社评：房价泡沫将在2018年前开始出现破灭

房价泡沫将在2018年前开始出现破灭

北京大学经济学院经济学系副主任苏剑撰文：中国房价泡沫的破灭已经蔓延到了二线城市。可以预期的是，将会有越来越多的二线城市出现房价泡沫破灭的局面。

中国房价到目前为止，几乎没有人认为不存在房价泡沫。大家的分歧主要是房价泡沫什么时候破灭。

在笔者看来，中国的房价泡沫破灭的顺序如下：先是三四线城市泡沫破灭，然后是二线城市，再然后是一线城市，后是北京和上海。

为什么是这样一个顺序呢?因为决定一个城市房价的终因素是人口。过去三十多年来，中国一直实行严厉的计划生育政策，其结果，到2015年中国的劳动力达到峰值，2018年前后中国人的增长就只能靠人口流入。人口流入多的城市房价快，人口流入低的城市房价慢，人口净流出的城市房价会下跌。

中国目前的一个大事件是城镇化，但农民在城镇化过程中，往往绕过三四线城市，直接往二线和一线城市流动，尤其是刚刚进入劳动力市场的年轻人。原因就在于，大城市就业机会较多，且工作和用人环境相对公平。

终结果是，三四线城市人口不增加，甚至会出现人口净流出。因此，如果房价泡沫破灭的话，首当其冲的就是三四线城市，接下来应该是二线城市，后是一线城市。

从时间上看，中国劳动力2015年达到峰值，意味着刚需从这一年开始会逐步减少;2018年人口达到峰值，意味着城市房价只能靠人口流入，但一个城市人口的流入同时是其他城市的人口流出，所以小城市房价下跌的速度将加快。

2022年后，中国迎来退休高峰，每年劳动力减少1000万以上，经济的潜在产出增长率剧烈下滑，房价的另一个支撑因素----经济增长----也将难以为继。所以，中国房价泡沫的破灭无论如何拖不到2022年以后。

实际上，2022年以后的退休高峰现在虽然注意到的人不多，但随着时间的推移它会逐步被人们认识到，一旦认识到这一点，人们就会提前做准备，尤其是2018年人口达到峰值被人所共知的时候。

所以，2018年甚至更早很可能是人们预期到房价难以为继的时候，一旦预期到这一点，房价泡沫破灭就不可避免。

实际上，中国的房价泡沫已经开始破灭了。一些人口净流出或者人口净流入幅度很小的小城市，比如鄂尔多斯、神木、营口等前年就开始出现房价泡沫的下跌。随后是温州、贵阳等二线城市，目前连西安都出现了房价下跌，房价泡沫开始破灭。

因此，中国房价泡沫的破灭已经蔓延到了二线城市。可以预期的是，将会有越来越多的二线城市出现房价泡沫破灭的局面。

北京和上海的房价是由全国人民推高的。所以房价泡沫将在后破灭，这个时间点不会晚于2018年。

但在房价泡沫破灭之前，北京和上海的房价还会快速2-3年左右，随后房价开始企稳，后在2017-2018年之间开始下降，房价泡沫开始破灭。中国经济同时进入一次大衰退甚至大危机。

苏剑：北京大学经济学院经济学系副主任，北京大学外国经济学说研究中心副主任。

下半年房价可能跌10%拐点在2015年

“目前是房地产政策调控的关键时期，在确保整体调控措施不动摇的同时，还要有针对性抑制二、三线城市房价过快，促进房价合理回归”。温家宝总理在新的《求是》杂志发表文章，着重强调了房价调控力度不能放松。房价何去何从又一次成为大家关注的焦点。

在9月2日《每日经济新闻》与华泰联合证券举办的“2011年经济年中巡回论坛深圳站”上，新财富房地产佳分析师华泰联合分析师鱼晋华表示，房价下半年会下跌，幅度预计在10%左右。

楼市供求关系发生改变

“从目前市场成交情况来看，史上严厉的三项政策，、、限价对楼市的影响非常大，尤其是对40多个城市的成交量影响尤甚。今年上半年，40多个城市成交金额占全国总成交金额的比重，由去年的56%下降到53%。”2009年，这一比例一度高达64%。

除了成交量下降外，鱼晋华认为房地产市场供求关系已经发生变化。“成交下滑，加上新推盘入市。我们发现，核心城市(核心城市以四个一线城市为代表)新盘批售比数据持续大于1。这一数据表明，市场已经变成了供大于求”。

房地产成交量减少，直接导致库存持续上升。在鱼晋华看来，楼市库存将超过2008年的高峰期。“今年二季度以来，核心城市楼房库存开始持续攀升。我们统计了五大核心城市(北京、上海、深圳、武汉和杭州)发现，目前库存量跟2008年12月的历史高位相比，仅仅相差20%。从推盘规律来看，我们判断今年下半年房地产库存量会持续上升，甚至可能超过2008年的高位。”

“历史经验表明，库存和房价息息相关凡是库存的高位对应的都是房价的低点。其逻辑在于，高库存将加大开发商的资金压力，所以开发商往往在库存非常高的时候会采取降价的策略。”

房地产库存的高点对应的是房价低点，这一规律是否会重演呢?