谢逸枫:1400万广州人欲哭无泪！房价一周年调控后买房更贵了！

“史上严楼市调控潮”已满一周年，庆幸的是广州房价同比下降1.34%，终于调控见效了。悲剧的是为什么1449.84万广州人欲哭无泪，老谢研究数据发现，房价一周年调控后，买房更贵了。因为首付增加好几成与利率上调10%-20%以上及房价下跌1.4%毫无意义。考虑到广州一直实施限价、限签的政策限制，加上网签滞后性、结构性的因素，房价实质上根本没有下跌，反而因利率与地价及税费的增加变相的。

第一是市场量价：根据阳光家缘数据显示，从2017年3月17日至2018年3月14日，广州一手楼网签成交80963套，均价为16509元/平方米。成交套数同比2016年3月17日至2017年3月14日的131149套减少50186套，同比下降38.27%；均价方面，则同比减少224元/平方米，同比下降1.34%。这一年来，广州一手住宅成交量大跌近四成，其中越秀、荔湾和白云跌超7成，南沙和增城跌幅小，但也跌逾2成。受限价、限签以及双合同等因素影响，许多购房者反映网签价并不能真正反映市场情况。

据阳光家缘数据显示，3.17调控周年广州一手楼网签成交80963套，同比新政前一年同期131149套减少50186套，同比下降38.27%！自3月赶搭政策尾班车，网签量创历史上第二高的15798套后，一手成交套数随后大幅度下滑，往后的九个月平均网签只有6000多套。在2018年2月广州一手住宅情况更是惨淡。2月成交3230套，环比减少41%，同比减少54%。综观近五年2月同期，今年2月为近五年一手住宅成交量低点。

第二是新房去化周期拉长一倍。伴随着“317新政”等系列调控政策的出台，广州一手住宅成交速度减缓，去化周期也开始不断拉长。根据新数据显示，2018年2月，广州一手住宅库存62070套，去化周期达到了10个月。从去化周期来看，全市高的是海珠区，目前去化周期已达到32.6个月，其次是荔湾区 的28 .9个月。而去化周期低的则集中在东部的增城和黄埔区，仅为4.6个月和6.4个月。

克而瑞数据显示，截止到2018年2月28日，广州一手住宅库存量达787.28万平米，共62070套，目前去化周期为10个月，低于12个月的安全库存标准。虽然去化周期低于安全库存标准，但目前全市库存量算是处于近年来高位了。2017年3月，受“史上严政策影响”，该月成交量创近年来新低，仅52569套，直到9月，广州一手库存量才重上6万套。10月受国庆影响，库存有些许回落，但降幅非常小。11月开始至今，库存套数均维持在6万套以上，常居高位。

而去化周期方面，2017年3月，由于成交暴涨，导致去化周期降到近年低位，仅剩5.4个月。但由于调控政策持续发酵，一手住宅成交不断受到抑制，所以去化周期不断变长。从数据可知，2017年3月至今，广州一手住宅去化周期已连续11个月变长。细看到各区情况，目前花都区和南沙区的库存套数多，超过了1.5万套。黄埔区和增城区两区的总库存套数也在10000-15000套之间。

第三是调控政策：2018年3月17日是“3·17”楼市调控周年，、、限售、限价、限签、限商的六限楼市，并且房贷利率全面上升。到2018年3月30日，又是对应2017年3月30日的调控一周年。广州发布严厉的楼市调控新政,包括非广州户籍购房资格从3年上升到5年,以及个人购房按揭贷款恢复认房又认贷等。2017年3月17日晚，广州市发布《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，进一步完善商品住房和差别化信贷政策，促进房地产市场平稳健康发展。

：1.本地户籍居民2套；2.本市户籍单身(含离异)人士1套；3.非本市户籍居民家庭连续缴满5年或，1套；4.从化、增城仍；5.境外机构和个人购房按照现行政策。，1.无房无贷(过)者，首付低3成；2.无房有贷款记录者，普通住房首付低4成，非普通住房首付低7成，3.有房无贷款记录者/首套房贷还清者，首付低5成；4.首套未还清者，首付低7成；5.有房购买非普通商品房，首付低7成。

