蔡穗声：广州解除应该先放开南沙

日前2015年广东房地产发展论坛在云浮举行，现场集聚众多房地产精英人士以及专家，记者现场走访广东省房地产行业协会会长蔡穗声先生，针对广州是否会解除的问题，蔡先生谈了自己的看法。

广东省房地产行业协会会长 蔡穗声

以下为采访实录：

记者：广州市是否会取消?

蔡穗声：广州市政府不是我们能够把握的，可能政府才知道，但省方这两年确实是呼吁广州市政府能够逐步放开政策，尤其是这两个方面是我们是有呼吁的，一个是一些边缘地区，比如说南沙区放开没多大影响，反而促进南沙的发展;另一个是大面积的住宅，比如一百四十平方米以上的住宅那部分，对民生的影响都是不太大的，都是改善性需求，那么放开呢，应该是有好处的。所以我们呼吁广州市政府逐步放开，但后能不能放开终还是得看市政府了，这不是我们能够回答的问题了。

记者：政府这几年有没有给你们一些回应?

蔡穗声：这不好说，只能说我们做了多次的呼吁，特别是刚刚说的南沙区和大面积住宅方面，我们希望市政府能够放开。

记者：就像您刚刚说的南沙，我记得之前是传了好几年说南沙要放松，但很快政府就出来辟谣说不是，还是老样子。这个也是市场的一种反映吗，对放松南沙的一种呼声?

蔡穗声：我们是多次呼吁广州市政府初步放开，尤其重点谈及南沙区(新浪乐居：为什么重点是南沙区?)因为我们是这样考虑的，广州市是一线大城市，它影响是比较大的，它也承受很大的压力，要它一下子全放开了有些难度，也不一定很合理，毕竟是逐步放开会有个观察期，效果好就进一步，如果效果没那么好，就放到南沙了，也是一种工作策略吧。所以我们是考虑工作策略上政府比较容易接受，才首先提出南沙，因为南沙是市政府要重点发展的一个区域。南沙也是比较后面发展的，交通距离也比较远，现在来说人气也不是很够，所以要求它尽可能的首先开放南沙，南沙松绑，对于南沙凝聚人气，加快发展是有好处的。这也是跟市政府的战略发展吻合的。

记者：您觉得会不会南沙是先等产业建起来再放开比较好一点呢?

蔡穗声：这个我想是相辅相成的。南沙现在其实也有很多产业而不是没有产业，但即使有产业，很多人还是愿意回到广州住，不愿意在南沙住，因为产业也要发展，也要有人气，人气多了，更利于它的第三产业服务业、配套设施都建起来，也是一个相辅相成的过程。如果没有一定人气产业也很难发展，如果市民都不在南沙住都回广州住，它的发展也很困难，这是相辅相成的过程。

记者：我看现在南沙的建设进度有在加快，有人说南沙吸引外资外商比它自己建设更重要一点，您怎么看呢?

蔡穗声：产业怎么发展不是我们所能回答的，因为我们是房地产行业。我们所能回答的，是房地产发展肯定是依赖产业，但产业发展也要依赖人口集聚。如果产业来了，人们白天在南沙开工，晚上回广州住，那肯定不利于产业的发展，南沙自贸区作为城市的副中心也好，作为城市的一个区域也好，肯定要产业、服务配套各方面上来，集聚力不强的话也不利于南沙的发展。而且从整个广州的发展来说，也是得综合、平衡发展的，我们也不希望人口都集中在市中心的几个区域，使得这几个区域的住房都很紧张，很贵。所以根据南沙的发展有一定基础了，人口慢慢积聚，人口在里面买房居住，然后增加服务业，增加配套设施是完全必要的，也是很及时的。这是相辅相成的过程。

记者：前段时间碧桂园有拍南沙的一块地，南沙地价就已经过万了，你怎么看待碧桂园拿那块地的问题?和您怎么看待南沙未来的楼市发展?

