越秀房产基金布局国家级中心城市 收购武汉地标性物业

公告显示，越秀地产宣布出让武汉(楼盘)物业67%股权予越秀房地产信托基金，转让项目股权贷款的代价协定为22.81亿元。

观点地产网 继2015年8月首度跨出广州(楼盘)收购上海(楼盘)物业之后，越秀房托在物业收购上进入了约两年的空档期。11月14日，越秀房托及越秀地产双双发布公告，越秀地产于武汉的第一高楼项目——武汉越秀财富中心将注入越秀房托。

公告显示，越秀地产宣布出让武汉物业67%股权予越秀房地产信托基金，转让项目股权贷款的代价协定为22.81亿元。

资料显示，武汉物业位于武汉汉口滨江商务区，是大型综合体项目中的一部分。该项目综合体中的住宅部分即“星汇云锦”已全部售出。而且，项目公司中目前尚持有的若干住宅公寓、配套俱乐部会所及幼儿园并不在收购计划中，这部分物业将于完成前出售。

越秀房托此番收购的物业具体包括了武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心及1千多个停车位，总估值为35.87亿，协定收购金额即22.8亿元较按比例计24.03亿元(67%)折让约5.1%。

其中，武汉越秀财富中心为68层办公大楼及商业开发项目，高度超300米，是目前武汉投入使用中的高甲级写字楼;星汇维港购物中心为整幢5层购物商场。项目办公用途的建筑面积为12.94万平方米、零售用途建筑面积为4.36万平方米。

由此，越秀房托所持有的物业将增至8个，分布城市也扩张至武汉。

注意的是，为了收购这一物业，越秀房托先期进行了四层特殊目的公司的设计，而港交所对于房托基金收购中特殊目的公司规定多是两层。除此，在这笔22.8亿元的交易中，越秀房托还计划通过银行贷款融资12.22亿元，并向越秀地产融资8亿元。

越秀地产称，预计该集团将因出售事项录得收益(除税后)约人民币4亿元，包括出售项目公司67%权益的收益以及该集团所持余下33%权益的公平值收益。

22.8亿里的四层SPV设计

越秀地产公告显示，目前武汉物业由项目公司武汉越秀地产开发有限公司持有。在此次交易中，越秀地产先将项目公司67%股权售予百胜国际。重组前，百胜国际由富成持有全部权益，两家公司现为越秀地产的间接附属公司。重组后，武汉物业将成为两者唯一的相关资产。

随后，买方即越秀房产基金的特殊目的公司Yuexiu REIT 2017 Company Limited，将收购富成的全部股权，进而持有项目公司67%股权。综上，越秀房产基金将透过四层特殊目的公司持有武汉物业67.0%权益。

越秀房托称，按照房托基金守则规定计划不得拥有超过两层特殊目的公司(透过此持有地产)，但证监会也可酌情可在理据充分的特殊情况下允许计划拥有额外一层或多层特殊目的公司。

至于做此设计的原因，越秀地产简要地解释称，是“为促进未来集团重组及透过中介控股公司出售物业权益”。

出售事项完成后，卖方即越秀地产间接全资附属公司城市建设开发集团(中国)有限公司将透过其附属公司顶卓有限公司持有项目公司33%实际权益。此外，于本公告日期，越秀地产还间接持有1,040,828,490个房产基金基金单位，占已发行房产基金基金单位约35.303%。

在越秀房托的公告还披露了其在此项交易中拟进行的融资安排。

观点地产新媒体了解到，越秀房产基金(即越秀房托)的管理人即越秀房托资产管理有限公司已与一家贷款银行就1.22亿元人民币的以港元计值的无抵押定期贷款融资订立承诺函。这部分融资将全部提取，以部分偿付代价等。

除此，越秀房托还将与越秀地产于交易完成时定立融资安排，倘若支付延迟完成款项所需资金出现任何不足，买方可提取卖方融资拨付不足款项。卖方融资为高金额相当于人民币81470万元。

据越秀房托称，经估计及假设条件成立的情况下，管理人预计越秀房托的借贷比率将由2017年6月30日的37.1%降至紧随于完成时支付初步完成付款后的约36.4%。根据REIT守则，房产基金借贷比率要求上限为45%。

数据显示，于2017年上半年，武汉出售集团的经调整资产净值为约-3.64亿元，主要归因于项目公司的未偿还建筑成本(7.32亿元)，其中的67%将作为厘定资产净值时计作项目公司的负债。武汉出售集团即富成、百富国际及项目公司67.0%权益的统称。

截至2016年，项目公司实现收益23.72亿元，除税后溢利净额4.7亿元。2017年上半年，项目公司收益26.7亿元，除税后溢利净额 4.5亿元。于2017年6月30日，项目公司的总资产及资产净值分别约为49.88亿元及31.6亿元。

资产估值扩大8%

据越秀房托介绍，预期收购事项将可扩展越秀房产基金的租户基础至包括更多知名国内及跨国公司租户。收购事项后，广州国金中心在资产方面对越秀房产基金组合总额的贡献预期将由60%降至55%，而越秀房产基金于武汉物业的67.0%权益的贡献预期将为8%。

除了可实现更加多元化的组合外，收购事项还会将越秀房产基金资产组合的市场估值扩大8%。

观点地产新媒体查阅获悉，由于武汉越秀财富中心刚刚于2016年8月竣工，于11月10日的租用率仅为40.5%，10月份的平均租金为90.78元/平方米，项目的评估值为33亿元。星汇维港购物中心则于2015年12月(A区)及2015年10月(B区)竣工，于11月10日的租用率86.8%，10月份的平均租金45.75元/平方米及71.89元/平方米，项目的评估值为2亿元。

而且，据估计，这两个物业的年净收益率为1.76%，比市场上的租金收益率约4-5%(零售)及4.5-5.5%(写字楼)相比相对较低。

分析指，尽管目前两个物业的租金水平及收益情况较市场明显要低，但未来凭借越秀房托的资产运营与改造能力，项目将有很大提升空间，毕竟此前广州国际金融中心及上海越秀大厦也经历此番改造与提升。

市场顾问报告也估计称，到2018年底，武汉物业办公空间的出租率将达到80%至85%，预期日后其购物商场的出租率将始终保持超过95%的出租水平。

观点地产新媒体了解到，自从2012年广州ifc注入到越秀房托后，外界一直在关注，母公司越秀地产何时将再度注入资产。2015年，上海宏嘉大厦(现名越秀大厦)的注入，是越秀房托首度收购第三方资产，也是首个广州市外的资产。

在2012年度业绩会上，越秀地产曾透露将武汉星汇云锦综合体项目注入越秀房托，但一直没有下文。

2017年初，越秀房托行政总裁林德良曾指，2016年越秀房托的租金收入出现明显增长，未来公司也不会放弃寻找合适的收购机会。他表示，越秀房托会继续关注一二线核心地段，寻找有成长性的优质物业为收购标的。同时，越秀房托继续保持与母公司的互动，实现积极稳固的策略。

观点地产新媒体了解到，至2017年上半年，越秀房托共拥有七个物业，整体出租率为97.4%，可供出租总面积为48.73万平方米。经评估顾问重估，越秀房托的物业组合重估市值为人民币296.35亿元，比2016年同期增长了3.4%。