2017年下半年全国楼市趋势（模式篇）

前两天聊了一下2017年下半年土地市场、商品住宅市场，下面笔者针对2016年10月份调控以来行业发展模式的变化或变革等等，聊聊自己的几点看法。

三、模式之变：由于“五限”政策、土地竞拍环节现房销售、自持面积增加、部分热点城市类住宅(商改住)整改等因素，导致“高周转”成为伪命题，促使行业发展模式不得不加速向“自持+运营”进一步转变，未来房地产市场“老大”极有可能会呈现出多个细分市场领域的“老大”，并且单个房企很难在多个领域并驾齐驱做“老大”。

回顾一下过去几年房地产市场历程，我们发现，2011年核心一二线城市楼市之后，房企开始转型开发商办物业，这成为2010年楼市进入下半场之后房企的第一次大规模转型，然而，由于随后各大城市大量商办土地的供应，房企拿地选择也较为“粗放”，导致即使是北上广深这样的一线城市也出现商办市场过剩的问题，房企此次转型之路并不是太成功。

2014年下半年以来，无论是迫于中长期房地产行业发展空间局限性，还是企业的多元化战略发展的需要，还是为了迎合经济结构调整市场背景下的城镇化发展机会，还是为了降低融资成本的需要，品牌房企谋求转型的趋势在2014年以来显得非常火爆。比如以分享城镇化为核心的“地产+X产业”的发展战略、以分享老龄化为核心的养老地产布局战略，以分享城市化为核心的商业地产布局战略、房企积极与互联网公司合作等等。这成为2010年楼市进入下半场之后房企的第二次大规模转型。

而当2016年10月份至今的楼市“五限”新政出台后，2011年之后房企转型的路线似乎正在重新上演，房企又开始加速布局中心城市优质的商办类物业。同时，土地竞拍环节现房销售、自持面积增加、部分热点城市类住宅(商改住)整改等因素，导致“高周转”成为伪命题，促使行业发展模式不得不加速向持有、运营进一步转变。这成为2010年楼市进入下半场之后房企的第三次大规模转型。

总结下来，每一次楼市深度调整期，比如2011年、2014年、2017年都成为房企“闭门思过”谋求转型的转折点。对于2017年及未来几年的行业来讲，销售规模再大貌似没有太多意义，因为利润率在降低，今年的年报出来估计行业的平均净利率可能降低至8-9%，销售规模千亿净利润也就几十亿，并且还背负80%以上的资产负债，规模越大其背后隐藏的企业运营风险也就越大。风险主要来自于两方面：一是住宅市场短周期调控带来的企业资金断裂风险;二是，收益过分依赖住宅销售，非住宅销售的收益几乎没有，企业中长期的抗风险能力会减弱。

此时，企业必须找到可以对冲企业运营风险的方式。尽管从2011年至今房企已经探索了商业地产、产业地产、养老地产、文旅地产、小镇模式、布局大金融等等，万科也收购印力集团加速布局商业地产，万达也开始“去地产化”谋求轻资产扩张，绿地开始“大基建、大消费、大金融”布局，恒大今年开始从“规模型”向“规模+效益型”转变，但是，从行业的角度来看，尤其是本轮调控为行业所带来的“自持+运营”的要求来看，大多数房企的适应性显然还不够，起码从拍地的角度来看，大多数习惯于“高周转”卖房子的房企在“自持+运营”等苛刻的拍地条件面前显得无所适从。

那么，房企未来怎么走?同策咨询研究部总监张宏伟认为，规模化虽然仍是未来趋势，但是，房地产行业的市场容量一年也就10万亿左右，如果未来3-5年出现2-3家万亿的房企，再有20家左右的千亿房企，那么，也就意味着更多的房企在规模面前已经没有优势，对于这些中小企业房企来讲要么被洗牌被挤出市场，要么在“自持+运营”转型(无论是商办、养老还是其他自持物业运营)的道路上做的小而美，在行业中仍然有自己的一席之地。

对于大型房企来讲，从开发商到运营商的转变，万科并购印力集团、万达并购文旅上下游产业的系列公司、恒大并购医疗行业公司等外延式扩张显然加速了公司转型的速度，笔者认为，外延式扩张显然要比内生式扩张来得快，并且也避免走很多弯路，也节省了自身探索带来的成本，或许，在养老地产、产业地产、物流地产等“地产+X产业”领域的转型，并购或合作在未来对于大型品牌房企来讲更为重要。