具体来看，本市户籍居民家庭继续执行2套住房(含新建商品住房和二手住房)的政策，而本市户籍成年单身(含离异)人士则1套住房。其中限外政策收紧为严厉，非本市户籍居民家庭1购，且需要提供购房之日前5年连续缴税或的证明。广州发布的调控新政也明确采取“认房又认贷”措施，同时提到商业银行、小额贷款机构、互联网金融机构、信托 公司等各类金融业务经营者，不得对购房首付款发放贷款或变相发放贷款。

第四是房贷利率。2017年三月份前，广州各大银行给购房者提供的首套房贷利率普遍是85折，随着的升级，房贷折扣不断缩水，包括国有四大行在内，在年中的时候基本回归到基准。后来更是一度上浮10%，部分商业银行甚至高达20%。直至年底，房贷利率才有所松动，不过依然以上浮5%-10%为主。广州房贷依然严峻，首套高上浮达到30%，银行额度紧张。

目前房贷利率略微上升，但从稍长的周期来看，仍然处于较低的水平。广州2月时首套房已高上浮20%啦！这还处于较低水平？据融380统计数据显示，2018 年 2 月全国首套房贷款平均利率为 5.46%，相当于基准利率 1.114 倍，同比上升了 22.15%。不过，即便按照基准贷款利率上浮20%的水平计算，5.9%房贷年化利率也只是相当于3年前的水平，远低于2014年以前。真往前翻20年看的话，那时的房贷利率还在10%以上。

人们感觉目前房贷利率紧张，或是因为过去几年，我国乃至全球的货币和信贷都处于宽松时期，央行2014-2015年里甚至有一年内6次降息、5次降准的情况。基准利率快速下降，资金面又宽松，房贷利率在2016年初降低到4.2%左右的水平，那可谓是历史低点。若往前看看，房贷利率上一轮低于6%就得追溯到2008年了。自从去年美联储从高喊加息到付诸行动，一直在对人民币产生压力。且国内防风险、去杠杆成为主基调，房贷利率自然不可能原地踏步，从此优惠逐渐消失，利率频频。

利率下调的期待是要有的，但骨感的现实也不得不面对。步入3月，广州首套房利率主要上浮10%-15%。“我们银行首套房利率上浮10%，二套房上浮15%。这样的情况在广州已经算低了，别家甚至上浮20%或者上浮30%”，广州银行个贷经理说道。这个上浮30%的情况就是平安银行二套房利率。注意的是，2月底时，平安银行二套房利率仍是上浮15%，短短两周时间，已成广州高利率的代表。且平安银行个贷经理表示，暂时没有收到利率变动的通知，这样的情况应该还要维持一段时间。

未来房贷利率的走势，可以说是购房者当下关注的事了。对此，潘功胜表示：商业银行综合考虑负债端利率上升和房地产的风险溢价，对住房贷款利率自主进行定价，扩大利率的浮动区间，总体上符合利率市场化的要求和趋势。这意思就是说，银行也是商业机构，当资金面趋紧、存款端利率上升时，在房地产市场风险加大的部分地区以及相关客户，银行需要房贷利率与成本和风险上升同步。

另外，据融360报告分析，今年两会中政府工作报告中说到，不再设定 M2 增速目标， 而强调松紧适度。说明未来 M2 增速或有可能保持低增长的态势， 反而更加注重利率等方面的价格调控。 此外，近银监会的新闻发布会中提到“抑制居民杠杆率”，而我国的个人住房贷款占居民贷款的主要部分，所以可看出，目前监管层面对房贷已不是从前的鼓励态度。

而银行方面，3月份美联储加息的可能性极大，我国央行极有可能随之公开市场操作来调节利率， 彼时银行的资金成本会随之上升，必然也会从房贷利率方面进行弥补。而且， 随着“租购并举”的房地产政策实行，租房产品的政策红利开始显现，各大银行资金往租房贷款方面分流， 这就会间接削弱了购房贷款方面的供给能力。因此接下来，银行房贷利率极有可能会继续上浮。