海南自贸区（港）告别“楼花”时代 空前严厉

新冠肺炎疫情背景下，国内部分地方试图松绑楼市提振经济。海南省却推出房地产新政，进一步收紧调控，出人意料。

海南省2020年3月7日晚公布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，这个通知包含三大楼市调控政策：

1、本地居民家庭两套住房。对在海南已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭(含夫妻双方及未成年子女)，停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。

官方的解读说：这条政策的目的是——为进一步遏制投机炒房行为，回归住房民生和居住属性，同时为防止占用过多社会公共资源，为自贸港建设提供充分的空间要素保障。这是对外来人口以后，再对省内户籍人口需求的限制，背后反映的是海南对国家“房住不炒”宏观政策的再次落实。本地居民置换房产将愈加谨慎。

2、推出“安居型商品住房”。主要面向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民家庭销售，限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件，采取政府主导、市场化运作方式建设，是具有政策保障性质的商品住房。

3、改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

此外，海南的“楼市新政”还提出：鼓励存量商品住宅用地或项目转型发展为安居型商品住房、商业、办公等经营性房地产或租赁住房;加快发展旅游地产、商业地产等。

中国内地房地产市场自上世纪90年代以来，一直采取“预售制”(卖楼花)。而作为房地产市场化制度的试验田，海南在上世纪90年代开创了内地“炒楼花”先河，“要挣钱，到海南;要发财，炒楼花”成为当时的流行语。炒土地炒“楼花”盛行，成为后来海南房地产泡沫的诱因。

海南房地产市场研究员指出，目前企业进行房地产开发的核心策略都是分期、分栋、分块开发，通过工程节点实现部分产品提前销售，加快资金回笼，“现房销售将会延长回笼周期，资金周转风险增加，从而降低其拿地意愿。”

今年是海南自贸港建设启幕之年。业内指出，海南加紧房地产调控与此直接相关。“这顺应了产业变革的趋势，自贸港体系中房地产要有新定位。”海口市房地产业协会秘书长王路说，自贸港下房地产业不是简单住宅，而是代表着全新产业链，整个体系与其他地区有所区别。

海南师范大学中国特色自由贸易港研究中心主任刘锋指出，此轮新政为自贸港下的海南房地产释放明确信号：延续“房住不炒”的基调并将产业发展置于自贸港背景下考量，即未来土地要优先保障产业园区、主题乐园等用地需求，要保障吸引人才和本地居民的安居需求，坚决不做房地产加工厂。

国内其他城市出现“救楼市”呼声，海南继续从紧，可谓一枝独秀。严跃进分析，海南此举意在约束炒作等行为，防范自贸港建设下的市场风险，其他城市则面临疫情影响下市场疲软的行情，“方向虽然不同，但本质都是为了保持市场稳定。”

海南2018年4月宣布建设自贸区后，房地产市场出现短暂炒作热潮。后该省实施“全域”政策为市场降温。2019年海南全省房地产开发同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%，销售均价保持在每平米1.5万元人民币左右，价格基本平稳。

海南为什么会出台如此严厉的“楼市新政”?背后到底有什么玄机?

第一，海南出台“三大招”，对房地产行业构成了短期利空，堪称严厉。

自2018年4月，中央宣布将在海南全岛建设自贸区、自由港后，海南楼市调控全面收紧。比如在海口三亚，非户籍人口的条件跟一线城市拉平，都需要5年。而且，还搭配了比北上广深更严厉的“高首付+限售”政策。

但在户籍人口购房上，海南一直比较宽松。一个户籍家庭在海南本地购房，在套数上不受限制，只是从第三套开始不能贷款。这次“楼市新政”，赌上了这个“后的漏洞”。

此外，海南还率先在全国全面推行了“住房现售”。这对于开发商来说，意味着资金成本将全面提升。

中国内地自1998年全面建立房地产市场以来，一直学习香港的做法，采取“预售制”。也就是说，开发商可以卖楼花。只是预售的条件，近年来有提高的迹象(疫情之后，又有全面放松的趋势)。通过预售，开发商可以提前回笼资金，加快资金周转。

海南全面推行“现房销售”之后，开发商想在海南开发项目，门槛将更高。这意味着，很多中小房企将被挤出市场。

至于“安居型商品房”，内地很多城市都在推行，海南这次是学习借鉴。但看起来力度很大，将成为海南抢人才、抢人口的利器。这些房子地价成本低、总价便宜，相当于打折卖给人才和当地居民。但毫无疑问，将跟商品房形成竞争关系。

