现场 | 潘石屹答问：我为什么要卖北京核心资产

出售项目所得的大量资金中，根据潘石屹的设想，将主要到SOHO 3Q的业务中去，而且在未来，“SOHO中国的想法只有一个，就是做SOHO 3Q”。

观点地产网 自2012年SOHO中国在业绩会上宣布告别散售模式转型自持开始，“转型”二字和潘石屹捆绑出现的频次就越来越高。而这一次，他表示要进行再一次转型，瞄准存量市场，聚焦共享办公空间SOHO 3Q发展战略。

7月7日，北京(楼盘)光华路SOHO 2报告厅内，SOHO中国举行SOHO 3Q发展战略新闻发布会，董事长潘石屹、总裁阎岩、SOHO 3Q运营总监Ivy列席为众多媒体答疑。

事实上，除了本次活动主角“SOHO 3Q”发展战略以外，大家对SOHO中国新公布将整售北京光华路SOHO 2的动作也有许多疑问。对此，潘石屹还是毫无意外延续了此前的解释：“做生意永远不变的规律就是低的时候进货，高的时候出货。SOHO中国这么多年发展时间里，永远在遵循这样一个原则。”

出售项目所得的大量资金中，根据潘石屹的设想，将主要到SOHO 3Q的业务中去，而且在未来，“SOHO中国的想法只有一个，就是做SOHO 3Q”。

为什么卖光华路SOHO 2?

此前的7月4日，SOHO中国在北京和上海(楼盘)同时召开渠道沟通会，董事长潘石屹宣布启动光华路SOHO2、凌空SOHO两个项目的整售，而位于北京CBD光华路的SOHO 2并非其曾公布的出售名单当中的物业。

对此，在7月7日这场活动的提问环节中，首先被问及的就是出售光华路SOHO 2的动机，总裁阎岩给出的官方答案也依然一成不变——SOHO包括潘总本人秉持着做生意基础的原则，就是我们总是在低价时买入，高价的时候售出。

潘石屹的说法是：“做生意永远不变的规律就是低的时候进货，高的时候出货。SOHO中国这么多年发展时间里，永远在遵循这样一个原则。”

不过从回答中也不难看出，目前北京、上海办公楼的租金回报率似乎远不达他的预设目标。

他认为，衡量市场是否在“高点”的唯一标准是租金回报率，而租金回报率越低的话，相对售价就越高。

“全世界的租金回报率基本上都在一个大体范围之内，例如美国租金回报率就是5%左右。可是在中国，现在的租金回报率是2.7%几、2.8%几，跟5%比的话就是差不多一半。而且中国的利率比美国高多了，高好几倍的利率。”

“第二个辅助性的指标就要考虑银行的利率是高还是低，基础利率是高还是低。用这个标准衡量，中国现在办公楼、商场的价格高，比办公楼、商场更高的价格是住宅的价格，北京、上海任何一个住宅的价格，租金回报率不到1%。”

在潘石屹看来，通过这一个指标来衡量，就算地理位置也不一样，楼的形状不一样，楼的大小都不一样，目前已是可以出售项目的“高点”。

当然，对于几年前宣布转型自持时受到的市场质疑，老潘口中说着“无所谓”，但心里对外界的误解似乎多少有着“委屈”：“对我来说，焦虑的就是我接受了香港一个媒体采访，结果从香港的发布会出来之后，我们的股票就跌了10%，那是2012年。”

“那个时候大家都不看好转型，现在回过头来看，能够赚这样多的钱，全是因为2012年这个决定。这个股票市场，尤其是香港的股票市场离我们大陆有点太远，对你心里面想什么东西不是特别清楚，对这个市场也不是非常的了解。”

为什么转型SOHO 3Q?

2012年告别散售模式开始，除了自持，SOHO中国另一个特点是整售物业，究其原因，除了是潘石屹口中的“低进高出”原则之外，还有一个原因是来自政策——

“随着北京市的商业物业不能散售这个文件的出台，就标志着商业物业除了整售这一条路，其它的商业模式已经不存在了……所以逼得我们只有一个路子，没有第二条路可以走了。”老潘的回忆似乎略带无奈。

SOHO中国前一次的转型既是出于对市场的预判也是囿于政策的规限，那这次宣布转型共享办公空间SOHO 3Q，潘石屹又是怎么考虑的?

