去年高价拿地今年开盘难? 厦门楼市到底有没有被透支

XMHOUSE消息(文/李文) 说起来都是泪，厦门楼市有一种循环播放的悲伤剧情，它叫做：去年我没买房。

这样的例子，估计很多人的身边都有。这一幕也还在不时上演。

惊慌的刚需、疯狂的客、躺赚的开发商，被铺天盖地的媒体报道定格成厦门楼市的三张面孔。

水多了要翻船，于是打压房价。调控到了这一步，市场反转的剧情似乎已出现蛛丝马迹。这个8月，厦门某楼盘开盘去化2成的消息，让不少看空派小激动了一把。

当然，这只是个案。比如备受关注的高地价项目——融信铂悦湾，今日迎来第一次正式开盘，从现场情况看，场面依旧火爆，不过目前具体数据未知。

厦门楼市火不火?火是真的火，但实火之下，是不是也掩盖了一些虚的东西?

比较明显的是，之前市场需求被极度放大。调控一来，去年高价拿地，今年开盘就比较纠结了。包括某房企内部会议也达成共识：如果下半年调控进一步收紧，需求必然骤减。

本期，我们就来做一次搬运工，敲一敲黑板。

NO.1|壹

我一个厦门的朋友，上周角美土拍后发了一条朋友圈怀疑人生：地价越来越昂贵，厦门已经成为少数富人的游乐场，假如这样下去，角美也遥不可及了。

上一波房价的变化，对纯刚需的杀伤力太大。目前价格即使稳住了，刚需宝宝依旧买不起，未来的需求在哪里?

当然，还有一种选择，该租的租。尤其是厦门等被九部委点名的12个城市，近都在积极推动租赁市场。

目前，厦门租房政策将如何蔓延，楼市已是风声鹤唳。而上海的调控配方，或许能给厦门一些参考——

昨天，上海住建委表示，将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则，对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目，也可以考虑转型为租赁住房。

据官方消息，纳入清理整顿的商业办公项目面积达1700万平方米。如果将商业用房或工业厂房，改建后分割成数百间狭小的房间，以相对低廉的价格对外出租，这种所谓的“白领公寓”无疑会吸引了大量打工族。

但类似“白领公寓”、“单身公寓”等集中式租赁住房，缺乏相应的法律法规、设置规范和运营标准，很多项目事先并没有经过政府部门的审批和备案，再加上居住人员密集、混杂，政府监管缺位，具有很大的安全隐患。

因此，上海市政协常委屠海鸣在提案中表示，上海应尽快研究制定商业用房改建为租赁住房的具体操作办法。同时，实行“发牌”制度，对于符合条件的这类租赁住房，发放允许经营的“牌照”，对于未经许可便对外揽客的，则予以重罚。

在此基础上，指导集中式租赁住房的经营者建立安全管理制度，引导其安全、规范经营。

在业界人士看来，此次政策的调整，意味着像北京、上海这类“对商办物业、类住宅高度管控”的城市，政策上出现了重大调整。其直接结果是——大量滞销、库存的商业物业、类住宅获得了转机，有机会转型为租赁住房。

如果实施，这一新政将带来三大影响：

1.空置的商办物业、类住宅物业这些资产等于被盘活了;

2.“可以出租”的住房量大增，对于平抑租金价格，将产生巨大的作用;

3. 商办物业转型、类住宅盘活，对于商品住宅价格有抑制作用;

事实上，这或许也是厦门的一个方向。第一太平戴维斯董事张守亮表示：”厦门的类住宅物业，唯一的优势是处于商务集中区，面向白领群体。因此它要发展，势必要转型，目前租赁市场大有，SOHO转型做统一管理、运营、服务的酒店式公寓才有出路。“

NO.2 | 贰

不过话说回来，租房会成为主流吗?