此外，房企走向“轻资产”也成为一种选择，比如当前的万达，正在逐步从重资产向“轻资产”转型，这样，万达作为全国名副其实“大招商公司”，未来会更多地输出标准化的商业管理。即由合作方，万达进行商业设计、运营和管理等，万达由此实现从赚取资产收益(重资产模式)走向赚取服务收益(轻资产模式)转变，赚取包括代工品牌溢价、物业管理、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益。

同时，在众多新业务领域中，代建可以说是发展较为迅速的一个，从行业龙头到区域性标杆，纷纷以“轻资产”方式上阵代建市场。绿城代建成为“轻资产”的转型标杆，目前，绿城代建通过产品分级标准、供应商认证体系、地产基金等的系统性的打造，在大化实现全产业链的基础上形成了“输出品牌、输出管理、输出团队、输出资源体系”的轻资产模式。

房企布局大金融的步伐也不示弱。除了万科、恒大、绿地、万达、保利地产(600048,股吧)、泛海控股(000046,股吧)等品牌房企在积极布局“大金融”转型， 2015年以来表态要转型金融的中小房企也是不胜枚举，比如，新城、泰禾、阳光城(000671,股吧)、中天城投(000540,股吧)、上海大名城(600094,股吧)、苏宁环球(000718,股吧)、金科控股等等。

就房企积极布局“大金融”来讲，主要体现其五大战略图谋：一是多元化业务谋求较高的回报收益;二是通过“大金融”的战略布局，提供融资的便利，降低房地产业务的融资成本;三是与房企“地产+X产业”发展战略形成协同发展格局，促进地产与金融的协同发展;四是以物业服务为接口，赚取服务收益;五是促使市场向“金融业+加工业”变革。

当然，房企布局“地产+X产业”当中任何一个产业关键的还是“人”， 有专业的人才支撑才是关键。目前行业人房企之间、房企和转型关联公司间“挖墙脚”的事件频出，比如近期阳光城引进碧桂园的核心高管，万达也猎寻了银行、互联网等行业高管加盟公司布局转型等等。即使短期内通过这样的方式可以解决行业内人才的问题，但是，整个行业的人才还是的，无论地产行业本身，还是房企转型的相关产业中，“人”的因素成为现阶段房企转型的关键。

有了“人”之后，才是“资金”和“资源”，至于是资金驱动还是资源驱动房企转型，还是资金+资源驱动房企转型，这个虽然很大程度上取决于市场环境，但在特定的市场背景下，“人”有了之后才能够快速激活“资金”和“资源”，使“资金”和“资源”变得更有市场，“地产+X产业”转型才会更有效，“自持+运营”才会变得更有实际意义。

不过从现状来看，同策咨询研究部数据显示，大多数以住宅开发为主的全国性品牌开发商租金收入占到营业收入比例仅仅为1-3%，很少有超过5%的;以商业地产为主的开发商租金收入占到营业收入比例为也并不高，万达约为30%左右、宝龙地产为10%左右，多也没有超过30%。房企转型之路仍然“路漫漫其修远兮,房企将继续上下而求索”。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，尽管房企转型步履维艰，甚至还会走弯路，但是未来房企转型的趋势是必然的，并且未来房地产市场“老大”的定位不一定以“住宅市场”为标准，也不一定以规模化为标准。未来房地产市场“老大”的定位标准可能更加多元化，在房地产行业多元化领域多个“老大”同时出现。比如传统住宅领域“老大”、商业地产领域“老大”、产业地产领域 “老大”、养老地产领域“老大”，或者其他细分地产领域“老大”。

因此，总的来看，在未来，尽管房企仍然会关注行业“老大”的角逐，但是房企角逐的重点不一定是传统住宅领域的房企“老大”，也不一定是规模意义上的“老大”。随着“白银时代”的来临及房企战略转型的逐步落实，房企对于“老大”的注意力在不断发生改变，未来房地产市场“老大”极有可能会呈现出多个细分市场领域的“老大”，并且单个房企很难在多个领域并驾齐驱做“老大”。