蔡穗声：具体碧桂园这块地我并没有深入的研究，很难去评定。但南沙今后发展我是看好的，因为广州作为国家的中心城市区，它有两千万人口，它以前的发展集中在几个中心城区，肯定是妨碍发展的，而且广州房价和中心区的土地也是很有限的。所以南沙现在一个这么重要的区域可以说已经有二十、三十年的基础。因为原来霍英东在那里也有一些土地，他也搞了一些交通设施，有个码头可以通到香港，现在跟珠三角也有地铁联系，很多条件都已经具备了，我们还要给它增加一些有利的东西，包括人口、住房、配套，使得它今后发展更快，我们就认为它十分好，但好还是需要加一把努力进去。尤其趁这个机会，广州这里了，那南沙先放开，更有利于人口往南沙迁移。人口往南沙迁移正是符合我们不希望人后过于集中在市中心的愿望。人口分布不可能均匀，但相对均匀分布还是有利于城市区域分布的综合发展。

记者：对于您刚刚说不希望人口过于集中在市区，但是南沙与市中心还是相差了五六十公里的距离，很多人会考虑在增城，就是东部那边买房和发展。就我的观察来看每周增城都会有房子在卖，而且是很多套，您是怎么看?

蔡穗声：其实广州周边的增城、花都、从化这些区域的发展，其实都是很有必要的，但这些区域因为地理和历史的原因，相对南沙来说发展还是比较好的。因为南沙比较新，所以刚刚提到的政策首先鼓励放开南沙，也是为了帮助引导一些人口向新发展区域走。这个从香港，从国际上的发展都有这样的先例，香港六十年代开始，有一个叫新市政发展的计划。什么叫新市政呢，它的新界有很多地，但香港原来的人口集中在九龙和香港这两个区域。这两个区域的住房和基础设施都很紧张。那么六十年代以来就有了这个新市政发展计划，就有了沙田、屯门、粉岭、将军澳等十几二十个新市政，这些发展了二三十年，大概到了八十年代中期都已经容纳了几百万人口，就大大缓解了九龙和香港这两个中心城区的人口压力。而且政府首先在新市政建立了廉租屋，廉租屋建立起来，公路建立起来就开发建设了。这些很成功的经验，日本、欧洲还有很多这样的经验。

就说工作环境在市中心是很多的。比如说东京，东京市提供了很多工作机会，在外围不可能那么多工作机会，但是很多人不是居住在东京市里面，都在东京圈的。东京圈包括很多，包括秋田等很多城市，的一个通勤。如果不是这样解决问题 ，希望东京里边又提供就业机会又提供住宅，那整个东京就没办法了，会很拥堵，完全高空发展，几十层楼。但去东京看看，东京的高层住宅并不是那么多，出乎想象之外，因为大部分人不住在东京市里。很多东京人在东京外面居住的。欧洲也一样，欧洲很多居民，不如说瑞典首都斯德哥尔摩，那里工作的人很多都在外面居住的，但那里有铁路和告诉公路连接，一个是很正常的。

我们广州也一样，越秀、天河等中心区提供就业机会是很多的，不可能把很多就业机会疏散到南沙，南沙有自己的产业，不一定是服务岗位。但那些产业的就业人口尽量安排在当地居住，就业居住的就地化，这个是理想的，减少交通时间。另一方面，市中心人口不能够忍受中心区那么高房价的一部分完全可以在花都、增城、从化和南沙居住。那么就要解决一些文题，如政策能否放开，交通应该更完善，我们现在知道地铁过去要四十到一个左右。我们应该增加多一些快速干道，比如说地铁和轻轨等。现在就回到刚刚的问题，为什么广州要先开放南沙呢，就是这个原因了。首先广州这个大城市确实是面临比较大的压力，要一下子全放开的话，要求就太高了，那么提出一个容易实现的，一步一步实现

记者:那您是觉得今年全面放开是不是不太可能?

