地产蓝筹新时代的攻略

两线并举

蓝筹的，重组型的交易型机会——地产股的主线，仍然有章可循。

跌宕起伏，争分夺秒，心惊肉跳，这就是股市。

有人戏称“2018年是地产蓝筹股之年”。地产蓝筹股自今年首周开门红以来，直至1月16日持续走高，迎来久违的井喷之态势，已连续两周。

上午八点开市，下午三点关市，证券大厅人满为患，中午吃点盒饭是常事。当然，再好的股市也可能一秒成为泡影。巴菲特所谓“人弃我取、人取我弃”的哲学，本质就是者应该选择适合自己的策略，而切忌人云亦云，跟风追逐热点。

蓝筹仍是首选

在股市中，并非评估某一行业对社会的影响有多大、或它的发展有多好，而是一间公司有多强的竞争优势、这优势可以维持多久。产品和服务的优越性持久而深厚，才能给者带来优厚的回报。

A股市场逐步迈向成熟是大势所趋，因此蓝筹股策略的市场份额将会不断提高。当下，低估值蓝筹股崛起，业内专家表示，蓝筹股实际上主要关注两个内容，第一是经营的稳定性，第二是分红的获利性，从实际情况看，蓝筹股本身带来了较多的收益，而且风险少，所以容易受到市场的关注。

作为一名股市资深客，钱丽丽从股市中已摸爬滚打十余年。凭经验而论，她告诉《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)记者：“我买地产蓝筹股，首先是看地产公司项目的布局，偏全国化的企业更有优势。其次选融资能力较强的房企，这样有助于业绩成长。还有就是选有较好的项目营销能力。”

天风证券也在近的报告中指出，这几年的数据已经能看到地产销售集中度在上升，因为在“长效机制”下，中长期调控的常态化和市场的规范化，实则利好那些在品牌、融资、拿地等方面具备优势的龙头地产公司，“而房地产一旦聚焦在龙头的股票上我们就会发现和之前的逻辑变化很大。我们发现万科保利之前给到PE4—5倍的估值，那时小的企业也能赚到钱，也能有不错的经营情况，所以大的企业没有什么优势，那时也没有集中度的提升，大企业没有估值溢价。而从未来看，小企业的经营环境和融资环境是在进一步恶化的，大企业的优势在不断的提升，我们会持续看到龙头公司有更好的估值溢价。”

重组型机会

作为行业龙头，全球房企市值冠军，万科旗下商业平台公司印力在2018年初，以83.4亿元买进凯德旗下的20个商业项目。此次也是凯德自1994年进入中国以来首次大笔转让在华项目。《东地产》注意到，2017年12月20日至2018年1月16日，万科A股价至40元/股，涨幅达35.5%，总市值高达4389.17亿元。

回顾2017年，万科无疑也是备受瞩目的焦点。宝万之争落下帷幕，在万科举行股东大会选举新董事会的前一天，6月29日，万科在广州以551亿元巨资，收购了广信系列资产包。

同年，万科168亿参与收购普洛斯交易终于获得实质性进展。11月30日晚，万科发布公告称，GLP(普洛斯)于2017年11月30日召开股东大会，就收购方案进行投票表决，方案获其股东批淮。资料显示，万科占股21.4%。本次私有化能够完成，交易总价约为159亿新加坡元(约合790亿元人民币)，有望成为亚洲历史上大的私募股权并购，万科也将因此成为普洛斯第一大股东。

近年来，万科不断拓展在全国的物流网络，目前已在北京、上海、广州、杭州、武汉、成都等一线城市及核心二线城市布局。这次收购完成后，万科在物流板块的优势将进一步增强。

相关业内学者表示，规模越大，房企的销售渠道越多，逆周期环境下，对于行业的风险抵御能力就越强。因此对于此类地产股来说，行业很关注。在重组等方面，类似企业往往是有并购其他业务的考虑。对于类似的并购，也能够降低经营的成本，带来业绩和规模的持续攀升，所以是积极的利好。

光大证券则建议，在政策推进混改的大前提下对“国企改革及资产注入”出现的阶段机遇给予积极关注，“如上实集团下属上实发展和上实城开的同业竞争解决、上海地产集团下属的中华企业)和中星地产的同业竞争解决、鲁能集团对广宇发展的资产注入、中电建集团对南国置业的资产注入、浦东金桥的存量工业用地的二次开发机遇等。”

规避业绩回落股

有看好必有看衰。

上海陆宝董事长王成表示,虽然2018年开年半个月A股运行仍然是2017年行情的延续，但这并不能说明未来的走势。考虑到金融无风险利率持续上升，并且上市公司整体盈利增速的高峰已经过去，蓝筹股整体的性价比相对股会逐渐变弱。

东北证券首席顾问郭峰指出，近来地产股的，很多与估值回归有关，而且的股票更多集中在行业龙头。“我们应该挑选那些在房地产行业具有龙头地位、排名比较靠前的房企，在当下的房地产市场，中小型企业的机会就相对较小，”郭峰告诉《东地产》，“在选择股票时，我们要尽量规避一些之前土地储备不多的房企，因为土地储备少，意味着开发销售少，利润就得不到体现。这类公司后续需要拿地，目前土地成本越来越高，小公司的融资成本更是远高于大公司，都不是那么容易的。”

此外，他还指出，面对行业下半场，业务相对单一的房地产企业，抗风险能力较那些转型成功、业务更多元化的房地产企业更低。

总的说来，中小房企对银行贷款、非标融资依赖较大，资金链脆弱，部分企业负债率高企，融资持续收紧下，者应当高度关注其违约风险。

股市如海，世道轮回。仍需谨慎。