11月北京二手房量升价落 刚需和改善置业占比重

在持续半年多的调控之后，降至交易低位的北京(楼盘)二手房市场逐渐企稳，呈现出成交重新回升和房价继续回落的两大市场趋势。

据伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院数据统计，2017年11月，北京全市二手住宅共网签8483套，同比2016年11月下滑56.2%，环比今年10月37.7%。价格上，11月北京二手住宅成交均价环比10月下降了0.9%，虽然降幅有所收窄，但跌势还在继续。

今年7月、8月，北京二手房交易降至2015年以来的低谷，单月网签量不足8000套。此后，市场交易开始稳中有升，9月网签量重新回到8000套以上，接近9000套。10月网签虽因国庆长假影响跌至6000余套，但其日均成交量水平仍然高于7月、8月， 11月则延续了9月以来的稳中有升趋势，网签量重新回到8000套以上。

市场的实际交易量也显示出这一点。据伟业我爱我家市场研究院统计，北京二手房市场的合同实际签单量在今年5月、6月达到低点，此后签单量开始逐月回升，10月有所下降，但11月再次上升，全月签单量与9月基本持平。此外，我爱我家官网5i5j.com的房源查询浏览量、门店和呼叫中心的咨询登记量也在持续缓慢增加，市场正逐步企稳并理性回升。

近半年，一城一策的楼市调控政策在全国各线城市都取得了立竿见影的效果，一二线城市，以及特大城市周边的三四线城市，楼市调控从严从紧，使得市场迅速降温，量价齐跌;三四线城市则调控相对宽松，甚至还有去库存的一系列补贴政策，使得市场交易量增加，房价小幅。

作为特大城市，北京的调控力度可谓是全国严。据伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，317新政后，北京楼市大概经历了三个阶段：一是二季度的快速降温阶段，交易量大幅下跌;二是7-8月份交易量的触底企稳阶段;三是9月份以来市场的企稳并回升阶段。

在317新政后一路放缓的房屋出售速度，使得业主和购房人的心理预期发生重大变化，购房人普遍由新政前的恐慌抢购，变为观望等待，充分议价后才理性出手购房;业主的心态普遍由新政前的坐地起价，变为理性报价，甚至主动降价寻求可靠买家。直至8月份，北京二手房市场实际的合同签定量和网签量都在缓慢回升，市场正逐步走出低谷，理性回升。

胡景晖预测，2017年全年北京二手房交易量在13万套左右，与去年全年27万套的网签量相比，跌幅超过50%。年底的房价预计将回归到3月份房价大幅前1月份的水平，经过9个多月的楼市调控， 一季度房价的大幅，基本在5月份至今连续7个月的房价回落中被消化掉。

一提的是，近一个月的二手房市场交易量中，刚需或刚改占了主要比重。上述机构统计称，11月北京的二手住宅交易中，客户为北京本地户籍的占37.8%，环比10月减少3.8个百分点，客户为非京籍的占62.2%，这也是今年3月以后外非京籍客户占比首次回到60%以上。

业内认为，虽然北京在有序疏解产业和人口，但由于资源、产业和就业机会的集中，仍吸引大量的求学、求职、务工者进入北京。另一方面，3月实施新的政策，对非京籍客户限制更多，市场低位运行一段时间后，重新入市的刚需、刚改人群以非京籍客户居多，在京无房的他们有更强的置业需求，所以非京籍客户的占比重新扩大。