【讲数】海外都去哪了？菲律宾房产关注度年增长率突破1000%

和讯房产消息 在刚刚过去的2017年，“海外”依然是经济热词，我国的房地产行业处于调整期，海外的热度本应更高，但是中国资本的管控一定程度上影响了海外。综合来看，尽管喜忧参半，海外仍然是方热土，尤其是在国内楼市发展趋于平稳，者探索不断深入，诉求的多元化等作用下，海外仍是大势所趋。

在有路近期发布的《有路全球不动产大数据报告》中，有路提出，一方面，2017年中国房地产市场趋向饱和，不稳定的政策影响让其有所降低;另一方面，中国的高净值人群数量在不断增多，供需之间存在着的根本矛盾自然会让中国者寻找其他的不动产标的。

海外新变化，高温不被“浇灭”

无法避免的是，政策对海外有一定影响。1月22日，根据全球律所贝克·麦坚时国际律师事务所关于中国境外直接趋势年度报告的数据指出，中国在全球范围内的境外直接流量在2017年下降超过三分之一 ，自2006年以来首次出现下滑。

贝克·麦坚时的报告指出，出现这种情况的主要原因在于中国政府加大了对境外的限制，以解决国际收支平衡问题，同时缓解由于快速增长的海外而引发的中国金融系统潜在风险。

但与此同时，基于根本需求的存在甚至攀升，海外的发展“高温”并非短期内可被“浇灭”，但可以看到的是，海外也在发生改变，发展有了新特征。

安永会计师事务所的数据显示，2012—2017五年间，中国对外直接的年复合增长率达到20%。针对全球不动产的不仅是个人行为，而是已经成为了企业、国家间的群体性趋势。

同时，胡润研究院数据也显示，房地产在中国高净值人群的海外标的中占到了43.4%，位居第一。2017年，全球不动产愈发受到中国者重视，以分散风险为主要目的的因素成为高净值人群购置全球房产为主要的原因。与此同时，越来越多的新兴中产阶级也开始进入全球置业的领域，他们的眼界更开阔、决策时间更短、目的也更为多样化。

这种新趋势在产生和发展的过程中呈现出鲜明的时代烙印。在中国者对全球不动产探索的不断深入，面貌更新换代的新背景下，2017年中国者全球不动产的热门目的地和基本方式产生了动态变化。

基于有路大数据系统，本报告对中国者为关注的置业城市、不动产类型、开发商及项目进行了调查及归纳。数据显示，2017年中国者对全球不动产的关注热点及面向产生了不小的变化，具体体现为城市分布区域更广、不动产类型更为多样化以及对开发商实力的进一步了解。

2017年，中国者为关注的不动产类型依旧是公寓，占比达79.97%。别墅占比达到了11.60%，排名第二。数据显示，中国买家的类型也在逐渐多样化，作为机会型不动产的办公、商业、物流、养老地产深入者视野，地块项目和房产基金也成为了中国者的新目标。

特别关注的不动产类型是海外房地产基金(REITs)。海外房地产基金，具有筹集资金的灵活性和广泛性、分散风险、流动性高、品种多等优点已在有路高净值用户中广为流行，其则将在2018年得以进一步彰显。就2017年受青睐的开发商和项目而言，依托于有路推动，主要不动产市场开发商重点项目愈发受到关注。美国大住宅开发商Lennar、中东第一大开发商Emaar等知名品牌开发商项目也因其超高性价比的优势表现惊人，中国者的“开发商意识”正在逐步凸现。

美国热度持续，菲律宾成黑马

2017年，老牌发达国家依旧是中国者热衷的全球不动产标的。有路数据显示，美国、日本和英国的表现为强势，澳大利亚、加拿大、新西兰等国依旧维持较为稳定的热度。

这也印证了NAR去年年中发布的《2017年美国住宅型房产国际交易调查报告》，中国人已经连续第4年成为购买美国房产的第一名。同时，受利于2020年东京奥运会的影响，日本房产的逐步恢复中。

脱欧影响逐步减弱的英国，也因为“以房养学”方式的兴起而重获瞩目。2017年为瞩目的新兴市场当属东南亚。泰国已经成为了中国者为关注的不动产国。

中国者为关注的不动产Top 10城市为曼谷、普吉、芭提雅、马尼拉、纽约、奥兰多、休斯顿、伦敦、迪拜、东京。其中，普吉、芭提雅、马尼拉及迪拜均为新上榜城市，这也从侧面展示了新兴不动产市场的置业魅力。

Trading Economics数据显示，泰国住宅价格指数从2012年以来一路走高，从105的低位飙升至近135。随着旅游业的繁荣和基础设施的推进，曼谷地铁房和普吉、芭提雅海景房为代表的泰国房产愈发受到关注。

以有路用户为样本的数据显示，泰国房产以高性价比的优势受到了大量中国新兴中产阶级的青睐，70%以上的有路用户均表示关注泰国房产。

菲律宾成为了东南亚新兴市场的巨大黑马，仅在2017年12月一个月内，就有超过五位数的者通过有路关注菲律宾市场。

同时，越南、阿联酋等新兴市场的询盘量也在2017年不断飙升。中国者对以东南亚为代表的新兴市场认知的广度和深度均在不断提升，敢于全球不动产的新兴中产阶级更有勇气对新市场进行探索。

新兴市场的关注度引人注目，阿联酋房产2017年12月的关注度相比1月增长了900%，菲律宾房产关注度的年增长率更是突破1000%!越来越多的中国者开始通过有路，了解新兴市场并进行。

2017年第四季度开始，关注越南房产的有路用户也呈直线上升的态势。新兴市场已经成为了2017年全球不动产者市场大推动力。不仅主要国的关注度上升趋势明显，中国者同时在关注着更多、更新兴的不动产市场。

除去上文提到的越南、印尼、斯里兰卡、挪威、瑞典、墨西哥，甚至是肯尼亚等非洲国家房产都受到了中国者的关注。这种现象清楚地展现了这一事实——资产配置的全球化并非局限于几个主要的市场，而是与个人多样化的置业需求相关联，从而延伸到更为广阔的区间。