高力国际：天津需求大致稳定 沈阳写字楼市场需求有所回暖

与北上广深这些城市不同，二线城市的的写字楼市场发展相对压力较大，但是从高力国际对部分二线城市的调查研究中，部分二线城市发展较为稳定。

2018年1月24日，在高力国际召开“城市领袖 锚定未来 | 高力国际华北区物业市场2017年回顾及2018年展望媒体发布会”上，高力国际就沈阳和天津(楼盘)二线市场的表现进行回顾并对2018年做出展望。

二线重点城市写字楼市场回顾与展望

天津写字楼市场回顾与展望

2017年共有两个新项目和一个现有项目的新区入市，带来总计约21.6万平方米的写字楼可租赁面积。天津优质写字楼市场总存量同比上升13.1%至约187万平方米。受坚实经济基础的支撑，天津优质写字楼市场需求大致保持稳定。2017年录得多宗大面积租赁交易，一改往年小面积占主导的局面。租户以内资金融行业为主，房地产和IT行业亦表现活跃。新近完工项目较高的品质和合理的租金吸引租户的搬迁与扩张。受新增供应的影响，全市空置率同比上升2.1个百分比至33.6%。新项目致使业主间竞争加剧，老旧项目业主提供租金优惠以挽留租户，平均净有效租金录得人民币96.4元每月每平方米，同比下降1.9%。

预计2018 年新增供应约48万平方米，是自2002 年以来的高水平，新增供应主要集中于海河和新兴子市场内。大量的新增供应将推升空置率至历史高水平，于2018 年底达到约40%，同比提高5.9个百分点。新增供应集中的子市场内竞争加剧，致使这些区域租金受下行压力。鉴于业主间竞争加剧，市场将继续利好租户方。老旧项目业主需要在租金谈判和让步中保持灵活以避免租户外迁，因此我们预计2018年租金将下调约4.5%。

沈阳写字楼市场回顾与展望

鉴于市场竞争激烈以及空置面积较高，2017年全年仅一个新项目入市——茂业中心中区。另有一项目——中信泰富广场F1座因开发商调整经营策略而退市。受退市项目影响，导致沈阳优质写字楼市场总存量相对2016年减少 6千平方米至约150万平方米，沈阳优质写字楼市场总存量同比下降约0.4%。从全年表现来看，2017年下半年净吸纳量相比上半年提高85%，显示出沈阳写字楼市场需求有所回暖。全年优质办公物业吸纳量录得7.2万平方米。需求主要来自于现有租户搬迁升级需求以及新增金融机构与新成立企业数量的增加，行业以金融，服务业及高端制造业等行业居多。就区域来看，北站-市府区域交通及政策优势对新进入企业具较高吸引力。全市空置率同比下降5.0个百分比至35.1%。尽管市场总体存量较大，市场竞争仍较为激烈，但平均租金同比基本保持稳定，录得人民币88.3元每月每平方米。

2018 年合计建筑面积约22万平方米的四座新项目预计将完工入市，新增供应分布于北站CBD，太原(楼盘)街及五里河子市场。较多的新增供给使得空置率将小幅1.7个百分点，我们预计整体空置率将于2018 年底上升至36.8%。鉴于部分新项目的租金或低于市场平均水平，2018年租金将微降1.1%。但同时，我们应该看到辽宁自贸区沈阳片区的持续发展或将带动金融、高端制造业及科技领域的写字楼租赁需求。鉴于沈阳写字楼市场处于快速升级时期，我们建议业主应为租户提供更优办公环境及个性化服务，以期挽留现有租户并吸引新租户。