“我觉得SOHO 3Q的模式比较简单，因为我们是另外一个数量级的发展，没想是一个贴牌的输出管理模式，我们还是把它的房子租过来，租过来以后装修、收租金等等，这还是我们认为比较成熟的商业模式。”在存量市场日益受到关注的当下，租用“破房子”改造再出租成了潘石屹瞄准的下一个目标。

而在目前，他认为，SOHO 3Q已经成熟。已经可以在另外的城市进行数量级发展，除了上海、广州(楼盘)、深圳(楼盘)，还会到二线城市去。

“我们的产品已经非常成熟了，过去大概做了17个中心，每一个中心都有变化。这个变化不光是产品本身的变化，有的时候就是外面放着桌子和里面的房间这个数量的变化，包括一层、二层的变化，从地理位置到产品，到细的管理，这些东西我觉得3Q已经非常成熟了，可以往外走了。”

至于资金投入，潘石屹并未在意，因为这次项目销售完以后有大量的资金，主要用于SOHO 3Q的发展。

很显然，在“简单”“成熟”等关键词之外，SOHO中国转型这个业务还有出于盈利预判以及对未来的美好愿景。

SOHO 3Q运营总监Ivy就提到，去年年底的时候SOHO 3Q当时是有15个中心，有一些中心是盈利的，有一些中心是在逐步盈利当中。“所以因为我们是逐步做，所以有一个增长的过程。”

在潘石屹眼中，这个新业务所担负的责任更大：“3Q是我们的新领域，未来估计三年之后，两年之后，新的经济增长点主要是3Q。”

虽然说要转型，但对于在地产界浸淫多年的潘石屹而言，地产商依然是其不能“抛弃”的角色：“告别房地产开发商?一时半会还告别不了，我们还拥有很多的项目。我们现在正在建设的还有两个，量都非常大。”

“我们持有的，从我心里面来说，永远不能够销售的，一个是外滩SOHO不能销售，位置太重要了，一个是望京SOHO不能销售，望京SOHO太漂亮了，我很喜欢，里面住得满满的，租金很高，高的时候跟CBD水平差不多，望京已经是五环边上了。”

以下为SOHO 3Q发展战略新闻发布会现场问答实录：

现场提问：之前公布要出售光华路SOHO 2，是因为已经有潜在买家了吗?这两个物业2016年租金收入还是不错的，公司选择出售物业的判断依据是什么?

阎岩：SOHO中国自从决定销售物业以来，实际上已经出售了几个项目，SOHO包括潘总本人秉持着做生意基础的原则，就是我们总是在低价时买入，高价的时候售出。

我们曾经在SOHO 3Q当中做过一些尝试，大家可能记得，之前我们进行了大量的采购，现在的资产价格还是相当高企的，所以我们会处置一些资产。

潜在客户之前之后都有，但是我们还会经过公平透明的过程来选择好合适的。

现场提问：SOHO 3Q下一步，是不是要延伸到二三线城市或者省会城市?

阎岩：除了上海、广州、深圳，还会到二线城市去。三线城市要不要去，我们要深入研究研究。

我们看到三线势头很好，有一些联合办公的品牌，所以可能到三线城市开展比二线城市租得还要好。

现场提问：出售项目后SOHO中国有大量的资金，会不会做一些，比如入驻SOHO 3Q的初创企业之类的做法。

潘石屹：不会，因为我们做好一个平台就行了，我们做事情比较聚焦，比较简单。

现场提问：您是不是觉得人工智能是下一步风口?SOHO是不是下一步打算有这个方面的?

潘石屹：我关注了有三年时间，三年前第一次到硅谷见到杨致远的时候他就给我谈人工智能。而且他是了一个为三四星级饭店服务的一个人工智能，就是送牙刷，送餐这样的机器人。看到他这个机器人我觉得不太好，这是三年前的情况。

可是人工智能的发展速度跟别的不一样，它是越来越快，越来越快。我们花了一笔钱购买了可能是全世界第一批的机器人，来打扫我们望京SOHO的卫生，购买了四台，8月份会过来。这我觉得也是一个尝试，因为我看这个机器人打扫卫生比清洁工打扫卫生效率高多了，而且是不分白天黑夜，什么地方脏就到什么地方去扫。

我们8月份进的4台机器人是早的机器人，就跟现在看苹果2代一样，估计还有很多不好用的地方。但是我相信人工智能的发展速度一定会非常快，我们还是要试验它，去适应它。

现场提问：SOHO中国处置办公物业之后，手上的资金量可能非常大，这些资金都准备用于干什么?除了SOHO 3Q之外有没有其它的安排?

潘石屹：主要还是投到SOHO 3Q里面去。我觉得SOHO 3Q的模式比较简单，因为我们是另外一个数量级的发展，没想是一个贴牌的输出管理模式，我们还是把它的房子租过来，租过来以后装修、收租金等等，这还是我们认为比较成熟的商业模式。

贴牌或者是输出管理这一类，规模表面上做得很大，可是管理的质量这些不太好。

现场提问：之前公司处置的都是上海资产，整售北京资产是转型之后第一次，，为什么选择处置这个核心位置一笔非常好的资产?