很显然，海南“楼市新政”给商品房带来的都是利空消息，而不是利好。这跟疫情之后绝大多数城市的做法，南辕北辙。

第二，海南为什么如此“特别”?这是因为从今年开始，海南将有大利好开始兑现。

在去年12月2日“2019中国企业家博鳌论坛”上，海南省副省长曾表示：海南争取明年第二季度开始，可以把自贸港政策和制度体系逐步实施。

海南的“自贸港”可能会有哪些特殊政策，在全国改革开放格局中占有什么地位。对此，去年11月海南召开过一个座谈会，大家可以看一下新闻通稿：

也就是说，海南“自由贸易港”纳入了国家战略，跟京津冀协同发展、粤港澳大湾区、长三角一体化发展、长江经济带等，都处于区域发展战略的高规格。

这个自由贸易港将有“对标世界高水平的开放形态”，将“建立具有国际竞争力的特殊税收制度”，海南省也因此将获得“更大的改革自主权”。

此外，关于海南自由贸易港，全国人大正在立法。而无论深圳经济特区、浦东还是雄安新区，都没有在全国人大层面上立法。由此可见，海南自由贸易港的特殊性。

因此，坊间普遍猜测：海南很可能会成为一个“独立关税区”，有可能实施“零关税”。若如此，其开放力度无疑将超越深圳、上海和雄安新区。

搞自贸区、自贸港，意味着海南将走上一条崭新的发展之路。为了避免重蹈历史覆辙，提前调控房地产市场，就顺利成章了。

自1988年以来，海南曾三次获得大历史机遇。第一次是1988年4月海南建省、建特区，第二次是2010年建设国际旅游岛，第三次是2018年迎来的“自贸区+自由港”。

在前两次大机遇到来的时候，海南都没有管好房地产行业，都产生了房地产泡沫。其中第一次机遇的结局，是换来连片的烂尾楼;第二次机遇之后，海南遍地房地产，甚至为此破坏了很多海滩、岸线。

所以，2018年4月以来，海南一直对房地产保持警惕。即便过去两年楼市非常低迷，甚至拖了经济发展的后腿，海南都没有动摇。

三亚凤凰岛

第三，该怎样看待海南的“自由贸易港”，这能让海南全面起飞吗?

国家之所以再次选定海南，把中国大的自由贸易港放在这里，是因为海南是独立的地理单元，便于管理。此外，海南靠近粤港澳大湾区和东南亚，旁边有香港、新加坡两大国际金融中心，以及深圳、广州两大一线城市。可谓兼顾内外。

而中国在逆全球化浪潮中，也需要扛起全球化的大旗。为此，中国做了四件大事：一是“一带一路”战略，二是核心产业(比如金融、电信、能源)全面开放和降低关税，三是设立上海“进博会”，第四就是设立海南自由贸易港。说白了，通过自身的全面开放，换取世界的全面开放。

海南虽然有很多优势，但劣势也比较明显。这个陆地面积3.54万平方公里的省，只有大约1000万常住人口，还没有东莞的真实常住人口多，大约相当于深圳真实常住人口的45%。

此外，海南经济总量比较小，2019年GDP只有5300亿元，只相当于一个比较大的地级市。海南全省参加中国内地城市GDP的排名，大概只能排在44名左右，还没有潍坊和盐城多。

目前，中国改革开放呈现“全面开花”的局面，比如将近三分之二的省份有了自贸区，国家级新区有19个，国家中心城市有9个，区域发展的国家战略也有6个之多。

因此，海南未来面临的竞争非常激烈。即便有非常特殊的政策，能不能重演海南建省时的轰动效应，吸引到足够的人才，仍然有待观察。

后谈谈海南自由贸易港和这次楼市新政，将给海南楼市带来什么：

1、新政后，海南楼市将呈现双轨制——政策性住房增量会比较大，主要给人才和当地中低收入居民；而商品房，则面向中高收入阶层、新移民。

2、取消预售、全面推行现售，将抬高海南楼市门槛，挤出中小开发商。大开发商将分食市场，开发成本提升，房价将全面。

3、自贸港将给海南带来增量人口、增量资金，是重大利好。即便不能像马云说的那样超过香港，仍然可以让海南迈出一大步，这也有利于提升海南房价。

4、海南楼市将因为“自贸港”全面提升，尤其是从海口到琼海到三亚的东部岸线，没有核电站、石化、散装港口，是被刻意保留的优质资源，其配套好的住房长线拥有。

5、海南或将有行政区划调整，以解决条块分割、规划冲突的问题，未来海口、三亚等，都有望扩容，这将提升新纳入地区的。

结论：海南空前严厉的楼市调控，有利于经济转型。虽然短期对楼市是利空，长线是利好。

海口世纪大桥

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