在厦门，你怀抱梦想而来，与高房价狭路相逢，成为房奴而不得，租房似乎是持久战。

但令人焦虑的是：随着上一波房价，这个群体的资产和有房一族拉得越来越远。

这很残酷，但也是不得不正视的现实：尤其是年轻的“0资产”进社会的一代人，在与各种带资对手竞争中，开始就输了一截，在厦门癫狂楼市里提前老去。

你会觉得这是一个不太正常的场面，可它就是这么不正常的存在着。

比如，我相熟的一位朋友，也算半个圈内人，2016年来厦门工作，他表示：所有人都癫狂了，这行情不正常，眼看高楼要塌，太危险了。他说，要给联合网写一篇文章，标题就叫《炒房狗，立正!请接盘!准备站岗!》。

然后，你懂的，他被蒸腾向上的市场剧情打脸了。

真所谓“形势比人强”，在烈火烹油的厦门行情面前，又一个“看空派”举起了白旗。下半年，他就利落地买了集美的某楼盘，把爸妈户籍从老家迁到厦门，搞掂投靠事宜。

作为厦门上一波行情的亲历者，他一直表示：看不懂厦门的市场，租房的需求看得见，那么买房呢?

楼市到了这一刻，市场越来越分化了，如今，这种质疑声再度响起：客退场后，买家需求是否依旧澎湃?直观的体现在二手房市场——房源不好转手了。

如果说调控前，厦门楼市是购买力的游乐场，那么在炒房者被“调控挤出”后，现在厦门购房真实需求，是不是也被夸大了?未来到底有没有被透支?

NO.3|叁

之前普遍的说法是，在供需较量中，厦门楼市供应仍占据主动权，因此供给降价并无动力。

目前这一轮行情，不少人已开始不淡定，包括数据也可佐证：截至7月底，厦门商品住宅库存量需11个月可去化完毕。虽然依旧趋紧，但可以看出，存销比呈上升态势。

确实，厦门市的房价增长的幅度和速度实在让人无法不怀疑它的可靠。2016年以来，厦门房价从3万+/平，上升到了2017年的4万+/平。

而厦门的平均工资为4860元/平，这的确是个谜，厦门人自己买不起房子，房价却还坚挺。

毕竟厦门这样的房价、这样的经济结构和消费结构，没理由继续旺市，很多人想不透——以下是来自厦门统计局的资料：

首先，服务业发展存在较大差距。一是服务业整体规模较小，二是户均营业收入偏小，去年厦门市规上服务业户均营业收入仅为1.0亿元，比杭州、南京、西安分别低0.71亿元、0.43亿元、0.37亿元。

此外，企业盈利能力在全省排位靠后。2016年1-11月，厦门市规模以上服务业企业营业利润率为6.9%，低于全省平均水平2.4个百分点，低于福州市(11.2)4.3个百分点，在九个设区市排名第六位，仅比三明市、南平市、龙岩市高。

因此不少“死理性派”的人士表示：论城市首位度，厦门放长三角几乎各项指标TOP10都排不进，论经济、收入等各个方面，厦门的房价，也同样有些啼笑皆非的意味了。

就市场需求来说，如果之前是客和投机客托市， 那在水分被挤出之后，需求是否已呈现出疲态?事实上，类似的案例每天都在上演，后台出现不少“降价卖不出去”的咨询：

套用一位圈内人士的话：如果说“房价长期看涨”只是一句政治正确的废话，那至少本轮周期内，对房价一定不要盲目看好。因为历史早已经给出过答案!

比如你在2011年买的三亚，一直到2017年可能还没有涨到你当初买的价位!

比如你在2011年买的大连，一直到2016年底都是纹丝不动的不涨!

这两个城市都有一个共同的原因!是什么原因?

就是房价曾经作死的疯涨过，过去的几年里，一直在消化泡沫。

而伴随着厦门一波房价，厦门的部分需求，是否也同样被提前释放了?未来到底有没有被透支?

者希望降温是昙花一现，购房者盼望一跌到底。但无论如何，请时刻保持一分不确定，应对接下来可能会发生的风险。