破题长租公寓 2018城市观点论坛北京行圆满闭幕

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（2018年4月19日·北京） 作为文化、经济重心的都会城市，北京一直以来保持着自身的开放、创新与活力，无论资本、商业，还是房地产市场，这座城市创造潮流，也引领着潮流。

近两年来，随着自上而下的“长期租赁”概念盛行，长租公寓在房地产界迅速形成一股旋风，无论是房地产商、互联网巨头、中介机构以及机构争相进入这一领域，促使着长租市场持续升温。

得益于政策、土地、融资等多方加持，目前，全国已有1000余家长租公寓品牌在分食这块亿万级的市场，争夺还在继续。

野蛮生长之下，利润、模式、运营等难点、痛点阻碍着长租市场的可持续发展，市场急需找寻一条通向未来的发展路径。

北京作为长租公寓发展为迅速的热土之一，是长租公寓品牌主要聚集地，其一直走在行业前列，所做出的探索和贡献皆有目共睹，借鉴。

4月19日，城市观点论坛第三次造访这座活力之城，带着“破题长租公寓”的议题前来，与众多经济学者、政府协会领导、开发商巨头、金融人士以及专业机构精英一起商讨长租公寓的过去、现在与未来，以期在思想碰撞中找到破解长租公寓各式痛点的突破口，为其未来发展提供更多方法和可能。

长租公寓缺的是什么？

长租公寓作为我国近年来的新兴事物，无论是服务、运营、规模都还有不成熟的地方。

乐乎公寓联合创始人、副总裁于洪胤以乐乎公寓的经验介绍到，行业普遍缺乏专业的服务机构，缺乏体系化、规模化的运营体系。

比如，现在的很多二房东手头上虽然有很好的资产，但并没有专业的能力去做好资产运营，也没有能力做更好的融资，从而把这个资产变得更有；比如，行业从2014年开始到2017年，虽然是快速发展的三年，但大部分企业并不知道如何去建立起体系化、规模化的运营能力。

同时，于洪胤指出，行业其次缺乏的就是人才。公寓行业是新兴的行业，它完全不同于租赁行业或中介行业，已经脱离了把房子委托过来再租给客户的模式。再者，这个行业的链条很长，从前端的商务拿房，到资金募集、产品开发、工程管理，再到运营、招租，再到整个IT的服务，这都需要专业的人才。

碧桂园北京区域长租公寓负责人张诤也表示，长租公寓行业并不缺市场需求。其指出，目前全国有2.45亿流动人口，当中有80%的流动人口对自己的租住条件不满意。据统计，在2017年，长租公寓市场的规模是1.3万亿，到2030年预计要达到5万亿。

张诤认为，现在的行业市场上大多缺少技术，缺少把钱和地结合起来，让它达到市场的回报率的技术。从今年年初到现在已经有300多亿进入了这个市场，我们并不缺钱。“但现在我们要让100万间都挣钱，这是个技术环节。”

公寓行业是一项

事实上，在的背景之下，长租公寓并不是一个高周转的行业，也不是一个利润丰厚的行业，而是一个非常薄利的行业。

据悉，在2017年，北京长租公寓的市场租金成本至少增长30%，复合增长率将近17%。这引发了会场嘉宾的思考与讨论，公寓是什么逻辑？到底要不要做专业的事情？到底要不要盈利？

张诤指出，公寓行业仍然是逻辑，是生意就应该让它赚钱，所以从业者都应该关心里面投的每一块钱是不是收回来了，用多久把它收回来。

长租公寓是全链条的，从业者应该从资金方面做到开源节流，比如项目获取是否能够拿到更优质的物业、更适合做长租公寓的物业，包括其它的部门支持，比如说从设计层面、施工层面怎么样能够更大程度节省成本，能够做出更符合市场的产品。

于洪胤也表示，在疯狂下的我们需要保持理性的思考，商业的本质是盈利，我们需要做专业的事情，需要通过提供服务来盈利。

从这个方面来讲，摩码公寓CEO黄剑岸介绍到，精细化的运营应该是长租公寓盈利的一个方面，无论是拿房还是到工程设计，再到成本。而另外一方面来讲，除了节流，更多的也应该做一些开源的工作，从为客户提供运营场景服务，来给资产做更多的溢价和，这都是其一直在进行的工作。

熊猫公寓CEO王玺龙也表示赞同，其称在商业模式里面，主要是开源和闭源问题，商业、教育、写字楼，写字楼高于其它的租金业态，“如果你的服务只针对于公寓本身来讲肯定是会赔，必须要开源，如果你的社区的服务是开源性的服务，是匹配了周边的服务，是靠得住的”。

租赁住房REITs的逻辑

随着更多的者进入到长租公寓这一领域，如何实现退出是他们不得不考虑的问题，而租赁住房REITs是他们为关注的一项。

REITs作为一种持有型物业的退出工具，它是一个商业性闭环的渠道，通过资本化的方式实现底层产品的稳定和上层资金的流动性。但根据中联基金执行总经理范熙武的介绍，根据目前来看，国内谈REITs不谈退出，它仅是一个进入工具。

范熙武解释到，大家谈到REITs都说是一个完整商业闭环的退出渠道，而我们认为在当前这个阶段，不管是去年做的百亿级的REITs，还是央企保利的50亿和越秀的50亿，它更多的是一个进入式的REITs，这时候我们不谈退出，大家刚刚进入这个行业何谈退出？

“所以当前毫不讳言地说，REITs只是一个进入的工具，这跟大家谈到REITs的时候一个基本的概念会有点不同，这也是我们在做项目的过程中一个深刻的体会。”

同时，对于标准化REITs和类REITs，它们在不同的阶段、不同的产品设计，满足不同开发商对于不同资产和自己不同战略布局的阶段来实现的。

据预测，推了10年的公募REITs或在今年开闸，租赁住房将会作为首批的基础资产类型，有了公募REITs，再加上其它的各种融资方式，将会为租赁住房这个行业的发展提供完整的金融工具，再加上国家租购同权政策的推出，提升租赁住房的，行业的盈利非常可期，国外的市场也验证了这个过程。

但范熙武也表示，一个租赁住房REITs项目的落地必须妥善处理好三方面，发行人的利益诉求是基础的，但是发行人的诉求可能要随着人对风险的偏好，对收益的要求，监管部门在监管层面的要求，寻找一个妥当点，才能够去落地。