蔡穗声：目前这个形势下，房地产形势相对还是比较好的，不是很糟糕，如果很糟糕马上就会全面放开了。但现在不是这个情况，所以对这些一线城市政府松绑的压力不是太大。这个情况下我估计全面放开可能性不大。但是会不会像刚刚讲的局部放开是有可能的，但不是我们所决策的，是市政府决策的。我们只是呼吁南沙区和大面积住宅两个方面，这两个放开我认为对市政府来说相对好接受一些。

记者：如果突然有一个区域比如说南沙区放开了，会不会吸引到比较多人去那边购房，从而炒热那个区域的房价。

蔡穗声：推动房价，增加住房消费是肯定出现的，但是分析一下，出现猛涨是不一定的。因为整个中国住房供应情况，包括广东省的情况，总量上是基本平衡的。现在我们老担心出现09年、10年、11年那种情况，我觉得这个概率不太高。当然，像深圳这种有特殊原因不同，其他地方的概率不高。为什么不高呢?因为08年到11年那个时候是背景不同，那个时候确实是存在一个供求不平衡。现在总量的供求是平衡的，房地产无论开发商还是土地住房供应方面有足够的产能供应。所以大量抢购住房的概率不是很多，反而应该担心另一种情况出现，会不会过于冷淡，因为冷淡对于这个行业，对于国民经济是很不利的。所以要分析哪个事情危害更大。危害大的不是怕房价增长过快，不是怕太多人炒房，而是怕消费不够。消费不够使得这个行业，使得国民经济动力不足，这个是国家领导人所关心的问题，因为现在的背景跟08年09年完全不同。

记者：广东总体的库存压力大不大?

蔡穗声：广东省全省10月底的时候商品房待售面积是五千七百万平方米，广东省去年一整年销售的商品房是九千多万平方米，今年则是过亿。那这样来算的话，这些待售面积大概七个月可以被消化掉，这是一个数据。另一个数据是住宅，十月底统计的住宅待售面积是三千七百万左右，广东住宅14年的销售是八千万，如果按这个算的话呢，大概是5到6个月就可以消化掉了。

但这其中还有很多不确定的东西要跟大家分析一下。首先我们的计算是静态的计算，消化的速度按14年计算的。2015年达到了历史高水平，一个亿。那么说明按2015年消化的速度，这个数据又缩短了一点。

第二个呢，我所讲的数字是待售面积，是统计局的术语。但我们知道吗，商品房的预售制度是没到竣工就可以预售了，那么预售进了市场之后还有一部分没有被销售的楼房，实际上也等于是库存。但这个统计比较难统计，我们还在考虑各种方式去分析它。刚刚分析的是静态数据，动态上，还有一些将要产生的库存量。所以这些方法间还有很大差异，有些人在媒体上发布的一些数字，尤其是拿在建面积来推算库存，其实不是很准确。

如果从刚才我所讲的，静态库存来看。我觉得不是一个很严重的状况，但是，结构上我们去关注两个方面。一个是区域的结构平衡区间，像深圳就没有什么问题可言，当然广州很大，有中心区边缘区，珠三角佛山这些城市，相对来说压力不是太大，但到了三四线城市可能面临的压力就很大了，库存与当地消化能力，与全省相比不均衡。

第二个是，刚刚所讲的静态计算是五到六个月，但还得分析写字楼。写字楼在去年10月份的时候待售面积是两百万左右，按14年的速度，需要一年时间才能把写字楼消化掉。至于商业面积就更加差一点了，去年10月底的数字是八百多一点，九百万平方米左右，也就是说消化商业用地需要将近两年的时间。这就看出来住宅、写字楼和商业用地间分布不均衡。所以广东省更大压力来自于商业用地。这几年我们知道政府推出很多商业用地，有的地方搞了很多mall和综合体啊，这是一个问题。另外一个三四线城市推出土地太多了，他住宅方面也是消化周期比较长。

记者：已经租出去的楼房算不算库存?

蔡穗声：待售面积的概念是指，物业竣工了未售出未租出，包括租出这部分。而且要强调，我们刚刚讲的待售面积是统计局的数字。我认为库存这个概念应该要更大一些，因为我们生产住宅因为有预售制度，在没竣工的时候就可以拿到预售证了。所以会出现一种情况，就是预售中还有一些剩余在那里，那这部分也可以理解为库存。但这个数字是多少呢，还是得经过一些计算。不能把历年在建面积减去销售面积等同于库存面积，这是不严谨不准确的。在建面积包括不可销售面积，幼儿园和会所等是不能销售的，所以不能把历年在建面积减去销售面积，这样一算数字会很大，还误导了国外的媒体，这是不严谨的。对库存不能夸大，也不能缩小，要具体分析。

