长租公寓证券化试水破冰 首单权益型类REITs发行

在吸引多方资本介入的同时，长租公寓的盈利模式也成为亟待解决的难题。作为解决项目资金流动性弱、盘活资产重要手段之一的REITs(房地产信托基金)受到市场广泛关注。10月13日，深交所公告称，长租公寓资产类REITs“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”正式获批发行，标志着国内首单权益性长租公寓资产类REITs产品破冰。

根据深交所固定收益信息平台网站披露，新派公寓权益型房托资产支持专项计划于10月11日获批发行，拟发行金额为2.7亿元，该项目从正式立项到批准不足一个月。公开资料显示，新派公寓成立于2013年，是国内首家用私募基金方式收购资产并进行专业管理的长租公寓品牌，2013年新派公寓与其机构赛富基金联合发起的赛富不动产基金收购了位于北京(楼盘)国贸核心区域的70年住宅产权物业，然后对其进行改造成为品牌公寓，长期持有并运营。

对于长租公寓REITs面世对行业带来的积极意义，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，类似资产支持计划或者说REITs产品的创新，从宏观层面看，符合租赁市场发展的规律。此外，长租公寓的盈利难题一直待解，无法支撑长租公寓更加快速的扩张，新派公寓专项计划将为后来者提供借鉴。

如今，各方资金对于长租公寓的热情不减。据中国饭店协会公寓委员会统计,2015年底长租公寓数量仅为100万间，而到2016年底数量则增长为200万间，呈现高速增长且严重供不应求的态势。不过，长租公寓高额的投入及低回报率为项目的资金流动性带来挑战。以碧桂园为例，该公司的首个长租公寓项目月底即将亮相，该公司相关人士对外称，前期“不亏损即是赚”。

在业内人士看来，REITs或将可以解决流动性问题。据了解，美国大的出租公寓运营商EQR，通过收购和自建两种途径大量持有核心市场优质物业，且享受持有物业的溢价和不动产。EQR重资产扩张能够顺利进行的重要因素便是美国REITs的盛行。

不过由于我国目前缺乏针对REITs产品的法律法规，国内一直没有标准的REITs产品。北京商报记者注意到，国内试水房地产行业的类REITs产品却并不罕见，且多以面向机构者的私募形式发行，如今年1月，魔方公寓面对资本市场，发行了国内首单以公寓租金收益为标的的资产证券化产品,募集资金总额为3.5亿元，今年7月，中信金石碧桂园凤凰酒店资产支持专项计划成功设立，成为境外上市房地产企业在境内发行的首单类REITs产品。同年8月，链家旗下长租公寓运营商自如也发行了“中信证券(600030,股吧)自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，该项ABS发行规模为5亿元。在公募市场上，万科于2015年率先发行的鹏华前海万科基金，被称为国内第一单涉及不动产的公募基金。

近年来政策红利向好为资产证券化市场提供了温床，REITs在住房租赁市场生根发芽，不过中原地产首席分析师张大伟在接受北京商报记者采访时表示，新派公寓因为本身资产比较优质而具有特殊性，因此首单长租公寓破冰对市场影响比较小，目前房地产市场平均出租回报率相对较低，对资本市场来说吸引力有限，按照正常的市场价格来说，租金租售比只有1%-2%，这种情况下是很难包装成试点的。长租公寓资产类REITs产品破冰只能说明政策红利大力支持下，企业在不断尝试，但距离普遍化、常态化仍有较远的距离。