国家关注 房地产走势将继续围绕着“稳”字进行

2016年12月14日至16日，中央经济工作会议在北京（楼盘）举行。这次会议大的亮点，就是对中国的房地产市场或住房的性质重新定位，即“房子是用来住的，不是用来炒的”。如果这个原则能够真正地落实，并转化为相关的各种房地产政策，那么从2017年开始，中国的房地产市场将发生根本性转变，而且这种房地产市场的转变将给中国楼市带来翻天覆地的变化。

无论是地方政府、房地产企业、住房的者，还是住房消费者都不得不密切关注，因为这种转变是一次重大的利益关系调整。

时至今日，房地产在中国经济格局中，已经成为一个奇葩所在。所有的人惊奇地发现，“空头”彻底灭绝了，市场上已经很难听到相反的意见，大家一致看多房地产。

理由无非有三：一是土地财政，地方政府被绑架了；二是银行被绑架了，房地产不行，银行先遭殃；三是经济下行，驱动下，房地产起到了稳定经济的作用，而且影响上下游很多行业。

没有经过完整经济周期，对市场风险缺乏深刻认知的消费者都不太相信房地产是走到头了。但是随着中央政府房地产顶层设计推出，这种状况将发生极大变化。

一句话给房地产市场定下政策基调

“房子是用来住的，不是用来炒的。”这是日前中央经济工作会议受人关注的一句话，也成为理解和预测2017年房地产基本走势的关键基础。著名经济学家马光远认为，2017年房地产市场的政策目标只有一个字，那就是“稳”，“暴涨和暴跌都是政策不愿意看到的。”

马光远在其微信公众号中对2017年房地产市场的走向进行了预测。他认为，2017年政策的目标基本是抑制投机、打压杠杆的同时，稳定价格。“可以微涨和微跌，但绝不能大涨和大跌。2017年房地产的收益和2016年不能同日而语。一些炒作过头的城市，房价的回调是大概率。和居住需求，起码都不着急在一季度出手买房。”

中央经济工作会议中还提到，要建立房地产长效机制。对此，马光远表示，长效机制是中国房地产市场健康发展的前提和基础。然而，由于过去多年在住建设方面欠账太多，长效机制的建设需要很长时间，比如，会议公报提到“要把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三、四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三、四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力”，这其实意味着人往大城市走的趋势短期内不会改变，房价在经历周期性的调整之后，大城市、特大城市仍然会成为购房的首选。中国房价危险的地方绝非房价高的一线城市和热点城市，而恰恰是库存过高的三、四线城市。

缩量不可避免

受调控政策影响，房地产在2016年后两个月已经出现下滑态势。据中原地产统计，2016年12月首周，全国54个城市签约住宅5.74万套。虽然比之前一周有所升温，但成交量已连续5周低于6万套，比11月前的平均成交水平下降近两成。

2016年12月初，招商证券(600999,股吧)、西南证券(600369,股吧)均发布2017年策略报告，指出房地产、销售、开工等指标都将在2017年出现全面下滑。

“从国家宏观层面来说，我个人认为不确定性仍然很多。但是我的基本判断，缩量仍然是态势。”北京房协秘书长陈志对2017年的房地产市场作出判断。

2016年国庆期间，20多个城市出台房地产调控政策，一些热点城市在近两个月还多次进行调控加码。从国家统计局公布的数据来看，前期市场较热的城市已经出现降温。

那么，未来到底该不该买房？陈志认为，货币政策的变化是指导该不该买房一个很重要的风向标。“目前看到的官方说法和做法，更重要的是防范金融风险。前几日中共中央政治局会议提出来要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制，大家不要轻易地简单认为就是一个紧缩的手段。它是真正透露出背后的紧迫性，手段可能会比我们预想的要严厉或者持续的时间要长。”

陈志还从房地产企业方面解读表示，在2017年弱市场的前提下，企业将面临资金回笼的压力，营销方式将变得很重要，“仍然以亢奋的姿态，认为皇帝的女儿不愁嫁，这个恐怕不行。”他表示，2017年估计不是简单的具备价格优势、区位优势即可，产品内容的比拼将更加激烈。

