7月北京二手房网签跌破8000套

和讯房产消息 在北京(楼盘)乃至全国重点一二线城市楼市调控从严从紧的政策背景下，7月份北京二手住宅市场继续降温，网签量再度下挫，交易均价也进一步下跌。不过，由于北京二手房市场交易量经过二季度连续三个月的深度回调，交易量已跌近谷底，所以近几周来交易量正呈现出跌幅减小，触底企稳的态势，在交易量持续低迷的市场环境下，北京二手房房价也正由区域性回落转为普遍回落，未来跌势有望进一步扩大。

连续三个月“量价齐跌”

据伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院数据统计，2017年7月，北京全市二手住宅共网签7158套，同比2016年7月下滑68%，环比今年6月同期下滑19.7%，自317新政出台后，北京二手房网签量已经连续第四个月回落。

房价上，7月北京二手住宅成交均价环比6月再度下降1%，自5月以来连续第三个月回落。整体而言，北京二手房市场在5~7月连续三个月都呈现出了量价齐跌的态势。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，“317新政”后，由于门槛大幅提高，不少购房者要么失去了购房资格，要么不再具有支付超高比例首付、承受高利率贷款压力的经济能力，市场有效需求大幅萎缩，交易量随之大幅滑坡。更重要的是，北京随后还用一系列补充政策堵住了假离婚、商业用房等过往可以打擦边球的投机机会，极大地遏制住了北京二手房市场的投机热情，首次置业人群和改善人群，也开始期盼房价回落，使得购房人群观望氛围浓厚，导致北京二手住宅交易量逐月萎缩。

紧跟交易量的大幅下滑，北京二手房价也迅速止涨回落。新政之下，大批购房者不得不中止或者延缓购房计划，整个市场的供求关系发生逆转，业主失去了惜售跳价的底气，涨价现象不再，为求脱手，一些前期房价涨幅过大、总价较高的大户型非普通住宅开始率先主动下调价格，之后逐步向中小户型，向其它二手房源较多的地区扩散，终带来了整个北京二手房价的普遍回落。

交易量触底企稳

从目前北京二手房市场的交易量来看，月度交易量已经跌破8000套，近两周来的日均交易量已跌至240套左右，市场已基本接近谷底，交易量继续大幅下跌的空间已然不大，从近几周平稳的网签量和缓慢复苏的新增合同签订量来看，市场在逐步止跌企稳。

从北京二手住宅单日网签量的半年走势可以看出，3月后北京二手住宅单日网签量一路下滑，6月以后全面不足500套，7月则进一步下滑到了300套左右，仅有后一个工作日(7月31日)有454套。

北京二手住宅单日网签量半年走势

经纪机构的实际签单量也能体现这一点。据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示，7月份，北京区域通过我爱我家达成的二手住宅实际合同签订量已经止跌回升，涨幅近四成，基本恢复到4月份的水平，但交易量仍处于低位。

胡景晖表示，从合同签订量到网签量再到二手房价，“317新政”对北京二手房市场的影响可以说是立竿见影而又逐级传导，先是市场实际签单量直线下滑，从高峰直接坠落低谷，然后是网签量因时间上的滞后性逐月下降，一步步探底，后是房价具有一定惯性，交易量大跌一月之后开始逐步回落。这种层层推进的变化充分证明本轮楼市调控成效显著，在紧缩政策没有变化之前，北京楼市很难走出低谷。

不过，经过几个月的调控，随着购房人群对政策的理解和适应，尤其是近三个月以来二手房价的明显回落，使得部分购房需求开始出手入市，合同签订量止跌企稳并逐步回升。可以预见，随着7月份实际合同签订量的增加，8月份北京二手房网签量有望止跌回升。

商贷购房占比小幅增加

随着7月份二手房市场实际合同签订量的增加，北京二手住宅交易各支付方式的占比结构也开始出现新的变化。7月全款的比例为36.9%，较6月下降了8.2个百分点，结束了3月以来的连续增长;7月商贷的比例为30.5%，较6月提高了2.7个百分点，结束了3月以来的连续收缩。使用市管公积金以及其它支付方式的比例则还在继续扩大。

