破解长租公寓盈利难题 资产证券化成突破口

  银保监会日前发布通知允许保险公司可参与长租市场，明白险资参与长租市场对融资主体和项目主体的三大请求。此前，在持续的政策红利下，长租公寓已成各路资本追捧的标的。不过，长租公寓市场严酷的洗牌也在停止中，多个长租公寓品牌因运营不善而退出市场，运营和盈利形式仍是长租公寓普遍存在的难题。

  承受中国证券报记者采访的专家表示，作为“重资产”的长租公寓，与资本的关系密不可分。要找到真正的蓝海，除需在效劳、产品特征方面下时间，资产证券化普遍被以为是将来的一条出路，而保险资金也能够经过购置此类资产证券化产品持续为长租公寓行业提供资金支持。同时，监管层必需严把“资产关”，防止房企借租赁住房政策“风口”过度融资。

  盈利空间有待提升

  中联前源不动产基金管理有限公司总经理何亮宇以为，目前，长租公寓运营处于开展的初步阶段，行业集中度偏低。关于规划长租公寓范畴的企业来说，如何快速在亿万级市场占位，处理前期资金重压、回收期偏长，打造具有特征的运营品牌，树立差别化竞争优势，是亟待处理的问题。久远来看，必需要处理“报答率过低”的问题。

  光大安石资产证券化业务担任人曾景以为，长租公寓盈利尚不明白，运营才能亟待提升。由于长租需求主要集中在人口密度相对较高的一二线城市，住宅类资产租售比太低，短期租金大幅提升空间有限。公寓类资产及局部商改住/租资产由于持有本钱较低，是应该鼎力鼓舞的长租公寓开展方向。

  就深圳市场而言，碧桂园集团深圳区域法务副经理李冰以为，目前长租公寓产品同质化竞争严重，针对不同人群的需求未停止产品差别化设计。同时，从长租企业来讲，现金流回收周期加长，招致资金压力和运营压力不时增大。

  虽然如此，从保险资金的角度来看，长租公寓无疑是新渠道。

  业内人士引见，险资需求更多长期、稳定、收益较高的方向来停止保值，这与长租市场的将来开展相匹配。

  资产证券化将成打破口

  一位险企资管担任人以为，险资进入租赁市场，目前风险仍然较高。这是由于目前长租公寓运营机构、房地产基金是先将物业局部股权出卖给保险公司等长期资金持有方，再协同后者共同发行REITs。但运营物业年化收益仅为3%-4%，其租金报答率低于保险资金长期报答预期值。因而，多数保险公司对长期持有运营项目的持慎重态度。

  该担任人以为，刚入市试水的阶段，险资与政府、国企协作是大约率事情。此外，一些“重资产”运营的长租公寓企业或许是一个方向。此类项目由于有资产支持，风险相对可控。

  “近期而言，规划长租公寓业务重要的两个要素是资产和运营，假如可以经过本钱管理、范围化运营等提升运营效益，并逐渐树立品牌，构成良性循环，能一定水平改变当前长租公寓盈利低的问题。”何亮宇说，从行业久远开展角度看，如何经过土地供给方式的转变对租赁住房停止支持、降低“面粉”价钱是必需要处理的课题。同时，从建立、孵化及证券化退出各环节对租赁住房行业予以全链条的金融产品支持，以及行业主管部门在建立验收、备案、买卖等环节优化监管流程和效率等，关于长租公寓行业的快速、安康及范围化开展至关重要。

  何亮宇说，保利租赁住房REITs、碧桂园租赁住房REITs等多单租赁住房REITs的胜利落地阐明，长租公寓开展方向是资产证券化。不同于传统的融资工具，REITs以资产为标的停止资本运作，在盘活企业存量资产，将“资产池”转变为“资金池”，在有效处理“重资产”长租公寓回收周期过长的同时，为“重资产”企业打造后端退出平台，完善“重资产”企业“开发、持有、证券化退出”的全产业链形式，可以使企业在前端土地储藏、开发等环节无“后顾之忧”。

  毫无疑问，REITs是持有“重资产”的企业规划租赁住房业务，以至疾速占领租赁住房市场的重要投融资工具。

  “长租公寓市场要取得良好开展，需求打通募投管退的全产业流程。退出渠道的通畅性及定价作用，是资金愿意市场化参与长租市场的重要前提。”曾景表示，目前，资产证券化是重要的退出方式，但也有很多问题需求处理，其中特别关注的一个问题是，国内缺乏长期限的权益类人，以致于大局部所谓的以资产证券化方式退出都是一种债性的再融资。

  “从间接的角度来看，将来租金类资产证券化产品将成为保险资金支持长租公寓行业开展的重要手腕。”东方金诚剖析师徐承远以为，分离国外经历看，长租公寓融资常用的手腕是将租金等资产证券化后经过二级市场融资。保险资金的负债久期较长，和期限较长的资产证券化产品有很高的匹配度。

  徐承远表示，随着长租公寓行业的开展，将来此类资产证券化产品会处于持续增长的态势，而保险资金能够经过购置产品的方式持续为长租公寓行业提供资金支持。同时，资产证券化产品以租金产生的现金流停止偿付，具有风险隔离作用，保险公司能够更好控制收益。

  需严把“资产关”

  何亮宇提示，资产证券化是长租公寓行业完好商业形式不可或缺的一环，但必需把好“资产关”。关于真正规划租赁住房的企业、有真实良好租赁运营的资产，应持续鼓舞和支持其证券化运作。同时，严把“资产关”也是防止“房企借租赁住房政策风口、过度融资”的有效方式。

  何亮宇以为，在租赁住房市场及租赁住房证券化开展的初期，倡议监管部门在项目落地审批时综合考量项目整体状况(如发行人资质、物业资产区位与质量、发行范围与估值比重、运营商开展规划等)以把握详细审核规范，既契合市场的实践状况，同时表现对行业的鼓舞和扶持，以推进租赁住房行业安康开展。

  “目前长租的盈利性不高，且在市场早期，范围优势是十分重要的先发优势，所以企业追求范围化扩张很自然。”曾景强调，长期来看，行业安康开展需求注重运营。监管层在政策制定时能够表现对运营才能的鼓舞，人在决策时，也需求对运营才能停止定价。

  李冰表示，真的想让普通人购置长租公寓类资产证券化产品，要看运营管理带来的。针对长租公寓资产证券化业务，需求关注运营才能，不能任其野蛮生长，只要运营管理真的具备条件的企业才干被认可去发行产品。