中垠地产张亚峰：稳健者生 合作者赢 运营者胜

“如何看?怎么干?” 2017年，中国房地产真正走入变革之年。告别炒房时代，行业深度调整，排查暗礁险滩，房企剧烈分化，长效机制加快建立……中国房地产发展的大逻辑正在按照“房子是用来住的”的根本定位进行重塑。

辨明大势，才好落子;确定方向，方好发力;看清未来，走好当下。《中国建设报•中国房地产》与行业专家学者、企业代表一同洞悉变革大逻辑、研判转型大机遇。

本期高端对话嘉宾为品牌房企中垠地产有限公司党委书记、执行董事、总经理张亚峰。作为国有房企负责人，张亚峰认为，随着行业内外部环境和发展阶段的深刻变化，房企应放弃幻想、认清形势，树立稳健均衡健康的发展理念管控风险，以共生共兴的合作模式谋求共赢。

大变局序幕刚刚开启

《中国建设报•中国房地产》：作为房企负责人，你如何看待今年以来房地产市场走势和特点?

张亚峰：今年以来，房地产市场进入前所未有的变局，租售同权震动四方。面对风云变幻的市场，大小房企都必须作出抉择，适应全新的逻辑。

从整体来看，房地产市场主要呈现出3个特点：

一是“房子是用来住的、不是用来炒的”，抓住了中国房地产改革目标的“根本命门”，使房子真正回归居住属性。过去房地产调控之所以难见成效，很大程度上是因为过于注重调控房价，没有明确房地产的发展定位。房企和者应放弃幻想，绝不应低估国家对房地产领域全面改革的坚定决心。

二是楼市供应结构性变化加速，租赁时代即将到来。从上半年可以看出，热点城市不仅增加供地，而且供地结构也发生了明显变化，重点向保障性住房和自持物业的租赁住房转变。“十三五”期间，上海(楼盘)计划新增供应的170万套住房中，租赁住房占比达到60%。同时，新增供地“自持并租赁”也呈现常态化。“租售并举”将成为房地产长效机制的重点内容。

三是房企进一步分化的局面愈加明显。行业聚集度发生巨大变化，去年市场集中度大约只有10%，而今年已达31%。从2017年上半年数据分析，规模房企的门槛和行业集中度均在提升，其中行业前30名之间的竞争尤为激烈，这对中小型房企来说是一个巨大的生存挑战。

《中国建设报•中国房地产》：你对今年下半年和明年房地产市场持什么看法?

张亚峰：房地产市场稳定是政府、房企、消费者都愿意看到的局面。对于房企而言，更需要以城市视角研判房地产市场走向。

首先，中国城市发展进入城市群、都市圈阶段，读懂城市群及轨道交通规划将成为房企实现精准布局的必修课。根据规划，我国共有六大城市群，其销售规模占了全国60%以上，在此范围内，很多非一线城市房价和地价都出现大幅度增长。还有一个重要指标就是轨道交通规划。核心城市部分职能将通过轨道交通网络进行分散，解决大城市人口、产业过于集中的问题，同时也将对特色小镇产生拉动作用，这对房企来说是一个重要机会。

其次，下半年对房地产市场限制还会进一步增加。近年来，房地产市场成交依旧保持热度，房价还有反弹压力。从市场来看，房贷利率将延续上浮趋势，货币市场或将继续收紧，这些举措都可能会影响当前住房消费。从开发来讲，各地政府或将出台更多限制措施继续给热点城市降温。同时，随着防风险措施更加严格，融资渠道进一步收紧，房地产行业可能会在今年年底以及明年出现较大下行压力。

再其次，二三线城市土地供应节奏将会加快。当前很多城市土地出让速度已经加快，且主要集中在二三线城市。供地节奏的加快可能会缓解目前供应不足的局面。总的来看，土地供不应求的态势会得到缓解，房地产市场也会出现相应调整。

后，一二线城市长效机制实践增多，三四线城市成交价格回落。一二线城市政策导向将更多体现长效机制的创新与实践，三四线城市将更多效仿已出台的政策，逐步达到区域性协调。可以预期，三四线城市将在下半年进入调整期，且时间长于一二线城市。目前，三四线城市购房主力多数是型客户，且多来自于周边一二线城市。当地二手房市场不能有效支撑以及未来土地供应增加、客退潮后，这些城市的价格将会出现盘整和回落，面临较大压力。

转型不再是口号喊喊而已

《中国建设报•中国房地产》：在新的逻辑和形势下，房企应把握哪些原则，采取哪些应对策略?