潘石屹：做生意永远不变的规律就是低的时候进货，高的时候出货。SOHO中国这么多年发展时间里，永远在遵循这样一个原则。

当时宣布转型时，所有的媒体跟股票市场都掀起了轩然大波，说你办个房地产公司不销售了，就没有钱了，这怎么办?

现在我们选择销售，价格比原来翻了一番多，所以原来拿到市场上销售就不符合我们的原则：在价位低的时候进货，在价位高的时候就出货。

我们还是要永远遵循这个原则，判断什么时候价位低，什么时候价位高。

现场提问：除了SOHO 3Q，有没有可能再去获取一些新项目的可能性?

潘石屹：现在还没看到，也不知道钱要花到哪儿去。初创的企业需要的资金量都非常少，都是千万级的。而作为房地产的经营，都还是比较大的。

我们对这些高科技、人工智能的东西并不熟悉，我们熟悉的是房地产，我们认定了就是SOHO 3Q这个产品从本质上来说还是房地产产品。

我们觉得特别明显，就是凡是地段好的，像光华路SOHO 2，就租得很好，价格很高，地段差的可能1/3价格都租不出去。

所以，我觉得我们做了20多年的房地产，对房地产生意如何做还是非常有体会的。我们觉得SOHO 3Q从本质上来说还是一个房地产产品，比较符合我们的发展。

现场提问：到二三线城市以后，选择的位置是不是还是核心位置?土地的获取方式是收购旧的物业改造，还是有可能拿地?

潘石屹：收购旧的改造，就走这个模式，其它像建一个新项目然后再做的话，这样的路我们不走。

现场提问：您刚才说SOHO中国要发展到一个新的数量级，会到二三线城市去，您近期出售的两个项目得到大量资金，会不会用于这些城市的起步的项目?

潘石屹：起步的项目不会拿，我们现在看，就是中国过去这十年二十年的时间，建房子的速度太快了，现在的建造的工艺、用的技术，使得速度非常快。中国二三线城市大量的房子过剩，所以我们起步不会拿一块地重新建。

现场提问：有没有收购整体项目改造?

潘石屹：不会整体买过来一个房子。我们把CBD的房子卖了，再到别的地方收破房子?

现场提问：您判断现在商业物业已经到了一个高点吗?这样核心的地块，这样优质的物业，以后可能还会有继续的空间，您的判断是差不多了吗?

潘石屹：衡量的标准只有一个，不管这个物业在CBD还是在外滩，还是在什么地方，商业上衡量的标准只有一个，就是租金回报率。

全世界的租金回报率基本上都在一个大体范围之内，也跟国家的利率有很大关系。例如像美国，特别好的项目租金回报率大概能够达到4.7%、4.5%，租金回报率越低的话，相对售价就越高。

可是在中国，现在能够跟美国比较的租金回报率是2.7%几、2.8%几，跟5%比的话就是差不多一半。而且中国的利率比美国高多了，高好几倍的利率。

通过这一个指标来衡量，就算地理位置不一样，楼的形状不一样，楼的大小都不一样，后都能想象出来，全世界唯一能够衡量的一个指标就是租金回报率。

第二个辅助性的指标就要考虑银行的利率是高还是低，基础利率是高还是低。

用这个标准衡量，中国现在办公楼、商场的价格高，比办公楼、商场更高的是住宅的价格。住宅的价格你就看，北京、上海任何一个住宅的租金回报率不到1%。

现场提问：您觉得北京的项目估值是多少?您说加上之前出售上海的项目，一部分会用到SOHO 3Q这个项目上，用的比重大概是多少?

潘石屹：这两个物业我们自己有一个估值，本来前天对于者的会上应该把估值公布出去，这个估值就是一个参考。

我们公司好多同事建议我把这个估值公布出去，可是后一秒钟，我没有公布。

原因就跟做算术题一样，把答案给他做的话没意思，就让他去算，每一个人去算，看他的专业水平如何，对市场的判断、风险判断如何，不要把答案交给他们，让他们算。

既然之前没有说，今天我也不会告诉你，告诉你的话，就有点乱了。

第二，项目销售完以后有大量的资金，主要用于SOHO 3Q的发展。

现场提问：SOHO 3Q会不会扩张到海外去?

