大消息终于来了！深圳这些区域必须重估！买房政策或大变！

刚刚过去的这个周末，又是一个劲爆新闻迭出的不眠夜。关注深圳楼市机会的你，一定了。

爆点1 两天前吧，雄安新区规划正式公布，明确提出禁止大规模房地产开发。

爆点2 昨天，海南楼市加码，从三个层面全域！启动国际旅游岛高等级对外开放的同时，楼市大门徐徐关闭。

爆点3 万科地产昨天主办2018城市共创大会。王石的演讲一如既往地精彩。但爆点却是深圳正在谋求拓展城市中心地区土地面积，前海港口区要转化为城市中心区。

爆点4 也是为众人关注的一点。深莞惠三地正在谋划成立区域协调发展试验区。坊间有说法是，临深片区有可能成为深圳的“雄安新区”。

怎么理解以上新闻的内里逻辑？简单来说就是两点：

NO1 雄安新区和海南国际旅游岛的调控思路，很可能成为大城市群新区发展的借鉴经验。在粤港澳大湾区框架下，深莞惠协调发展试验区同样可能抑制过度房地产开发。一系列你已经见过的新政，有可能在临深重演！

N02 在粤港澳大湾区背景下，深圳如何承担龙头引擎的作用，携手周边兄弟一起做大做强大湾区？药方一是强化深圳核心城区。药方二是与莞惠携手开发临深区域。

那么，对于深圳楼市来说，看点在哪里呢？个人感觉： 西有前海，东有坪山。这个趋势已经越来越明显了！

NO. 1｜壹

第一个问题：前海再次强大！

过去的半年时间里，深圳人都在等待改革开放40年的大礼包。在等待粤港澳大湾区的终极规划落实，进一步激发城市活力。

为什么还没有终公布？

凤凰财经的新消息是这么说的：全国政协委员刘炳章近与前广东省省长、全国政协港澳台侨委员会主任朱小丹会面。朱小丹透露说，粤港澳大湾区终的规划正在做后的修改，预计5月上旬就会正式公布。香港立法会正组团连续三天考察大湾区，并将与广东省高层会面。有消息说，因为海南自由贸易区设立，粤港澳大湾区规划需要小调整。

好事多磨，道路曲折。但大方向是确定的。

因此，我们看到万科地产在昨天举办了 2018城市共创大会 。作为深圳40年改革开放的佳见证者之一，王石亲自出场脱稿演讲。楼兔子昨天临时有事，没去现场听王石的发言。但昨天的盛会，我的第一感觉就是深圳庆典40周年成绩，同时新时代再出发的旗帜已经展开咯。 大戏即将上演！运送糖果的专列即将发车。

在这样一个大变革意义清晰的大会上，深圳不负万科，小小爆了一个猛料！ 深圳在粤港澳大湾区城市建设中，前海还有红利。

具体新闻是这样的：深圳市规划和国土资源委员会额副总规划师陈一新在2018万科城市共创大会上透露， 深圳将会学习香港2030发展策略，扩张城市中心地区的土地面积，将前海港口区转变为城市中心区。

这句话说的很正式，就是一个工作报告。但在楼兔子（微信号：LTZ107）看来，这句话的潜意识里透露了深圳继续做大做强前海中心的意图。

前海目前是15平方公里土地，但前海与周边的大铲湾港、妈湾港甚至赤湾港，大片土地依然与前海东方曼哈顿这个城市高度，有点距离。有必要在规划层面做出一些调整。

粗略结论 深圳有可能正在强化前海的建设高度和力度。粤港澳大湾区，前海的核动力引擎作用会进一步强化。明白这个道理之后，你就会发现，现在前海限价新房据说预售价仅仅是单价大约每平米9.4万元，这是多么的廉价。

