海南热 难更热

开年即站上高位，2017年的海南房地产市场似乎没有“淡季”。时至年底，海南楼市的新一轮“强销期”伴随着“候鸟老人”悄然到来。但在这个冬天，在新一轮政策前，开发商手中可售货值不足，海南热销势头难延续。

前11月销售同比涨87.2%

海南养生度假盘近年来备受众多“候鸟”人士的青睐，岛外人士不断加速上岛购房的日程。海南地产属于”资源型“房产，八成需求为候鸟群体。每年的11月份开始是海南旅游度假的旺季阶段，大批“候鸟族”开始筹备飞往海南过冬或度假。往年伴随着候鸟人群的到来，“沉寂”半年的海南楼市再次恢恢复生机。

然而，今年的海南市场似乎没有明显的淡旺季，强销期持续了近一年。据海南省统计局发布的新数据显示，今年1-11月，海南房屋销售面积达2058.8万平方米，同比增长57.2%;总销售额达2417.34亿元，同比增长87.2%。

市场使部分房地产企业第一季度即完成全年目标，但对于刚需购房者来说则成本加大。“去年年底错失机会，半年超过50%，多花了几十万。”一名陈姓购房者告诉记者，高涨的房价对于本地刚需来说压力巨大，除经济适用房外别无他选。

海南省住房和城乡建设厅称，2016年10月开始，一二线城市溢出效益形成岛外对海南市场看好预期，加速房地产去库存，商品住宅去化期从2015年底的45个月降至2016年底的23个月，至今年6月底跌至11个月。

提高门槛难挡楼市回暖

伴随着市场的迅速回暖，资金再次流入楼市。据海南省统计局发布的新数据显示，今年1-11月，房地产开发为1748.67亿元，同比增长10.5%。其中，房地产业民间固定资产为1396.07亿元，同比增长9.6%。

为此，从今年4月起海南开始系列调控，平均每月都有新政出台——4月全省限制购买多套商品住宅;5月海口、三亚分别设置区域;9月停止批准套型建筑面积在100平方米以下的商品住宅建设;10月海口等四市县将住房限制转让年限提高到5年，暂停土地二级市场转让交易;11月暂停商转公贷款政策……

新政密集出台，年中海南楼市被收紧。海南省住建厅相关负责人在7月就曾表示，商品住宅去库存已不再是海南省房地产市场调控的主要任务，未来重点应为稳定房地产市场，控制量价异常波动，防止大起大落。

在业内人士看来，海南省系列调控作用已使一些城市供需关系发生变化。海口市房地产业协会常务副会长云天龙说，该市房地产市场7到10月销售数据同比仍在增长，说明强劲的需求并未因政策打压而减少，随着库存进一步降低，未来住宅价格空间仍存在。

以户型面积限制“候鸟型”人群

不同于其他省份的调控政策，9月29日海南出台政策将停审“100平方米以下的商品房”。在此之前，海南限制新建小户型的面积更小。从2015年11月，海南已经停止批准套型建筑面积在60平方米以下的商品住宅建设。三亚市此前将商品住宅小套型建筑面积提高至80平方米。

据海南省住建厅相关负责人介绍，控制小户型商品住宅开发对引导房地产业结构调整、提升产品品质具有较好的促进作用。很多企业为迎合市场，开发了大量小户型商品住宅，并将大部分卖往岛外市场。岛外更多的“候鸟型”人群来这儿季节性居住，给当地基础设施、公共服务设施和社会管理带来极大压力。

链家提供的数据显示，2017年上半年海南购房成交中，岛外购房占比高达88%。其中来自京津冀和东三省的购房者多。

对此，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受采访时称，海南停批100平方米以下商品房主要是为了改变度假地产的产品结构，有效遏制候鸟式居住的空置现象，提升旅居效率和效益;未来100平方米以下的产品更多将转变为租赁房，提高利用率。

热销势头恐难继续

“大部分岛外客户承受能力在每平米8000元内，只能离开大城市。”海口某房产销售经理告诉记者，部分避霾的刚需岛外购房者被迫选择有的市县，或考虑进入租赁市场短期租房过冬。

据了解，今年海口新开盘项目较往年偏少，由于包含了住宅全装修价格，商品房价格仍创新高。海口西海岸非区域楼盘均价在每平方米16000元以上，而市中心楼盘多选择推迟开盘，某楼盘置业顾问表示，原计划今年“十一”开盘的三期项目，将延期至明年春节后，价格也定在约每平方米20000元起。

海口周边市县市场活跃。近日安定县某小户型楼盘开盘，购房者前一日晚开始排队，开发商担心突发状况不得不临时半夜开盘。

相较海口，购房门槛更高的三亚置业外溢更为严重。“这也造成今年海口楼市成交额超过了三亚。”一位海南房地产业内人士称，楼市旺季持续近一年，大多数房企手中可售房源，近期正在大规模增加开工量。

据海南省统计局发布的新数据显示，今年前十一月，海南全岛新开工房屋面积为1924.15万平方米，同比增长25.2%。

“即使年初开工，想要在今年旅游旺季入市也很困难。”上述业内人士表示，开发商手中可售货值不足，海南楼市或难延续此前的销售势头。本报记者 崔陆鹏