珠江四季悦城违规“商改住”被罚

政策高压下，为了出售，开发商使出浑身解数，想出“特殊途径”。但是，在多位法律人士看来，这些开发商宣称的、看似当下管用的“特殊途径”却是暗藏着诸多风险，稍不留神，购房人可能“钱房两空”

法治周末记者 代秀辉

北京(楼盘)珠江开发有限公司(以下简称珠江公司)终还是为自己的行为付出了沉重代价。

北京市住房和城乡建设委员会(以下简称“北京住建委”)网站信息显示，珠江公司开发资质已被降级并责令其限期整改;同时，整改期间，珠江公司暂停网签、暂停拿地资格和暂停银行授信。

这一切与珠江公司在北京市通州区开发的珠江四季悦城项目有关。

在这个商办类地产项目中，珠江公司被监管部门认定为违规“商改住”并变相销售。

所谓“商改住”是指一些商业或办公等立项的开发项目，被开发商改变规划，冠以不的“商改住”名义卖给购房者;不过，开发商这种行为在政策层面是不允许的，属于违规行为。

3月26日，北京市住建委等5部门联合发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明令禁止将商业、办公类项目擅自改变为居住等用途;开发商在建(含在售)商办类项目，销售对象只能是合法登记的企事业单位、社会组织，不能为个人。

政策监管高压下，珠江公司直接撞到了“枪口”上。

“以租代售”

在监管部门对珠江公司“商改住”变相销售的“定罪”中，“以售代租”是其中一项。

“珠江公司采取"以租代售"的方式，与承租人签订20年期的合同。”北京住建委网站信息显示。

5月12日，法治周末记者以创业团队租赁办公用房的身份实地探访了位于北京市通州区马驹桥附近的珠江四季悦城项目。

康景物业集团有限公司是珠江四季悦城的物业。孙文是该物业房屋租售中心的销售顾问，他负责代理小区业主房屋的出售和租赁工作。

孙文向法治周末记者证实，珠江四季悦城确实存在

“以租代售”的违规行为，并且现在已经被罚。

据孙文透露，在

“以租代售”的过程中，珠江公司作为出租人，购房人作为承租人，双方签订租赁期长达20年的租赁合同，以此达到“变相销售”。

珠江四季悦城附近的一位张姓楼盘销售人员则告诉记者，在

“以租代售”过程中，珠江公司同时会与购房人约定，购房人在获得购买资格(即政策取消)后按约定的价格可以优先购买房屋。

北京住建委网站信息显示，由于

“以租代售”的违规行为，珠江公司开发四级资质已被吊销，并且被暂停网签、暂停拿地资格和暂停银行授信。

实际上，珠江公司可谓是“顶风而上”。

公开信息显示，在“3·26”新规出台后的第18天，北京住建委同北京市规划和国土资源管理委员会就联合发布了《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》(以下简称“《通知》”)。

在这份《通知》文件中，监管部门为防止开发商

“以租代售”违规行为提出三项措施，其中就包括明确租赁合同订立期限不得超过10年。

《通知》文件同时表示，严厉处理违规销售行为，对擅自将自持商品住房

“以租代售”或通过其他方式变相销售的房地产开发企业，将取消其后续参与土地招拍挂资格，并按相关规定予以降级或者注销资质。

“空壳公司代持”

“珠江公司现在被罚了，被暂停了工商登记。你想注册，可能要等到5月底以后才行。”当记者提及“要使用开发商产权证办理工商登记”时，孙文表示“目前不行”。

北京住建委网站披露的信息佐证了孙文的说法。

“为了防范所谓"承租人"进行工商登记获取购房资格，珠江四季悦城项目涉及地址已暂缓工商登记。”住建委网站信息显示。

北京住建委同时表示，珠江公司在

“以租代售”的同时，同时存在向承租人提供项目的“大产权证”以便其办理工商注册登记的行为。

那么，珠江公司缘何如此?

原来，北京市住建委等5部门联合发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》规定，“开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织”，不能为个人。

这意味着，如果承租人通过开发商提供的“大产权证”办理了工商注册登记，就可以成立一家“空壳公司”，继而便可以购买房屋，以公司法人身份持有产权。

这就是开发商为不符合购房资格的购房人想出的第二种“特殊途径”了。即，

“空壳公司代持”。

“据我了解，珠江公司的一些销售确实是这样办的，附近的一些商办类小区也是在这么"搞"。”家住珠江四季悦城附近的陈先生告诉法治周末记者，“开发商提供"大产权证"，帮助购房人进行公司注册登记，购房人以"空壳公司"名义持有产权。”

5月12日，法治周末记者探访珠江四季悦城售楼处求证。大厅内冷冷清清，一个购房人都没有。售楼处工作人员告诉法治周末记者，目前销售人员都已经放假，负责人也不在。

特殊途径法律风险大

那么，这样的购房“特殊途径”是否对购房人百利而无一害?

“大的风险是"钱房两空"。”谈到

“以租代售”的“购房人”风险，北京市中唐律师事务所主管律师王玉臣对法治周末记者说。

“在这种情况下，"购房人"不是真正意义上的购房人，也不是房屋的所有权人。以租代售毕竟不是售，"购房人"只是租客，房屋的产权人依然是开发商。对于"购房人"而言，所取得的只是房屋的租赁使用权，而不是物权。”王玉臣解释，“只要以租代售没有真正地变为"售"，作为房屋产权人的开发商，一旦涉及债务纠纷而又无力承担，债权人是可以查封甚至拍卖这些房屋的。而且，在日常经营过程中，开发商甚至可以拿这些房屋进行抵押贷款，将来一旦无法及时还贷，这些房屋也面临被查封或拍卖的风险。”

“其次，租赁法律保护的长期限也就是20年，这也是通常"以租代售"的合同期限。一旦超过了20年，是无法受法律保护。在这20年里，如果不能实现购房目的，将房屋过户到自己名下，20年后的权利将面临难以保护的状态。”王玉臣进一步说。

“现在有不少开发商实际上是项目公司，为了开发某一个楼盘而存在。开发完了楼盘，收了钱，过了几年可能就消失了。”王玉臣同时说，“到时候一旦出现问题，"购房人"维权也会比较困难。”

那么，

“空壳公司代持”又是否有风险?

“从法律角度，我认为"空壳公司代持的方式是否违规很难界定。但是，这种方式其实存在很多潜在的增加成本。”北京东元律师事务所房地产建设工程法律事务部首席律师李松在接受法治周末记者采访时谈到，“商办类项目不仅交易税费较高，而且购房后每年都需要缴纳一笔税费。这对购房人而言，其实是不划算的。”

不过，王玉臣则认为，

“空壳公司代持”这种变相操作很明显是为了规避商业办公类项目的个人政策，属于违规行为，必然存在法律风险。

“从签署协议，到办理工商登记，再到签署新的购房合同，再到终以公司名义取得产权需要相对较长的时间，而且是比较复杂的流程。”王玉臣解释，“在整个链条中，任何一个链条出现问题，都可能无法实现购房目的。比如，因开发商违规无法办理初始登记，导致无法办理工商登记;如工商部门停止办理此类情况的工商注册登记等。”

“珠江四季悦城的案例实际上也说明了相关政府部门在严打这方面的变相操作。作为违规操作，被追究的风险是很大的。”王玉臣提醒购房消费者，“因此，我也建议，购房人在选择通过这两种途径购房时要小心谨慎。”