“减负3000亿”超预期，恒大怎么做到的？

恒大的“军令状”，兑现了！

6月29日，据中国恒大消息：目前中国恒大有息负债约5700亿元，而去年最高时达8700多亿元，仅一年时间大幅下降3000亿元，远超去年集团定下的年降有息负债1500亿的预期！

今年6月3日，恒大集团一年一度的战略合作伙伴交流会上，恒大集团董事局主席许家印曾立下“军令状”：6月底前，中国恒大的有息负债从去年最高的8743亿元，降至6000亿元以下，按照6月29日的数据来看，恒大没有食言。

这一年，在疫情及国内外形势等多方不利因素影响下，很多行业的日子都过得比较“艰难”。

尤其是房地产，江湖依旧，但秩序已变。

“住房不炒”大基调下，去年住建部、央行联手为房企融资划定了“三条红线”，年末又给银行金融业划定了限制房贷“两条红线”，加之日益趋严的楼市调控政策，皆宣告着房地产的黄金时代一去不返。

而就是在这样一个背景下，以地产为主业的恒大仅用一年时间，降下有息负债3000亿，不禁令人心生疑惑：恒大怎么降的？

为降负债，一年来，恒大打了三大战役，分别是：开源、节流和重权益。

01

第一役：开源

所谓“开源”是指加强销售，狠抓回款。

据恒大年报数据显示，2020年恒大合约销售金额7232亿元，销售回款6532亿元。与绝大多数房企数据不同，在受疫情影响最严重的一年，恒大就已经实现销售额的大幅上升。

这种逆势增长是因为在疫情还未淡去之时，恒大便首创“网上购房”，短短三天的时间即售出4.75万套房屋，总价值达580亿元。

下半年恒大再次打出营销“组合拳”，全国楼盘7折优惠，成功点燃购房热情。最终，公司在2020年9-10月实现销售1819.7亿元，销售回款1358.5亿元。

在恒大独特的销售策略之下，今年的恒大业绩依旧很秀。2021年截至5月底，恒大累计实现销售额2851.6亿元，销售回款2507.4亿元，平均每月回款500亿元，位居行业第一。

今年恒大更是加大了营销力度，第三届“5·31购房节”中，超4个项目当天去化率达到80%以上，2个项目当天销售额超过10亿元，在快速回款的同时让利购买者，真正实现双赢。

贴合市场和民生需求的营销策略，为恒大带来业绩的同时，也为恒大降负债提供了源源不断的动力。

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第二役：节流

节流是指：减少不必要支出，尤其体现在买地支出上。

众所周知，恒大从来都不缺地。

2020年恒大年报数据显示：截至2020年12月31日，恒大土地储备项目共计789个，规划建筑面积2.31亿平方米，几乎覆盖全部一线以及经济发达且有潜力的城市。

另外，恒大集团还拥有旧改项目100个，大湾区78个、太原8个、石家庄2个、郑州2个、其他城市10个。

其中，恒大在深圳就拥有高达55个旧改项目，而深圳目前几乎没有可供开发的空地，项目主要依靠旧改，价值潜力肉眼可见。

不缺地的恒大，自“降负债”的目标后，决心要从规模扩张转向内部提质增效。

从去年开始，恒大严控土储规模。2020年恒大实现了总土地储备的大幅下调，截至年末拥有土地储备2.31亿平方米，较一年前2.93亿平方米下降超过6000万平方米。

另外恒大计划今年再下降1500万平方米，使可售住宅土储面积达到2.15亿，同时明年再降1500万平方米，达到2亿平方米，保持在合理水平。

对于房企而言，土储规模决定了负债上限。通过积极主动对土储规模进行控制，恒大为“降负债”目标兜住了底。

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第三役：重权益

重权益说的是：分拆上市，引入战投。

当然，如果没有优质的多元业务，这一点很难做到。得益于恒大提前布局，以民生地产为基础的“多元产业+数字科技”转型，为恒大“降负债”之路打开了另一通道。

去年8月恒大物业引入战略投资235亿港元，之后的12月上市募资140.8亿港元；去年9月和今年1月，恒大汽车两次引入战略投资合计300亿港元；今年3月底，房车宝引进战略投资163.5亿港元。

据不完全统计，过去一年恒大便通过相关举措增加权益近千亿港元。

目前恒大旗下拥有包括：恒大地产、恒大物业、恒大汽车、恒腾网络、房车宝、恒大童世界、大健康产业、恒大冰泉在内的8大产业，4家上市公司，覆盖了生活中衣食住行各个领域。

恒大物业、恒大汽车、恒腾网络皆在各自领域发展强势，斩获摩根大通、野村证券、建银国际等国际大行的积极预期。

其中，建银国际发布最新研报认为，恒大近日以自有资金提前偿还合计约17.5亿美元的债券本息，去杠杆计划步入正轨，维持“优于大市”评级。

法国巴黎银行也认为恒大基本面良好，给予其债券“买入”评级。

兑现承诺，将有息负债降至“5字头”，不仅仅是恒大勇于承担责任，重视自身信用的体现，更是向外界展示了恒大“降负债”的决心和实力。

恒大的这一年的表现，不仅赢得了市场的信任，更收获了一支打不垮越战越勇的恒大团队，甚至一些离开恒大的员工，又纷纷回到恒大大家庭，加入到战列之中。

按照恒大的计划，今年六月底，净负债率要降至100%以下，今年底现金短债比达到1以上，到2022年末实现“三线全绿”。

今年即将过去二分之一，“有息负债”这一仗，恒大赢得漂亮，相信未来，恒大降负债的进程还会提速。在降负债这条路上，未来也不会是坦途，但挫折不曾击垮它，反而成就了恒大的未来！

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