上半年5000万以上商品住宅全国成交了317套

文章来源：丁祖昱评楼市

最近，上海高端盘复兴珑御积分入围分数线备受热议，112.8的高分使其成为积分制以来入围分数最高的项目，也是上海首个接近满分盘。

项目的均价是13.6万/平方米，总价从2100万-2900多万不等。

这个段位的住宅，今年上半年全国卖了3011套，去年上半年是1485套。两个数据之间的差距，堆积着汹涌的故事。

CRIC曾对18个热点城市在售项目2021年和2020年可比价格比较，城市整体房价水平与2020年相当，房价走势“整体持稳”，但在“越贵越涨”的趋势下，中高档住宅成交价涨幅比例已达到10%以上。

自2020年疫情以来，改善型需求迎来爆发，加之部分城市出现高端住宅一二手房价倒挂，高端住宅市场持续升温，并延续至2021年上半年。CRIC数据显示，2021年上半年全国1000万以上住宅成交套数已达到24085套，同比增长68%。

中国房地产市场有两类需求不可忽视，一类是刚需，另一类则是位于塔尖的高端住宅市场。而改善型需求的爆发，为高端住宅市场打开了新的想象。

高端商品住宅因为性和高品质成为富豪和高净值人群投资以及抵御市场周期波动的重要选择。经历了2018年短暂的降温期之后，2019年高端商品住宅市场明显回暖。CRIC数据显示，2019年全年1000万以上高端商品住宅成交套数达到了18593套，当年上半年便成交12420套。

这个数据在2021年上半年发生了更明显的变化，成交套数已达24085套！

“房住不炒”的大背景下，数据背后反映的是购房者需求的变化。而重点城市高端住宅产品一二手房价倒挂，由此产生的逐利心理，一定程度上发挥了助推作用。

2021年上半年，全国1000万以上高端商品住宅成交套数共有24085套成交，同比2020年上半年增长68%。其中四大一线城市共成交14823套，占比超六成。

从各价格段来看，今年上半年总价5000万以上高端商品住宅成交表现亮眼，全国共成交317套，较2020年上半年同比增长105%，而去年全年总价5000万以上商品住宅共成交453套，上半年已达到去年全年的7成。

除此之外，2000-3000万高端商品住宅共成交3011套，同比涨幅达到103%，涨幅仅次于5000万以上高端商品住宅成交情况。

表：2021年上半年全国1000万以上

各总价段商品住宅成交套数（单位：套）

京沪深乃是房地产行业风向标，近年来随着房价上涨等多种因素影响，一线城市高端商品住宅门槛逐渐提升。上半年，四大一线城市1000万以上高端住宅共成交14823套，同比增73%；以2000万元为高端商品住宅门槛的话，2021年上半年北上广深四大一线城市高端商品住宅成交量较1000万元门槛缩减近八成，共成交3302套，同比2020年上半年增加了65%。

复兴珑御创纪录的积分入围分数线，将高端商品住宅的视野拉回上海。CRIC数据显示，2021年上半年，上海不同价格段高端商品住宅成交套数均高于其他一线城市。

还是用数字说话：今年上半年，上海1000万-2000万高端商品住宅共成交4767套，同比涨35%，北深广分别为3075套、2633套、1046套；2000万-3000万共成交1087套，同比涨68%，北深广分别成交735套、319套、207套。

从总价5000万元以上的顶级高端商品住宅成交数据来看，全国共成交317套，其中，上海以117套成交数量领先北深广，同比增长达到了86%。

从2021年上半年上海5000万以上顶级高端商品住宅成交项目来看，套均价最高的项目为古北壹号，成交总价为1.58亿元。

从单价段来看，2021年上半年，上海单价10万以上高端商品住宅成交套数全面上涨，共成交3862套，同比涨33%。目前，成交总量主要集中在10万-15万之间，共成交3723套，同比增长30%。15万元以上商品住宅成交套数大幅提升，上半年共成交139套，较2020年增加78%。

值得注意的是，自今年2月以来，上海对新开盘项目实行积分摇号制度，2021年上半年，上海三批次集中供应入市的楼盘中，合计约有63个楼盘触发积分。伴随各板块积分入围门槛明朗化和政策约束性，触发积分盘占比有所提升，其中第三批次供应45盘，截至7月1日共27盘确认触发积分制。触发积分制的不乏高端商品住宅项目，而位于黄浦区老西门的复兴珑御受一二手房价倒挂影响，入围分数高达112.8分，成为积分制以来入围分数最高的项目。

表：近三年上半年上海1000万以上

各价格段商品住宅成交情况（单位：套）

除一线城市改善需求爆发及购买力强劲之外，部分核心二线城市高端住宅客群购买力依旧坚挺。一组数据显示，2019年13家银行总资产在500万元及以上的私人银行客户共计76万户，管理的总资产约10.68万亿元，户均总资产约1407万元，真实反映出顶豪客群的购买力。

值得注意的是，高资产家庭地域分布主要集中在核心一、二线城市和个别强三线城市。二三线城市迎来高端改善需求在2021年持续爆发，总价1000万以上高端住宅成交量普遍较2020年上半年有所增加，其中1000万以上豪宅成交TOP10城市中，仅苏州小幅下降以外，其余9个城市全线上涨。

具体数据来看，2021年上半年，二三线城市总价1000万以上高端住宅成交套数TOP10城市共成交7119套，较2020年上半年同比增加73%。其中，珠海涨幅最大，达到292%，上半年共成交255套1000万以上高端住宅。

从各价格段来看，上半年二三线城市高端商品住宅成交总价仍然以1000万-2000万为主，受供应结构及购买力影响，总价2000万以上高端商品住宅成交数量锐减，总价5000万以上高端商品住宅成交套数更是一只手数的出来，而东莞在上半年表现较为突出，5000万以上成交套数达到了17套，是2020年上半年的近6倍。此外杭州、青岛总价5000万以上高端商品住宅均有成交，分别为9套和8套。

表：2021年上半年二三线城市1000万以上

商品住宅成交套数TOP10

从当前环境来看，高端改善人群的比例不断上升，改善需求爆发是高端住宅成交量逐年增长的主要动因。总体来看，2021年以来高端商品住宅“抢购潮”有所减弱，加之上海、广州和深圳等热点城市房地产信贷资金监管趋紧，市场监管持续加强，预计整体市场将逐渐趋于理性。

值得注意的是，部分城市高端商品住宅由于限价导致一二手房价倒挂，同时带来了炒作行为，因此为了更好规范市场，建议单价10万元/平方米以上高端商品住宅项目尝试逐步放开限价，让高端商品住宅产品价格回归市场定价。

然而，联系到核心一、二线城市高端商品住宅仍是资源品，也是高净值群体资产化配置的重要领域，高净值群体改善需求及资产储蓄红利将持续释放，核心一、二线城市高端商品住宅市场有望惯性延续，预计2021年，再次成为高端商品住宅成交大年。

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