盘点2016年中国商业地产大战!

商业地产基金扎堆而来

时近岁末，盘点风起云涌的2016年中国商业地产大战，一边是“太平洋百货”等老牌公司接连关张，退出商业竞争，一边是大融城REITs等商业地产基金纷纷亮相，雄霸天下。2016年10月10日，红星美凯龙与高和资本宣布，将共同发起设立国内首只家居商业地产并购基金。此前，9月29日，“首誉光控—光控安石大融城资产支持专项计划”(大融城REITs)在深圳证券交易所正式挂牌。早在今年4月，华润董事长傅育宁就透露：“华润未来要进入国家战略性新兴行业，决定组建大健康、商业地产等9个产业基金。”

中国商业地产的发展，与中国房地产业崛起密切相关。传统的商业地产依靠自有资金、银行信贷、合作开发等方式展开经营管理，资金要求高，回报慢。近年来，以马云为代表的电商行业迅猛发展，更是成为压垮诸多实体商业的后一根稻草。当商业地产行业利润率下降，短钱成本又一再拉高时，传统的借款模式已经不适合商业地产的发展，此番商业地产基金扎堆而来，显示中国商业地产基金时代的正式到来。

第四类资产优势明显

目前，全球已有20个国家和地区相继推出房地产信托基金，截至2015年1月，美国上市房地产信托基金总市值达到9594亿美元。在成熟市场，房地产信托基金已被者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。

在中国，真正意义上的REITs产品目前还十分稀少。据了解，截止2015年底，中国境内私募REITs产品6只，规模226亿元人民币，类私募REITs产品1只，规模30亿元人民币。

面对庞大的中国市场，近年来，国外一些商业地产基金以各种方式纷纷进入。新加坡凯德置地集团通过凯德中国商用信托，在华资产总值约131亿元人民币，市值约140亿元人民币，支持凯德集团在中国房地产开发的基金和信托总规模超过100亿美元。美国黑石基金旗下的盈石资产管理公司，深耕中国商业地产市场，布局上海、武汉等多个城市。其中对上海长寿商业广场项目的运作，浮盈达到50%，堪称经典。

供给侧改革借助基金发力

机构研究发现，在中国住宅市场反复调控的2008-2014年间，同期国内的办公楼和商业营业用房开发额分别增长了383%和328%，明显高于住宅开发的187%。随着商业地产存量不断累积，开发企业资金压力日益加剧，商业品牌租金大幅提升，中国商业地产面临一场严峻的供给侧改革挑战。

2016年11月，第五届金砖论坛暨全球房地产峰会、全球峰会及第五届金砖榜颁奖典礼在上海举行。“首誉光控—光控安石大融城资产支持专项计划”(大融城REITs)斩获2016年中国房地产金融佳案例奖。与国内其他商业地产基金相比，光大安石基金具有“融投管退”彻底打通的优势，任何阶段的项目都可以进入。据了解，光大安石退出的渠道有两种，一种是REITs，将优质资产做成资产包。另一种是将资产装进已经入股的上市公司，直接实现了退出。其旗下的重庆大融城2013年以美元退出，内部收益率IRR达到30%的回报。之后再与信托公司合作，经过几轮融资，当时投入的基金基本都已经退出，但光大安石一直持有物业，营造了资本市场的神话。

专家认为，大融城REITs以重庆观音桥大融城购物中心为底层资产，并以其未来租金及其他经营收入带来的现金流为还款来源设计的资产证券化产品，是在国内现有制度下，充分借鉴国际REITs及境内资产证券化产品的设计与发行经验，实现了将交易所挂牌REITs产品作为私募地产基金进阶版退出途径，开创了国内商业地产“PERE+REITs”战略模式的先河。该产品一问世，就吸引了包括银行、券商、基金、信托等多家机构竞标。

大融城缔造商业新传奇

光大安石基金原名亚雷，2008年由光大银行和光大证券为主要股东的光大控股成功收购，其核心团队全部来自高盛、摩根大通、美林证券、雷曼兄弟、UBS、华平和麦肯锡等，以此为核心，业务集、开发、商业管理于一体。通过对中国房地产市场的不断耕耘，已成功募集并了近5亿美元及近4000亿元人民币规模的基金，在2014年中国指数研究院的地产基金中排名第一。

自2013年起，光大安石基金在西南腹地重庆布局商业地产，经过几年深耕，在“核心城市+区域聚焦”的布局策略下，通过重资产业务+轻资产业务的资产配置，旗下的观音桥大融城项目、江北大融城项目等呈现出勃勃生机。2016年，光大安石大融城项目强势抢滩中国商业重镇上海，继5月28日上海嘉定大融城正式开业后，位于沪北中环地区的静安大融城项目正进入后装修招商阶段。至此，光大安石基金大融城项目中国版图初现端倪，在未来将建成20-30个大融城项目，其创新的金融商业模式，为商业地产的供给侧改革注入活力。