强销2000多套 今年北京别墅成交市场风口在哪？

要论今年北京(楼盘)别墅市场哪类别墅卖得好，无可争议的是叠拼别墅。

根据北京中原市场研究部的新统计，今年1-10月，北京别墅市场总成交4028套，普宅成交1.3万套，别墅占商品住宅成交总量的23%;叠拼成交2093套，占别墅成交总量的52%。而别墅供应3504套，普宅供应1.3万套，别墅占商品住宅供应总量的21%;叠拼供应1955套，占别墅供应总量的56%。

2017年1-10月叠拼产品供应量和成交量均已占据别墅市场规模的半壁江山，成交均价涨幅近5成，备受开发商和置业者亲睐，整体呈现高供应、高成交、高的特征。

统计资料显示，叠拼产品已然成为北京别墅市场成交主力。受别墅价格提升、区位变化、容积率限制等因素影响，别墅市场成交主力产品不断发生着变化。2010年北京别墅市场中独栋别墅占主导地位，自2011年开始联排别墅成为市场主力，而从2015年以来叠拼别墅又抢占主角，成为别墅市场的成交主力。2017年1-10月叠拼成交2093套，已超过别墅市场半数，占比高达52%。

在北京土地资源日渐的背景之下，独栋、联排、双拼、叠拼四类产品的供应规模也出现此消彼长的变化，2016年以来叠拼的主导地位更加凸显，2017年1-10月供应1955套，占别墅供应总量的56%。

据统计，2012年以来叠拼别墅套总价持续走高，2017年1-10月达到831万元，较2016年增长24%。其中，200㎡以内的叠拼别墅热销，成交套数占总成交量的75%，100㎡以下的产品成交占比28%。而200-300㎡之间的叠拼别墅供应552套，占比28%;150-200㎡之间的供应471套，占比24%。

而从库存情况看，2015年以来叠拼别墅成交持续走高，存量大幅下降，截止到2017年10月存量1911套，为近4年低水平，较2016年末下降7%。2016年第三季度以来去化周期一直维持在9个月以内，2017年10月去化周期仅为8个月，去化速度快。

北京中原市场研究部表示，今年1-10月，昌平叠拼别墅供应规模大，累计供应666套，占供应总量的34%;通州、顺义均供应332套，占比17%。密云累计成交566套，占成交总量的27%;昌平成交539套，占比26%。石景山、朝阳成交均价超过7万元/㎡。

叠拼产品高库存主要集中在五环外，占比99%。截止2017年10月末，昌平存量高，达到471套，占总存量的25%。大兴、通州、顺义、房山存量也较高，占比均超过10%。

截止2017年10月末，北京200-300㎡叠拼别墅存量占比高，共计745套，占叠拼库存总量的39%。150-200㎡、300-400㎡叠拼别墅存量分别为416套、407套，占比分别为22%、21%。

北京中原市场研究部分析认为，目前叠墅主要有经济类、改善型、豪宅型三种。

经济类叠拼

创新非对称的拼接方式

功能实用性强，房间数量要多，主卧套房

交通引入电梯后，入户私密性仪式感增强

通过地下室、花园、露台、阁楼的高赠送提升附加值

改善型叠拼

实用性及舒适度兼而有之

入户动线分离：中下叠预留私家电梯位、上叠配置私家电梯

户外庭院及地下空间打造具有个性化

豪宅型叠拼

尺度感舒适度：大花园、大面宽、全套房、中西厨

入户方式：独门独院、私家电梯、双车位

带装修交付，深挖地下室及花园

与其他的别墅产品相比，叠拼别墅面积相对较小，容易控制总价，目前成交的项目总价基本在1000万元以内，这对于向往别墅产品，且经济实力有限的中产阶级来说，具有强的诱惑力。2017年1-10月叠拼别墅套均面积仅为164㎡，套总价831万元，远低于其他三类产品。