二手房买卖：卖方不肯迁出户口怎么办？

据统计，今年1月1日至3月31日期间，姑苏法院共受理房屋买卖合同纠纷133件，其中涉及二手房买卖的案件共计73件，而去年同期二手房买卖合同纠纷仅9件，同比增长711%。

二手房原房主不肯迁户口怎么办?

前不久，倪某与周某签订二手房买卖合同，约定周某将梅花三村的一套房屋出售给倪某。合同还约定，周某保证自房屋权属转移登记完成之日起7天内，将原先落户在该房屋的所有户籍关系迁出，逾期不迁移户口的，自约定的迁移原户口期限之第二天起，至原户口实际迁移之日止，每逾期一天，周某向倪某支付房屋价款万分之九的违约金。

合同签订后，双方完成了房款支付以及所有权的变更手续。但因周某未按约将户口迁出，倪某提起诉讼。

法官审理认为，周某的户口至今仍在上述房屋内，构成违约，应承担违约责任，判令周某向倪某支付逾期迁出户口的违约金。

法官表示，根据相关法律，户口迁移问题并非法院的主管范围，当事人无法在民事诉讼中要求对方迁移户口。因此，建议买卖双方在合同中对于交易房屋中是否存在户口、何时迁移等约定明确，对于逾期迁移户口的违约责任也明确约定。

特别是购买房屋用于孩子读书的，建议对交易房屋有无用于过房、现在可否用于房进行明确约定，并约定一个合适的违约金，以免将来出现争议后主张赔偿违约金缺乏法律依据。

房价飞涨违约的基本都是卖方

据法官介绍，所受理的二手房买卖纠纷案中，大多是因为出卖方违约，不愿履行合同引起的，在73件二手房案件中，仅有4件是因房屋买方未及时支付房屋价款所致。

此外，原告基本是要求退还定金、承担违约金、继续履行合同，且以继续履行合同的诉讼请求居多，这与当前房价较快息息相关。

与以往二手房买卖合同纠纷中，当事人多选择适用定金罚则相比，现在原告多选择适用违约金，且主张违约金以实际损失为准，远超出合同约定的定金、违约金标准，甚至要求出卖方承担房屋的差价。

二手房合同鱼龙混杂拆迁安置房的问题也很严重

承办法官表示，目前来看，在二手房买卖过程中，有很多问题亟待完善，比如二手房合同。当事人提交的二手房买卖合同格式各样，有房屋买卖定金合同、有房屋买卖合同书、有房地产居间买卖合同、有房地产居间购买协议、也有房屋买卖合同，虽然实质都是二手房买卖合同，但是名目繁多，且格式是各中介公司各自提供，合同规范性不高，甚至缺少对于合同后续履行的重要时间节点，如网签时间、付款时间等必要约定。

其次是对于恶意违约的惩戒力度还需进一步加强。在巨大利益面前，房屋出卖方往往缺乏契约精神，恶意不履行二手房买卖合同，这不仅给买方带来了压力和损失，也不利于整个社会诚信体系的构建。当合同约定的违约金不足以弥补买受方损失时，可以通过鉴定确定房价数额，全额赔偿给买受方。

此外，拆迁安置房、定销房等房买卖中违约问题突出。因为房屋性质的特殊性，此类房屋需满一定年限后才能交易过户，很多买卖双方仅签订了买卖合同，但并未过户。现阶段房价的大幅也涵盖了此类房屋，买房一方为防出现变故诉请要求出卖方协助过户，而出卖方在时隔几年甚至十几年后反悔的纠纷不在少数。