张亚峰：面对大变局，房企应把握5个基本原则：一是稳健发展、规模适度，不能盲目地一味追求规模，对风险要有足够重视;二是资金安全有效，资金的安全配置和高效运转非常关键;三是坚持产品升级、服务，未来房地产开发是服务的平台;四是坚持资源均衡发展，资源的均衡、适配以及产品、业态的比例逻辑是规避风险的重要举措;五是战略合作、共生共赢，对于中小型房企来讲，合作共赢、抱团取暖是重要战略之一。

《中国建设报•中国房地产》：你认为此次转型会从口号变成行动吗?

张亚峰：当前行业和房企转型势在必行，决不能只是停留在口号上，必须要付诸实际行动，具体体现在5个方面。

一是制定合理的拿地策略，重视强化自身的拓展能力、商业定位策划能力和商业设计能力，要“因城施策”，由原来的粗犷式扩展转向精细化管理。

二是采取多渠道低成本筹资策略，高效利用有限的自有资金撬动整个项目。

三是加快产业结构升级和转型，全面提升多业态物业、自持物业方面的运营能力和服务水平。

四是及时优化调整战略布局、业态比例和产品结构，适配人才、资金、土地等核心资源，强化产业化、特色性、协同性。

五是广合作，与能够优势互补的企业开展战略合作，抱团取暖、共生共赢、共同发展。

运营力才是王者之冠

《中国建设报•中国房地产》：对于中垠地产而言，是否有提前布局和应对举措?中垠地产接下来将有哪些创新策略和具体行动?

张亚峰：2014年中垠地产成立之初，我们就提出了“一主双融”的战略定位：一主，即以房地产开发业务为主线;双融，即逐步实现现代物业和商投联营两个支撑业务的逻辑融合，致力打造城市综合运营商。

我们始终认为，房地产开发仅是一个基础平台，运营力才是未来房企大的竞争力。无论是自持租赁、养老地产、产业地产，还是特色小镇、文旅地产等新业态，实际上都是在考验房企的运营力。目前，中垠地产的现代物业板块已经建立起来，下一步，将与国内一流物业品牌合作成立合资物业公司，对内服务中垠地产全国城市房地产开发项目，对外延伸服务其他房地产开发项目。商投联营板块将通过上海中垠国际广场、南京(楼盘)紫金城市广场、济南(楼盘)中垠广场3个旗舰项目，全面提升城市综合运营能力，提升估值水平，放大融资效应，实现资金的有效退出和再循环。

根据供给侧结构性改革要求和科学论证，我们将通过“产、融、学、研、城”创新模式，充分发挥中垠地产的国资背景和资源优势，强化与地方政府的战略合作，整合新兴产业和优质资源，促进实体经济发展，配合政府全力打造宜业、宜商、宜办、宜学、宜居的智慧、科技、生态新城。“产”，即新产、智产、绿产产业集群、生产中心;“融”，即金融、产融、创融融合平台、创业中心;“学”，即办学、教学、治学的培训营地、交流中心;“研”，即科研、研发、研制的孵化基地、服务中心;“城”，即“产城融合”，产业与城市融合发展，以城市为基础，承载产业空间和发展产业经济，以产业为保障，驱动城市更新和完善服务配套，以达到产业、城市、人之间有活力、持续向上发展的模式。

无论行业如何变化，脚下的土地和生活的城市始终是我们安身立命的基石。当前，众多老城亟待更新复兴，实现新旧动能转换;众多城镇急需产业培育，实现产城融合、特色发展。所以，中国房地产前方的路还很长，而我们必须行大道、走正路。