王倩表示，在美国、欧洲等成熟的市场，城市建设和开发早在几十年前就完成了，支撑他们万亿级市场规模的，其实都是运营商、交易商和服务商。

而在中国，目前运营领域的出现了一批公寓运营商；在交易领域，有一个独角兽，那就是链家；而在服务领域，有自如等。但在王倩看来，目前，在商业地产领域，尚未出现像链家这样的公司，“我相信，在办公领域，未来一定会出现像链家这样的公司。”

与此同时，资产证券化也是与会大咖热议的话题，如果Reits市场放开，中国房地产市场将迎来大资管时代。

“在地产行业，这些学习和创新，需要大家的互相支持和学习，需要一些社群。目前，佰仕会、易居沃顿和万商代表了这个行业的社群，也会带来行业的未来。”苏鑫说，未来到底是什么样子，没有答案，什么人才能够在未来的海洋里游得更好？就是有学习心态的人、有年轻心态的人和有互联网思维的人。