房价速度将受到抑制

一系列政策和分析预示着，房价速度将受到持续而严格的抑制，不要指望和幻想今年热点一、二线城市房价管制会有任何放松。

中央经济工作会议给出了“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，同时要求“微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向购房”，这意味着2017年热点城市和非热点城市投机性购房会受到严格的限制，如果市场继续升温，不排除未来还会继续提高多套房的首付比例和利率。

对于今年的楼市走向，大部分业内人士表示，热点一、二线城市“控房价”依然是主基调，但供应难以明显增加，成交量或有下降；三、四线城市仍然是“去库存”，政策不会明显变化，成交量不会明显增加，整体上楼市会保持基本平稳。

近年，越来越多的中小房企正在被大的房地产公司并购，甚至退出房地产业。获取土地难度增加、监管层对资金的收紧，中小房企面临的处境可能更加艰难。现金流已经成为中小房企脖子上紧绷的绞索，而大型房企虽然资金成本有所上升，但毕竟融资渠道更多，房企两极分化马太效应已经愈演愈烈。分析认为，2016年，百强房企市场份额将超过50%，未来5~10年，20强市场占有率也会超过50%。

房地产将进入下行通道

“这一轮房地产市场行情在2016年或已见顶，2017年将面临较大的下行风险。”在清华大学中国与世界经济论坛上，著名经济学家、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵认为，2017年中国房地产市场将进入下行通道。

清华大学中国与世界经济研究中心发布的《2017年中国宏观经济分析与预测》报告显示，2016年调控收紧后，首套房首付比例普遍提升至30%，而且房价在经过16个月的环比后处于较高位置，使得刚需的购房门槛大幅提升。另外，经过2016年房地产市场的火爆行情后，此轮刚性需求已经得到充分释放。李稻葵表示，在需求全方位压缩而土地供给增加的政策影响下，2017年房地产市场难以形成行情。

此外，房贷杠杆的快速也将对房地产市场产生抑制作用。报告显示，近四年来，居民购房杠杆快速，新增个人购房贷款占商品房销售比重从2012年的17%攀升到2016年的47%。李稻葵指出，由于居民购房需求很大程度上受到银行信贷政策的影响，这使得当前严格政策的影响被进一步放大。

“购房杠杆近几年以较大幅度快速，急速缩窄了后续杠杆的提升空间。“李稻葵表示，从当前时点来看，后续继续加杠杆的概率较小，难以对房地产销售端形成有效支撑。

在房地产市场的供给侧方面，报告指出，当前房企意愿也在下降，2016年11月广义库存面积高达80亿平方米，其中住宅库存面积55亿立方米，库存面积绝对值位于历史高水平，2017年销售端低迷的预期下，房地产企业进一步增加的意愿不强。

房地产并购重组机会彰显

在宝能、恒大进入后，万科股票大幅，地产股也因此引发关注。著名财经评论员侯宁认为，房地产股的并购蕴含着赚钱机会，这两年房地产股也能赚钱。

综观两市地产股，虽然房价上行，但是这把火并未引到股票市场，房地产股近年来一直没有表现出强劲态势。“股市为什么不买账？是因为房地产企业的利润率从2011年起就开始下降了。”在2017年金凤凰全球华人地产峰会上，侯宁对地产股的表现作出解释。

不过，部分股权分散、质地优良、估值较低的地产股也因此被资本盯上。在万科之前，已有金地集团(600383,股吧)等房企被资本竞相举牌，房地产股票平均市盈率由2014年低点的10倍涨到了24倍左右。接下来的房地产股会有如何的表现？侯宁认为，调控房地产，意味着对房地产的要求更高，房地产企业练好内功的要求越来越，房地产股的并购将蕴含着赚钱机会。“我相信在今后的5~10年中，房地产股票还是一个黑马频出的市场，因为房地产市场大规模的并购重组时代来临，这也标志着中国经济强力转型真正的开始。”

经济学家易宪容表示，自2017年起，中国的房地产市场将发生根本性的改变，住房将回归到基本的居住功能，政府会通过信贷、税收等政策对房地产市场进行清晰的界定。如果中国的住房能够回归居住功能，中国房地产市场及中国经济就能真正走向健康持续发展之路。