NO. 2｜贰

第二个问题：坪山准备起飞！

昨日爆料出来的深莞惠协调发展试验区，具体会在什么地方？新闻里没有说，我以自己的理解瞎猜啊。对了算我蒙的，错了就当是闲谈。不作为建议。

1、协调发展试验区不只一个地方

很多朋友一直在强调，这次深圳东莞惠州三地大佬联席会议，将在三地版图上，寻找一个三地交界的大幅地块，重新规划，设计一个新发展区。个人认为，这个思路是不对的。

我们真不是要重建一个粤港澳大湾区里的“雄安新区”。深圳东莞惠州，在实际生活中，融合度已经很高了。我们要的是在此基础上的进一步融合，而不是从零开始从头再来。这不是粤港澳大湾区城市群发展的思路。试验区，更可能是临深多点布局。

2、滨海新区惠阳大亚湾机会很大

很多人问，这次规划试验区，塘厦清溪机会大不大？我感觉至少第一阶段不会太大。

从南方日报的新闻看，东莞的长安虎门滨海新区机会应该很大。新闻中明确提到了，滨海新区与深圳太空港、西部海洋新城规划联动。这个信号很清晰。

惠阳在一年前就已经公开表示，在整备土地，对接深圳产业创意。这次新闻又特意强调了，深圳地铁14号线和地铁16号线，要加速与惠阳大亚湾的联通对接。这个信号也很清楚。深圳城市东进要继续加速。惠阳大亚湾会得到机会。

3、选址一定是三地轨道交通沿线

从本质上说，深莞惠协调发展试验区是要拓展深圳城市发展腹地。而深圳已经在过去两年里无数次告诉大家，深圳未来城市扩张的方向，是临深。抓手就是地铁。深圳将会在地铁沿线500米范围内投掷更多的城市资源。目的就是引导深圳产业转移，引导深圳人去周边工作、生活。

因此，结合这次三地大佬会议重点强调三城交通融合的话题，楼兔子猜测深莞惠协调发展试验区一定是规划有与深圳轨道连接的区域。从这个角度看，虎门长安的滨海新区，与深圳光明中山大学大学城接壤的东莞黄江新区，大运中心对面的凤岗，以及和坪山接壤的惠阳大亚湾，概率大。

4、坪山：打造成为深圳第三中心

在框定了深莞惠协调发展试验区的大概位置之后，我们可以看到两个清楚的方向：

A、在粤港澳大湾区的西部，深圳将进一步做大做强前海中心，同时启动大空港和海洋新城，进而联动虎门长安滨海新区。西部的引擎是前海。

B、在粤港澳大湾区的东部，深圳将全力提升大运中心和坪山中心联合体，打造深圳第三中心。从而在粤港澳大湾区的东部，形成一个东部核心引擎。

这就透露出一个极其重要的信号：坪山，将不再是深圳一个副都心，它更可能是深圳落实中央决策部署，实践粤港澳大湾区国家战略的重要拼图！

坪山在未来深圳、乃至粤港澳大湾区的城市地位，绝对会超出你今天的想象。不仅仅是深圳东部的中心，更可能是深圳辐射粤东，联系海西的战略要冲。它的大定位应该是：深惠集合城市中心。

粗略结论 坪山要起飞了！修地铁、建地标大楼，打通南坪快速等等类似的大基建还会继续，面积大约是南山科技园4.5倍的坪山高新科技园也会得到强化。一方面，政府不断投钱，一方面坪山高新科技园不断创富造钱，坪山楼市大有可为！

NO.3｜叁

第3个问题：坪山房价有天花板吗？

总结过去几天的大新闻，我们可以清楚看到，深圳短期内城市发展的重心，一定是“西有前海，东有坪山”。

那么对于我们楼市者来说，就需要看清楚了。我们是追前海，还是买坪山？答案很清楚：实力资金必定扎进前海，大众资金不妨买货坪山。

需要提醒的是，近坪山市场很火。新近开盘的泰富华悦都会和坪山奥园两个新盘，都获得了市场高度认可。

另一个网红楼盘则是信达泰禾·金尊府。这是中国超级豪宅开发商——泰禾集团首进深圳的作品。楼兔子得到的消息是，从今年开年元宵节后开放营销中心以来，信达泰禾·金尊府已经接待了1000多批次高端客户上门看房，大美展示区已于近期开放，园林实景预计5月中旬呈现。泰禾品牌的口碑传播力和信达泰禾·金尊府现场体现的产品感召力，让项目未售先红，市场热议。