胡景晖表示，高房价之下，贷款购房是大部分首次置业和改善置业的工薪阶层的必然选择，但“317新政”进一步提高了二套以及非普通住宅的首付比例，各家银行随后又提高了贷款利率，这一系列新的商贷政策直接将大批需要通过贷款来购房的人拒之门外。因此，北京二手房交易中商贷占比持续下滑，一度从半数以上下降到不足三成。7月，随着房价的回落，市场交易量趋稳回升，开始有更多的工薪阶层出手购房，使得商贷占比逐步回升，但在目前改善型购房为主流，且二套首付比例高企的市场环境下，全款购房的比例仍将维持高位。

中小户型为交易主力

据伟业我爱我家市场研究院数据统计，北京二手住宅7月的交易中，一居室占23.1%，环比6月减少1.1个百分点;两居室占55.2%，环比减少0.4个百分点;三居及以上占21.8%，环比增加1.5个百分点。

而从面积段上看，7月60平米以下户型较6月扩大了2.3个百分点，占38.8%;60-90平米户型较6月减少了2.1个百分点，占36.4%;90-140平米占19.6%，较6月增加1.2个百分点; 140-200平米和200平米以上户型各占4.6%、0.7%，较6月分别减少0.9%、0.5%。

胡景晖分析认为，北京二手房交易的户型结构目前变化不大，依旧是两居室为主，90平米以下的中小户型占绝大多数。虽然7月三居及以上户型占比有扩大，但从面积段看应该大部分是90-140平米的普通住宅。至于非普通住宅，由于首付比例非常高，有如此经济实力的人相对较少，所以其交易占比不断下滑。

北京二手房市场中小户型房源供应较为充足，新政实施后二套房、非普通住宅交易成本大幅提高，市场上还在交易的多是有中小户型需求的刚需人群，所以6月、7月140平米以下户型的普通住宅交易占比还在进一步扩大。

交易节奏继续放缓

伟业我爱我家市场研究院数据统计显示，7月北京二手房市场上每套成交房源的平均被看次数为13.71次，环比6月增长了0.96次，每位成交客户的平均看房次数为4.13次，环比6月增加0.17次。整体来看，7月北京二手房市场的交易节奏还在继续放缓。

胡景晖表示，4月以来，北京二手房市场热度消退，一来购房者逐渐回归理性，不再急于买房甚至抢房;二来有资格、有实力的购房者减少，不少人开始观望，市场需求锐减，所以整个市场的交易节奏大幅放缓，一房难求的局面不再，剩下的购房者挑房过程明显更加仔细，客户的看房次数以及成交房源的被看次数都大大增加。

深入贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”的精神，北京目前的房地产调控政策在去杠杆、限投机、降风险上卓有成效，市场大幅降温，重归理性。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示：过去两年，全国信贷环境宽松，房贷首付比例不断下调，大量资金流入有保值基础和空间的一二线城市楼市，加上财税等其他方面的政策鼓励，不少一二线城市楼市出现了持续升温。由此，楼市的杆杠不断加大，风险不断聚集，住房也越来越偏离其居住属性，在此情况下，政府收紧信贷政策，堵住投机通道，实质上就是为了降低杠杆，控制风险，维护房地产市场乃至整个国民经济的健康和长远发展。

从4月到7月北京二手房市场由热转冷、二手房价由升转跌的表现来看，此轮北京新政已经取得了良好的效果。持续落实下去，这种低温低量，房价回调的局面还将继续。不过，7月北京二手房网签量已经降到了一个非常低的水平，8月份开始网签量将止跌企稳并在此基础上有所回升。

以北京为标杆，不少一二线重点城市及部分一线城市的周边城市也有收紧楼市政策，限制交易，遏制投机，这对全国楼市的健康发展十分有利。但促使住宅向居住属性回归并不是一件容易之事，如果地方政府仍把土地当作财政来源，那么附着其上的住宅就很难去除商品及属性;如果住房仍是资产保值的佳方式，那么人们就依然会以房产为核心去配置资产。

因此，虽然目前的政策在楼市调控上起到了显著的效果，但建立长效机制仍是重要的目标。而且，除了内部调控机制的建立，外部也需要有更多金融政策、产业政策、财税政策相配合，促使整体经济脱虚向实，去除住宅的各种附加，如此方能使住宅回到它应有的轨道之上，回到其居住属性之中。