潘石屹：现在还没有考虑这方面。

哪个地方我们是这样考虑：第一就是GDP的增长速度要快，这样才能看出经济的变化。

第二，要看到服务行业占GDP的比例要高，我们的3Q就是为服务行业服务的。

第三个指标，GDP的总额相对来说要比较大，是一个大的经济体。

第四个指标，人均GDP要高，人均GDP越高的城市，这个城市越富裕。

我们衡量一个城市的时候，会用这样一些概括性的指标去选一选。用这些指标来看的话，中国再差的城市GDP的增长可能是5%、6%，国外的GDP增长就是0，甚至是负数。

所以在没有增长的环境中做新业务是比较困难的，尤其是新的房地产业务。

现场提问：现在SOHO 3Q的运营模式是否已经成熟了?未来有没有改进或者升级?到目前为止SOHO中国是否完成转型?

潘石屹：我们的产品已经非常成熟了，我们过去大概做了17个中心，每一个中心都有变化。这个变化不光是产品本身的变化，有的时候就是外面放着桌子和里面的房间数量的变化，包括一层、二层的变化，从地理位置到产品，到管理，我觉得3Q已经非常成熟了。

转型是要不断转型，不断适应市场，不断调整自己的产品，转型不能一劳永逸。就是你天天要想这个事，永远在路上，这是反复的一句话，永远在变化。

现场提问：2012年的时候，您提到SOHO中国告别散售的时代，现在又到了一个楼市调控的时间节点，SOHO中国立即整售了几个项目，您对楼市有怎样的基本的看法和判断?有报道说，您要告别房地产，您自己看这个说法是准确的吗?

潘石屹：随着北京市的商业物业不能散售这个文件出台，就标志着商业物业除了整售这一条路，其它的商业模式已经不存在了。就是一个大的政策环境已经发生了变化，逼得我们只有一条路了，没有第二条路可以走。

第二个问题就是告别房地产开发，一时半会还告别不了，我们还拥有很多的项目。

我们现在正在建设的有两个，量都非常大。我们持有的，从我心里面来说，永远不能够销售的，一个是外滩SOHO，一个是望京SOHO。望京SOHO太漂亮了，我很喜欢，里面住得满满的，租金很高，高的时候跟CBD水平差不多，望京已经是五环边上了。

所以这两个项目在，我就还是一个开发商嘛。

现场提问：在转型之初，当时媒体有一些质疑，质疑的声音面前您当时是什么样的状态?

潘石屹：媒体的质疑无所谓，爱说什么说去吧。对我来说焦虑的就是我接受了香港一个媒体采访，结果从香港的发布会出来之后，我们的股票就跌了10%，那是2012年。

媒体有的时候说了，爱说就说吧，我不管，结果股票市场几跌10%还是比较可怕的。

那个时候大家都不看好转型，现在回过头来看，能够赚这样多的钱，全是因为2012年这个决定。

如果是媒体决定，怎么可能?这个股票市场，尤其是香港的股票市场离我们大陆有点太远，对你心里面想什么东西不是特别清楚，对这个市场也不是非常的了解。

现场提问：接下来SOHO 3Q扩张业务很快，不去收购，不去拿地，以租的方式做这个产品，这是不是意味着SOHO中国再一次进行资产转型?

潘石屹：是的。因为3Q无论怎么用的话，钱都不会太多。我们可能在下两个月之内还有一个动作，就是要融上一轮资，不是因为我们缺钱，是要把3Q的体现出来，为下一步发展做上一些铺垫。

现场提问：是有可能拆分它上市做安排?

潘石屹：各种可能都是存在的。

现场提问：现在房地产商都转型了，很多跨界医疗、旅游，还有比较热门的产业新城、特色小镇之类的，SOHO中国有没有这方面的想法?

潘石屹：SOHO中国的想法只有一个，就是做SOHO 3Q。要聚焦，把我们的精力、注意力，把我们以往的经验都放到SOHO 3Q里面去，其它的东西不做。我做事情比较聚焦，就做一件事情，做房地产开发的时候就做房地产开发，不做别的事情。

现场提问：预计到2018年底自持的物业全部开发完毕，而SOHO 3Q是不拿地不建房的情况，公司未来重要的盈利砝码在哪儿?是不是出售物业是一种比较重要的盈利模式?除了这方面，有没有其它重要的盈利来源?主要的就是SOHO 3Q能不能透露一下它去年的租金收益是多少?

潘石屹：丽泽SOHO竣工是什么时候?2018年底。大概到2019年，我们已经建的项目就全都建完了。

盈利的话，就是做生意嘛，卖出一些，买进一些去赚钱。要相信SOHO中国的盈利能力，过去20多年时间，盈利状况都很好，负债率都很低，3Q是我们的新领域，未来估计三年之后，两年之后，新的增长点主要是3Q。