海南“商转公”惠民政策实施一年落地不足百例

为了更好地发挥住房公积金在住房保障中的作用，充分保障职工利益，我省去年10月份开始，正式在全省范围内启动了商业贷款转住房公积金贷款业务（以下简称“商转公”），这意味着以前选择住房商业贷款的广大职工，也将享受到住房公积金贷款这一惠民政策。如今该惠民政策实施一年有余，记者日前从省公积金管理局了解到，目前我省“商转公”成功的案例只有84笔。

那么，“商转公”落实存在哪些掣肘？

 A、自筹资金提前缴清商贷 让不少购房者犯难

“每月还贷3000多元，有时候工资不够用，只好去兼职，网络代理、派传单、码字员……都快赶上川剧变脸了。”祖籍江西，大学毕业后在海口落户就业的邹先生近日感觉房贷压力陡然增大。毕业一年的邹先生，因为女友意外怀孕着急买房，当时住房公积金还没有缴够6个月，就临时选择商业贷款买房，贷了47万元，买了一套120平方米的二手房。去年在报纸上看到大篇幅报道商业贷款可转公积金贷款的新举措，邹先生内心兴奋不已：能否“商转公”，一来可以使用公积金减轻压力，二来可以省一笔利息。

但是一到相关部门咨询，邹先生开始犯难了！办理人员告诉邹先生，他的情况完全符合“商转公”的情况，但是需要自筹资金缴清银行商业贷款，才能申请转公积金贷款。像邹先生这样的例子不在少数，记者调查发现，由于商业贷款转公积金贷款需自筹资金提前还清银行贷款，实际操作过程中，多数当初采用商业贷款的人群并没有选择“商转公”。

“政策一出台，不少人前来咨询，但是得知需要自筹资金缴清，后都没有几个人愿意‘商转公’了。”海口海甸岛某商业银行贷款部负责省直公积金单位贷款业务的李经理告诉记者，自从政策出台以来，他只做成功4笔“商转公”业务。

记者近日也从省公积金管理局了解到，目前我省“商转公”成功的案例只有84笔。自筹资金提前缴清商贷成为主要门槛。那么，就没有别的办法吗？省公积金管理局贷款处相关工作人员无奈说道，顺位抵押可以解决这个问题，但是目前因为房管部门无法操作，存在抵押悬空期，无法承担风险，所以目前只能采用贷款人自筹资金的办法。

B、银行配合有难度 办理前须向银行缴纳违约金

对于刚需购房者来说，在海口购买首套房，以向银行贷款50万元为例，以基准利率贷款30年，向银行支付本息约为98.2万元，而用公积金贷款，支付本息约为83.6万元，可省下约14.6万元。“如果我的房贷‘商转公’，每月可以少还300元左右。”在海口一家事业单位上班的黄先生除了房贷，每月还要养车，生活压力迫使他希望早日完成房贷“商转公”。

从实际情况看，多数使用商业贷款的被访者即使有缴纳公积金，也并没有选择“商转公”。“银行提前还款要缴违约金，公积金贷款还有门槛，所以还是放弃了。”黄先生在海口某银行贷款，3年之内提前还款，都需要缴纳违约金，有的需要罚息3个月，有的甚至高达贷款金额5%的罚款，算下来违约金至少也要缴纳上万元。目前，多数银行都对提前还款有所限制。此情况下，黄先生选择了每年凭购房合同去公积金中心提现，再一次性存入银行还贷。

在“商转公”业务中，购房者和银行的沟通也是难题。记者随后走访了海口一国有银行从事个人贷款业务的苏先生，他坦言，“银行每年都有住房公积金贷款任务量以及商业住房贷款任务量。前者任务量很少，可以轻松完成，但后者任务量大，且同行竞争激烈，很难完成。‘商转公’会带来商贷和公积金贷款业务量的此消彼长，银行或会消极配合。”

业内人士告诉记者，“商转公”之难在于银行和公积金管理中心抵押权不能互通，需要房产相关部门、银行、公积金管理中心等多方面联动，但这个问题在全国都普遍存在。

C、“商转公”一定省钱吗？ 不是所有情况都适合

“商转公”一定就省钱吗？业内人士的答案是：不一定。业内人士指出，并不是所有人都适合“商转公”贷款，有的时候，费劲千辛万苦转过去，发现跟原来的还款额差不多，也是白费力气。“商转公”到底划算不划算，就要从几个方面来看：办理成本以及实际带来的优惠，这两者结合起来才能终得出结论。

首先，在办理方面，必须要咨询贷款办理银行，因为从商业贷款转为公积金贷款的话，就意味着贷款方式发生了转变，是一种毁约的行为，有些银行在这种情况下要求支付违约金。另外，这种转变也需要花费不少精力，毕竟不是说变就能变。

其次，要对比一下个人贷款基准利率。如果购房时恰好有机会享受了相当大的房贷优惠利率，如今与公积金贷款利率相较，两者相差不多，没有必要“商转公”。

第三，还要考虑原来商业贷款的剩余还款年限问题。还处于还款前期（如前两三年）的商业贷款，转为“公积金”贷款较为划算，已经是还款期限后期了，则不建议“商转公”。比如10年期限的商业贷款，在第六或第七年再转为公积金贷款就不太划算了，因为利息一般是在前几年已让银行差不多收完了。

1、住房贷款“商转公”什么人可以申请？

在本省范围内缴存住房公积金，并在本省行政区域内购买自住住房、已办理了个人商业性住房按揭贷款且尚未结清、具备住房公积金购房贷款条件的职工。

2、申请需什么条件？

    1)、2015年9月30日前连续缴存住房公积金6个月以上的职工；

    2)、借款人必须为原住房贷款的借款人（需为买受人）；

    3)、银行同意借款人提前结清原个人商业性住房按揭贷款（以下简称原商业贷款）；

    4)、原商业贷款所购房产已办妥房屋所有权证；

    5)、所购房产可以设定抵押权；

    6)、首付款与已偿还个人商业住房贷款金额之和大于等于房屋总价的40%。

3、贷款额度有多少？

“商转公”高贷款额度为50万元，且在原商业贷款余额内。

4、贷款期限有多长？

与住房公积金贷款一样，“商转公”贷款长期限不超过30年，且不能超过原商业贷款剩余期限。“商转公”贷款利率，按照人民银行规定的住房公积金贷款利率标准执行。

5、到底能省多少钱？

商业贷款转公积金贷款，可以大大缓解借款人的还贷压力。以50万元30年期，采用等额本息还款方式为例，按商业贷款现行基准利率5.15%计算，还款总额为982847.21元。假设办理商业贷款，5年后转为住房公积金贷款，住房公积金贷款现行贷款利率3.25%，经计算总还款额为836467.65元（含前5年还款额），比商业贷款少支出146379.56元。