独占房源乱象 还能不能愉快买卖？

(来源：微信公众号地产经纬)

2009年，北京(楼盘)的二手房成交量首次超过新房，去年更是以27万套领跑房地产交易市场，创历史新高。今天，北京房地产交易普遍以二手房为主，在全国范围内，也已有20个以上的城市二手房交易量超过了新房。

急速膨胀的市场面对尚未成熟的监管机制，更多恶性竞争带来市场秩序混乱，更有大牌中介推出签约独家房源、办短期借贷、虚构房源等种种招数，实现自身利润增长。二手房交易已陷入极度的疯狂状态，一天一价，每次涨价几十万的情况比比皆是。

去年9月30日，北京市政府提出房地产经纪机构不得违规独占房源信息、哄抬房价。今年3月29日，住房城乡建设部再次出台文件，要求各地重点整治房地产开发企业和中介机构垄断房源、操纵市场价格等违法违规行为。

二手市场竞争产物独家房源，却仍以“私人管家、VIP房源服务”的新名目藏匿于交易当中，成为整治市场秩序的难点所在。

“独家房源”给市场稳定、房价稳定，社会稳定，以及经纪行业规范健康发展带来的诸多危害。

1、中介“争地盘”，引发交易纠纷

根据中介的独家代理政策，中介与卖家签订协议，约定中介在一定时期内(通常是三个月)以不低于某个低价格卖出该套房子，期间卖家不得将房子交与其他中介代理。中介会支付一笔保证金给卖家，如果无法按时卖出，这笔资金将交给卖家。而如果卖家找第三方销售，则需要支付中介违约金。

在业内人士看来，这种类型的独家协议、VIP协议，背后就是中介争地盘、比拼市场占有率的表现。拥有足够多的独家房源，就意味着相对稳定的一个客户渠道，所以大多数中介公司会根据房源和客户具体情况，建议房东签订独家协议。在签订独家委托协议后，房产中介通常会对这套房产付出更多的精力，更加热切地促成双方交易。

据业内人士介绍，独家房源早已存在，但近年来呈愈演愈烈之势。许多中介为了争抢房源，不断采用各种手段，包括承诺高价、增加补贴，甚至出现过中介之间大打出手的现象。

同时，独家房源在近些年引发的纠纷不在少数。尤其是，部分中介机构在委托期限内未能售出房屋，而出卖人又无法在委托期限内自行出售房屋，从而导致纠纷出现。

2、优质房源囤储，变相推高房价

随着楼市政策收紧，市场形势严峻，中介“独家房源”仍然屡禁不止。

一位中介行业内人士表示，中介极力推行“独家房源”的目的，主要源于控制房源仍是各个中介的重要任务，即使房主给出的房源并不够优质，中介仍然愿意签署独家协议，因为中介为此付出的成本并不高，多付出的仅是千元左右的低额诚意金成本。对于一些锁定价格的独家速销协议，如果业主的预期价格与市场不符，即使没能成功售出，中介也实现了锁定房源的目的。

这位业内人士指出，独家代理的房子在约定时间内卖不出去，中介每月多赔付房主2000-5000元左右。但房价如果处在通道，1个月总价便能10—30万元，交易佣金也随之1万。与此相比，中介赔付的保证金并不算多。从客观影响上，如果这种抬高价格的市场行为普遍发生，也会拉高整个区域的房价。

行业联合，共同打破“独家房源”顽疾

针对市场的乱象，北京房地产中介行业协会近则倡导打破“独家房源”这一顽疾，从而避免变相哄抬房价、恶性竞争等问题的出现。

据业内相关人士介绍：“独占房源从目前来看属于封锁房源信息，严重降低流通效率和交易效率，造成市场房源假象。”为了解决独家房源问题，行业协会、有关部门将扮演更为主要的角色，从房源信息获取、展示到成交制度标准，同时开通检查与举报通道，严查独占房源的中介机构。

从有利于整个行业健康发展的角度，在此提出几点建议：

1、严格遵守行业规范

目前政府已经出台相应的规范文件，包含委托书、房屋状况说明书、经纪服务合同、告知书等文书，行业应严格按照此标准进行填写，不再另加其他霸王条款的文书。

2、政府出台政策支持

政府168号文推行的单边独家代理具有很大优势，这种模式如果能够顺利推广，可提高交易效率，可杜绝虚假房源信息，电话骚扰等问题，可有效防止业内“跳单” 、“切户”现象及因此引发的机构间业务员诋毁、互殴等恶性竞争，终改变机构靠把控房源信息存活的现状，从而实现全行业不断改善服务水平的良性竞争，为其健康发展提供公平交易的保障性政策措施，不允许居间独家代理的情况再出现。

3、完善行业自律和规则，防止垄断行为，禁止恶性竞争。

4、完善经纪人信用体制，建立行业违规人员禁止从业的制度。

未来的房地产市场就是二手房的市场，无论是媒体还是行业内，包括法律界人士都希望这个行业发展的越来越健康，不要出现因为价格战导致终谁都没有利润，家电竞争就是很好的例子。