链家思享会大连房地产市场观察：超预期的“大连曲线”

12月1日，在大连举办的链家思享会上，链家首次发布了面向东北房地产市场的分析研究成果《2018年大连房地产市场展望》，重点对大连房地产市场的产业生态、城市特征、发展现状以及市场预期等，进行了全方位的分析与解读。作为东北房地产领域规模较大的信息发布，会议吸引了来自房地产开发企业、金融机构、房产经纪公司等数百名业内人士的参与。

随着2017年以来的市场调控，许多城市的房地产开始返璞归真，回归住的属性，中国的房地产市场格局发生了明显的变化。放眼中国东北部地区，目前表现较为突出的市场，首先映入眼帘的城市是大连。大连是中国东部沿海重要的经济、贸易、港口、工业、旅游城市，被赋予了“新一线城市”的定义。在今年，大连的房地产出现了鲜明的转变：由新房开发转向二手房市场、由刚需转向改善型需求、由以购为主转向租购并举、由小市中心转向新区格局，诸多变化使大连呈现出与众不同的“大连曲线”。

链家研究院首席市场分析师许小乐

大连房产进化论 不同于东三省的发展曲线

在本次思享会上，链家研究院首席市场分析师许小乐现场发表了对报告的解读。他表示，在过去的一段时间里，无论从宏观角度还是微观指标上来看，大连的经济在结构调整和动力转换方面走在东三省前面，未来将成为东北地区城市的领头羊，大连的房地产市场并不悲观。

谈到大连房地产市场的现状，许小乐指出，与全国大部分进入“五限时代”的城市不同，大连的政策环境较为宽松，仍然保持“去库存”的政策基调。在政策利好条件下，大连新房住宅市场热度维持较好，与周边的沈阳、青岛(楼盘)、济南(楼盘)等城市相比，大连是2017年新房交易量唯一增长的城市。而另一方面，大连市场供需总体趋于平衡，房价收入比维持在9.5，处于相对合理的水平，可见居民购房压力不大，增量需求空间有限。

对于未来短期走势，许小乐认为，随着去库存政策进入到不加杠杆阶段、棚户区改造支撑力度减弱，大连的房地产市场将回归住房需求的基本面。尽管大连人口增长不快，但随着城市发展阶段的转换，居民对住房条件改善的需求将会支撑市场的发展，未来可能成为东北市场的“意外惊喜”。

结合大连房地产市场报告，许小乐指出大连房地产已然进入了由数量扩张向质量提升的进化阶段，从长期看，大连房地产市场呈现五大进化方向：

增长曲线进化：目前大连城市发展的各项指标均走在东三省前端，传统动力复苏，新兴动力增强，经济增长动力超过预期。

向品质居住进化：人们对居住品质的需求日益提升，由“有的住”向“住得好”转变

向存量市场进化：目前大连的二手房市场已经跟新房并驾齐驱，未来将进一步走强，市场主体将更加依赖存量，二手房交易占比逐渐上升。

向居住本质进化：支撑大连房价的去库存政策、棚改货币化、居民加杠杆政策未来可能趋弱，未来房价的驱动力主要以人口增长、居民收入为主，更多以改善性需求的平稳释放为主，房价不大会出现大起大落。

向区域平衡进化 ：目前城市中心与周边区域的房地产市场发展存在不平衡，表现在市中心需求旺盛但供给有限，主要是土地供应、公共资源配置的不平衡，近年来甘井子区、开发区增速较快，说明市场出现从内向外延伸的态势，进入均衡发展的阶段。

全流通时代来临 市场结构带来合理行业格局

在大规模开发的浪潮已去的大趋势下，未来大连房地产将进入品质居住的时代，要求小型的开发商要提供更具品质的住宅和服务，同时也会有一批围绕存量物业、存量资产的服务发展起来。

在二手房流通方面，链家研究院院长杨现领认为：大连二手房市场有如下趋势：

第一，全流通时代的来临，将进入新房、二手房、租赁三个市场相互关联，相互补充，相互融会贯通的市场;

第二，直营和加盟共同发展的市场环境到来，中介公司会从原来以直营为主的模型，转型成为直营和加盟并存;

第三，城市间的联动越来越强，中国进入了城市圈的发展阶段，核心城市和周边城市的关联性越来越强，也要求业务更广泛的布局;

第四，二手房市场发展将越来越好，只要坚持打造品质中介平台，未来会很大的发展空间;

第五，互联网的来临，线上服务能力将为行业带来新机会。未来消费者交易日益线上化，互联网深度用户将有可能成为核心客户。

杨现领表示：大连的中介市场非常的肥沃，虽然市场小，但是孕育了相当不错的企业。他表示：“大连中介行业的规范程度，职业化发展的程度，基本上达到成熟市场的高度。”数据显示，大连二手房流通率处在稳步提升阶段，其3.6%的流通率已经达到北京(楼盘)的水平，大连二手房市场的流通已相当活跃。

链家研究院院长杨现领

此外，杨现领指出：中国进入了城市圈的发展阶段，核心城市和周边城市的关联性越来越强，大连的城市圈进化路径却与北京完全不同。北京在快速向外围发展，环北京市场热度一高再高。而大连则不同，大连本身与东三省的联动性不高，相对较为独立。他认为，规划大连的城市圈发展路径，首先要考虑大连市场需求和周边市场需求的协同性。大连应该加强与东北的联系，把周边市场的需求吸引过来，把东北的净流出人口吸引到大连来，以“环大连”的思路，以此来创造这个市场。

与北京的高房价土壤不同，大连房价目前在合理范围之内，对此杨现领表示，没有一个城市的长期繁荣是建立在高房价基础之上的，以北京为代表的高房价的城市会带来生存的困境，反而当房价不高的时候，城市的活力才会慢慢起来。总的来说，大连这座城市并不悲观，需要改变的是市场参与者的思维。“房价不涨或许是件好事，行业的稳定能让产业和资金的匹配关系更加合理，让城市长期的保障机制建立起来，从长期来讲是一个好的现象。”杨现领表示。

大连房地产市场的健康发展，将在不久的将来给城市带来新的机遇。房地产市场背后的逻辑是可支付、有品质、可流通，虽然在政策上有所限制，各地方市场表现均有所不同，但对房屋的内在需求是不变的，围绕“居住”而打造服务也让市场的未来充满张力。

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