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胡葆森透露:王石将出任远大集团联席董事长超级严厉的房产政策让房产泡沫的水分逐渐被挤干,房产变得越来越难,甚至变成亏钱的买卖。不过,很多者从房地产行业出去转了一圈,发现渠道仍然没有几个,也未必能赚到钱。那么,房产真的已经无利可图了吗?
改革开放以来,特别是1998年进一步深化住房制度改革以来,我国的房地产业得到了快速发展,绝大多数的居民已基本解决了住房问题,今后我国房地产业的发展必将进入到增速下降、结构调整和品质提升的常态时期。尽管增速下降了,但由于城镇化还在持续推进的原因,所以房地产市场的总规模仍然是很大的。获利空间还是有,但是需要动脑子。
首先,城镇化持续推进是房地产业发展的大空间。2016年底我国常住人口的城镇化率为57.35%,户籍人口的城镇化率为41.2%,规划到2020年要分别达到60%和45%。至于要达到发达国家70%以上的水平,则需要更长的时间。人口净流入量大的城市要增加住宅用地和住房的有效供应,增加公共租赁房的供应。这方面北京(楼盘)、上海(楼盘)、深圳(楼盘)等城市近都公布了十三五的住房发展规划,北京的规划中还专门提到了建一批共有产权房。像北京、广州(楼盘)、成都、武汉(楼盘)等城市,根据国家的要求,还出台了《加快发展租赁住房的意见》,相信在今后的若干年中,租赁市场会有比较大的发展。
其次,城市的更新改造,也是一个潜在很大的市场。2016年,按常住人口79298万和人均住房建筑面积36.6平方米来推算,我国城镇的存量住房已经达到了290亿平方米,如果城镇化达到70%,估算下来存量的住房会超过360亿平方米。如果从现在起,每年按2%的面积进行更新、改造,或者是拆旧建新,每年需要更新改造的量也不少于7亿平方米,这是一个很大的市场。在城镇存量住房不断增加和城镇化进程放缓以后,城市由以往的新区开发为主转到改造、盘活存量和有效增加增量相结合,这是必然的趋势,二手房的交易占比会不断提高。2016年,北京、上海、广州、深圳、南京(楼盘)、福州(楼盘)、宁波(楼盘)、苏州(楼盘)、石家庄(楼盘)等9个城市二手房的交易量已经超过了新房的交易量。今后随着住房租赁市场的发展和规范,租房的比例也会提高,开发商、中介机构,甚至物业管理企业都可以找到配套服务和运营的商机。
第三,新经济业态的发展和居民消费升级的需要,给房地产企业提供了新的空间。这里既包括顺应产城融合和新业态发展需要的产业园区地产、众创空间、物流中心,也包括顺应居民消费升级需要的旅游地产、养老地产、文化地产,以及商业欠发达地区的商业地产等。这方面的根据这几年的估算,一般占房地产总的35%左右。从供需关系来看,房地产起码在未来10年仍然有较大的发展空间,现在的关键是如何通过供给侧的改革和转型发展,使供给适应需求。
因此,房产并不是无利可图,而是要转换思路。买房坐等的日子肯定是一去不复返了,而租赁、商业地产、旅游地产还有非常大的盈利空间。者要调整心态,转变方向,制定房地产市场的长远规划,让钱赚的更有道理。(文/博闻)
责任编辑: hnadmin
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