当然，另一个讨论极多的话题是，近坪山开售的几个新盘，都是严格限价到几乎让开发商欲哭无泪。那么，坪山房价尤其是作为标杆楼盘的信达泰禾·金尊府，价格还能有上升空间吗？

我们再来看一下本文前方提到的两个新闻：雄安新区禁止大规模房地产开发，海南全域楼市。这两个新闻，其实透露了我们的顶层设计者在规划城市群建设中的新思路。那就是限制房地产，扶持实业。我相信，在深莞惠协调发展试验区里，深圳很可能借用这种经验。事实上，坪山在高新高科技园的建设中，就已经在借鉴雄安模式，舍弃高地价的诱惑，以租赁开发的方式展开。

这种城市开发思路的终极影响是，1、区域的新盘供应会减少。2，区域房价会被严控。

明白道理的朋友一定会说，这两条影响都是互相矛盾的啊！没错，这正是当前坪山楼市迷雾的根本原因所在。

现在坪山供应量减少的趋势，不是体现在开发量的缩减上，而是在新盘批售量上体现。严格控制批售量的基础上，批售价格节节走低。但楼兔子想告诉你，这是暂时现象。一旦在长租房建设上有所成就，坪山楼市终究要回归市场主导。在那个时候，你会发现坪山房价与坪山城市地位太不匹配了！补涨的压力会很大很大！这个时间点会有多长呢？快5年。地铁14号线和地铁16线2022年开通，就是5年。

那么在坪山区可以预见的楼市大趋势下，今天我们是买进限价严重的刚需盘，还是代表区域高层级的标杆作品，如信达泰禾·金尊府呢？

以往的楼市实践证明，区域标杆盘往往涨幅要大大超过平均水平。楼市弱势，标杆盘抵抗风险的能力更强。大市向好，标杆盘引涨的能力更强。

在香蜜湖，香蜜湖1号和水榭花都印证了这个逻辑。在深圳湾，中信红树湾和深圳湾1号印证了这个逻辑。在宝安中心区，熙龙湾证明自己是常青树。在龙华，水榭春天和汇龙湾也是实际例证。

今天，坪山迎来城市大变革的历史机遇。将来必有一波楼市行情。信达泰禾·金尊府，无论是开发商品牌影响力，还是产品打造力，以及未来的物业运营能力，都可以说是当前坪山楼市无可争议的标杆盘。在坪山楼市发现的历程上，信达泰禾·金尊府终将赢在长跑线上。聪明资金，一定会做出正确的选择。

总结一下 5年后的房地产市场，一定是以市场作为资金调引的指挥棒。因为刚需盘与大量长租房形成的竞争压力，实力资金会更倾向于区域的地标楼盘。这是坪山信达泰禾·金尊府的机会，是龙华金茂府的机会，也是香蜜湖万科瑧山府的机会。

NO.4｜肆

后通报：信达泰禾·金尊府踩盘信息

信达泰禾·金尊府，占地3.7万平米，总建筑面积大约23万平米。其中大约10万平米是高端住宅，一共大约950套住宅，车位1800个。另有一栋专门给坪山政府打造的高端人才安居房。

整个小区围合式布局，一共9栋塔楼，2梯4户格局。主力产品是89至95平米的三房两厅两卫，113平米的四房两厅两卫，143平米的四房两厅3卫。每一种户型都极为方正实用，采用经典的横厅设计，居住空间比较舒适。先上市的会是3A栋和3B栋，这也是整个小区高的一栋塔楼，住宅层高可以做到3.1米！比普通住宅高20至30厘米，这种居住舒适度极好。

信达泰禾·金尊府特色的中庭园林预计5月份会实景呈现。楼兔子走访过泰禾地产在福州、北京等地打造中国院子系列高端产品，泰禾的园林确实非常具有国宅韵味。这是泰禾独步武林的强项，别的开发商学不来，购房者不到现场也无以感同身受。文字都是苍白的，建议去现场看吧。