绿城“反周期”拿地双刃剑

刚刚以86亿元取得年内总价贵地块的绿城，宣示在北京站稳脚跟的同时，也显示出绿城年底反周期拿地的坚决态度。业内人士表示，面对年底土地市场的降温，该策略能有效降低成本，但企业也必须意识到，在楼市下行压力下，土地市场的风险也在加剧，此时企业过多大手笔拿地也需谨防踏空。

年底逆袭

11月7日，北京土拍市场上一块71亿元起始价、刷新北京土地起拍纪录的石景山五里坨地块吸引了包括绿城、保利首开金地联合体等多家开发商的关注，终绿城以86亿元将其收入囊中。

绿城胜出的确略让人有些意外。毕竟该地块面积大、总价高，此前类似地块多数被联合体取得。资料显示，该地块总用地面积21.64万平方米，总建筑体量达34.79万平方米，是北京今年少见的大体量综合宅地。

除了入手北京石景山地块外，10月以来，绿城在北京、杭州(楼盘)、宁波(楼盘)土地市场持续大手笔投入。11月14日，绿城又以31.85亿元、溢价率51.38%的代价拿下成都双流地块。粗略统计，在近一个月时间内，绿城在宁波、杭州、北京、成都等地共有7宗土地进账，增加土地储备过百万平方米，支出土地金额达230.25亿元，几乎与该公司前10月的拿地总金额持平。截至目前，年内绿城新增土储规模超过了500亿元，其中需由绿城出资的权益金额约250亿元。

注意的是，本轮拿地绿城表现强势，与该公司的反周期拿地策略有关。绿城中国总裁曹舟南在2017年中期业绩发布会上曾透露，绿城目前整体现金流比较充足，年内目标为700亿元左右，年底还会采取反周期拿地。

“反周期拿地能够有效降低拿地成本”，有不愿具名业内人士指出，当前土地市场普遍降温，对于资金比较充裕的企业而言可能是个机会。2015年以来，绿城在引入中交集团后，财务状况大幅改善，资金实力增加。同时，在去年绿城拿地严重不足的情况下，在当前逆势补仓土地储备并不难理解。

逆周期双刃剑“逆周期拿地的策略是企业保持未来毛利率的佳方案，但这意味着企业对政策、资金、市场、城市、产品有着完美的综合判断。因此几乎没有哪家公司能保证真正做到逆周期拿地。”一位楼市研究人士这样评价逆周期拿地。

所谓逆周期，通俗理解就是在别人对于土地市场的评价趋于理性时，自己却要更加热情。实际上，临近年底，多数房企的态度已经显得比较保守。以北京为例，近几轮的土地拍卖均表现平淡，出让土地溢价率均处于历史低位，甚至夏各庄地块出现了年内非常罕见的流拍。

在业内人士看来，除了开发商年底收缩战略外，土地市场政策的变化也让开发商们变得缩手缩脚。例如，在一些地块出让条件中，限地价、限房价、竞持有面积、竞保障房配建等限制因素也让土地综合成本越来越日渐攀升，在“面粉贵过面包”环境下，高价地如何“消化”、后期利润是否可控等，都成为房企在拿地时不得不思考的问题。

因此有观点认为，此时企业逆周期拿地在短期内看似收获不小，但长期来看未必就是佳时机，甚至拿地手笔过大、投入资金过多，也同样存在资金风险。

就以绿城拿下的石景山地块为例，据粗略测算，该地块综合楼面价为3.1万元/平方米，而该商品住房销售均价不超过52024元/平方米，周边住宅售价已在6万元/平方米左右。对此，中原地产首席分析师张大伟认为，该项目被限制了售价，但绿城仍基本上能实现盈利，销售没什么难度。

但也有观点认为，该项目绿城自持20%，而且还是综合性用地，对企业后续开发运营都有一定的要求。在售价已经提前确定的情况下，企业几乎无法取得后续房价带来的利润，企业收益也较为有限，对绿城而言，追求规模扩张的意图可能更多一些。

绿城的北京战略

据了解，在绿城独自拿下石景山地块时，坊间已有传言称，绿城可能会在这个项目上寻找合作伙伴，共同开发以规避风险。对此，绿城方面向北京商报记者表示，目前还没有具体规划。但可以肯定的是，高价补仓北京是绿城落地全年战略布局的重点之一。

目前，算上本轮拿地，绿城在北京持有三大项目。上两块地分别是2015年，绿城回归北京时取得的门头沟西山燕庐项目，以及2016年取得的酒仙桥壹·亮马项目。据粗略测算，绿城在北京项目总货值接近300亿元。而绿城为自己定下的区域销售目标是三年内达到100亿元。

北京绿城相关人士告诉北京商报记者，现在绿城在北京只有西山燕庐一个在售项目，年内该项目已认购35亿元。而从2016年10月21日开盘至今，总共实现销售额54亿元。

绿城的另一个项目——酒仙桥壹·亮马项目是由绿城与中交、九龙仓3家企业联合拿地，操盘方为九龙仓，鉴于该项目拿地成本超过5万元/平方米，业内普遍猜测项目销售价格将是10万元/平方米+级别，当前北京楼市高端市场限价依旧持续的背景下，何时开盘入市还不得而知。

“由此可见，石景山五里坨地块的货值超过百亿，该项目无疑会是绿城冲击年销售额百亿规模的重点项目。”一位不愿具名的行业人士表示，显然绿城的此次反周期拿地背后有着战略布局考量，正因如此重要，未来的开发中绿城更应小心翼翼。