标普：时代地产“B+”评级确认；展望稳定

·我们认为，时代地产的财务杠杆在2017年达到峰值后，随着收入确认加快，2018年起将逐步回落。

·我们认为，该中国地产开发商将按照周全布局的区域聚焦发展战略，继续扩大公司规模。

·我们确认时代地产的长期企业信用评级为“B+”，并确认该公司的未到期优先无抵押债券的长期债项评级为“B”。

·对该公司的稳定展望源于我们认为，时代地产强劲的收入确认表现将有助于其在未来12个月内降低财务杠杆水平。我们也预计该公司将保持利润率稳定，并在举债扩张方面态度更加审慎。

香港，2018年1月24日—标普全球评级今日宣布，确认时代地产控股有限公司(时代地产)的长期企业信用评级为“B+”，展望稳定。同时，我们确认该公司未到期的优先无抵押债券的长期债项评级为“B”。

确认上述评级的原因在于我们认为，时代地产较高的财务杠杆将在未来12个月内逐渐下降。我们预计该公司的收入将强劲增长，利润率维持稳定，在购地方面也将更加审慎，因此得出上述结论。我们预计该公司2017年的债务对息税及折旧摊销前利润(EBITDA)的比率将处于6.0-6.5倍区间，未来两年内将逐渐下降至5倍左右。

确认上述评级也源于我们预期时代地产将按照精心制定的区域聚焦策略继续扩张规模，同时保持利润率稳定。在我们看来，即便在市场条件不佳、信贷环境趋紧时，该公司也保持了较高水平的运营和财务稳定性。

我们认为，由于大规模购置土地，时代地产2017年的财务杠杆将达到峰值。我们估算该公司2017年的买地款约为170-190亿元人民币，其中包含2016年未支付的约50亿元款项。

此外，我们认为该公司将继续增加其现金余额，以满足其在境内融资环境趋紧的背景下日益增长的资本支出需求。我们预计，2017年时代地产的总债务将达到330-350亿元人民币，较2017年6月底的310亿元有所上升。

我们预计时代地产2018年和2019年的收入确认速度将加快，有助于降低财务杠杆。2017年，时代地产的合约销售额从2015年的195亿元人民币大幅增长至416亿元。鉴于该公司的售后确认收入周期通常为约1.5年，预计从2017年下半年起其收入将迅速增长。根据我们的财务预测，该公司2017年的收入预计将达到210-230亿元人民币，2018年和2019年将实现年均40%的涨幅。因此，我们预计该公司的债务对EBITDA的比率将在2018年下降至5.0-5.5倍区间，2019年进一步降至5倍以下。

我们认为时代地产在执行区域聚焦战略中已取得成效。与近年来扩大市场的房地产企业不同，时代地产的业务重点区域仍在广东省，特别是广州、佛山和珠海这一战略有助于时代地产保持较高的品牌知名度以及主场优势，使其销售执行和购地情况受益。我们认为在中国的一二线城市中，广州的房地产市场相对稳定，2017年有个位数的增长。因此和同业相比，时代地产的利润率相对稳定。

我们认为，时代地产采取的审慎财务管理措施使得其资本结构得到持续改善。该公司通过多种融资渠道获得融资，债务期限结构较为分散。此外，时代地产的现金余额较高，有助于其应对突如其来的现金需求和流动性紧张状况。时代地产在信贷市场的地位有所上升，这表现在其境外债券发行的成本显著降低。

稳定展望表明我们认为，未来12个月时代地产的强劲收入确认将有助于该公司降低财务杠杆。我们还预计同期时代地产将增加其合同销售额并保持稳定的利润率。

如果时代地产的债务对息税及折旧摊销前利润(EBITDA)的比率持续超出我们约6倍的预期并且没有改善的迹象，我们可能下调其评级。这可能会由于以下情形导致：(1)该公司举债扩张的步伐比我们预期的更为激进;或者(2)由于土地成本上升，并且广州、佛山和珠海的竞争加剧，导致其利润率大幅下滑。

如果时代地产继续采取更为保守的财务政策并改善其杠杆水平，使得其债务对EBITDA比率持续低于5倍，我们可能上调其评级。