我们认为商业用地面积和三四线城市还是要考虑更深入一些，所以十一月底我们给政府的一个报告，要号召化解库存促进发展。我们在里面提了两个建议，一个是消费另一个是供给。从消费上我们当然希望政策可以松绑，有条件的话，减低首套房二套房的首付比例，降低抵押贷款的利率，比如说优惠折扣。还有是怎么帮助农民工能进城买房问题，这些都属于需求这一端的。

侧供给改革呢，就包括政府的土地供应确实要控制地方政府，不能像前几年那样大量出售土地，另外，有些已经供应的商业土地是不是可以通过许可改变在供应上的用途，一些城市的商业用地过多，使之变成住宅、租赁性公寓、教育设施等。通过这两方面把一些城市的库存压低。压低了库存其他就好办了，买地市场就重新活跃起来了。但买地活跃了也不能重复前几年，要认证分析市场需求。

在十月份我们递交的另一份报告上，是鼓励多业态发展的，房地产不要集中在住房、商业、写字楼，还要有新发展的业态，比如说国家倡导的休闲旅游、养老、养生和各个地方经济的发展所需要的。比如说格力地产的案例，发展旅游经济，比方说近在电白建了一个现代化大市场。所以应该发展新业态配合城市的发展，配合老百姓新的消费需求去发展多种业态，转型升级。

记者：广州今年的房价涨幅?

蔡穗声：总的来说，我个人判断今年广东省的房地产发展应该会比较平稳。我们从几年看，13年房价下跌，而14年则是一个高峰，15年可能会超过14年。今年的政策方面还是比较好的，但供求方面政策只是提供了更多便利条件，所以16年应该会延续15年的形势，上下波动不会太大。价格应该比较稳定，因低价的可能性不太大，的动力也不足，基本上是这样的僵持状态。通常房价是在供求、金融、政策的作用力合力下拉扯，呈平缓态势。出现大的涨价或跌幅的概率不太高。

记者：那您觉得今年还会降息吗?

蔡穗声：16年会是一个持稳的状态，降息还是一个大概率的事。因为中国政府还要加大力度在降息方面刺激经济。(新浪乐居：您觉得有可能在第几季度降息?)这么具体我没本事猜出来。而且只能说大概率的事情，因为我不是决策层，我是用房地产业界来判断的。

记者：16年开头，中国货币贬值对美元影响厉害，那你觉得这对海外置业有什么影响呢?

蔡穗声：从这两年看中国企业都在往外走，在美国、澳大利亚和欧洲都有。这有几种动力，其实人民还处于并不是贬值状态，所以企业考虑资产的多元配置，除了地区分布之外也包括币种的多元配置，除了人民币资产外还需要美元、欧元、澳元资产。这是企业成熟的表现，另一个是，现在美元会加快企业对美元的持有，这会有动力的。同样的，对于私人想要置业的话也是会抱着同样的想法，有一定财富之后会考虑在国外置一些资产。这样对资产的配置是比较合理的。也可以抵御到不同地区不同币种的一些风险。所以今后人民币今后是走低走高我不好判断，我不是这方面的专家，但配置外币资产，无论人民币走高走低都是有好处的。

记者：去年人民币贬值的时候央行已经说了，这次不是恐慌性比较剧烈的贬值，但是说到今年开局的话，也有说人民币贬值对咱们是有好处的，就今年开局的格势来看，我觉得这个说法不够有说服力，所以您认为未来人民币是怎么一个走势呢?

蔡穗声：我不是这方面专家，实在没法回答你。从我个人来说，人民币两个走势都是合理的，可能还会贬值，也可能在，真的很难判断。但我以我房地产这方面的专业回答你，就是无论对企业对有钱人来说资产的多元配置，这个多元包括地域包括币种美元、欧元、澳元资产甚至日本、韩国的资产配置我觉得都是合理的都是一种长期战略的考虑。长期的不在乎一两年内的升降，从长周期看，这些配置对有钱人对大企业来说很重要，有利于抵御到不同地区不同币种的一些风险。你也看到中国经济这种上升势头相对减弱一些，但如印度等其他国家而在上升，但国际格局的变化，这个情况下都是要多元配置的。