海南房地产高涨 三亚过百亿居首

国际旅游岛开局之年房地产高涨

三亚过百亿居首

据海南省统计局新数据显示，1-11月海南房地产增长64%，三亚今年房地产规模超百亿。
　　
统计数据显示，在今年已过去的十一个月里，三亚市房地产开发共完成118.28亿元，力压群雄，冠居全省。
　　
三亚也是历年来全省房地产首个超百亿元的市县，从而使该市房地产占全省同类的比重达到29.0%，接近三分之一。
　　
从规模上看，今年1-11月，海南房地产开发超过十亿元的市县依次是三亚、海口、琼海、陵水、澄迈、文昌、万宁和定安；从速度上看，前11个月房地产同比呈倍数增长的市县，按增幅高低排名依次是屯昌、澄迈、定安、琼中、儋州、文昌和乐东。

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2010年海口房地产市场供求两旺

在国际旅游岛战略的带动下，海南房地产经历了一个从平淡到的过程，然而，随着新政以来观望潮的弥漫，社会各界对海南质疑之声不断，“崩盘论”以及“泡沫论”也不断沉浮于媒体舆论之间。

但据数字显示，2009年海南房地产开发占全社会固定资产的比重达到28.72%，房地产总额达到287.9亿元，年增长率在40%以上。在全球经济普遍陷入低谷的情况下，海南房地产额仍旧能保持高速增长，说明各方者对海南市场始终充满了信心。

海口以省会优势，加之优质而完全的配套设施，从来都是购房者海南置业的不二选择，而且海口高校与企业较多，人口集中，经济发展比较好，本地住房的刚性需求也不容小觑，所以，虽然调控风声不断，海口楼市却未积极响应，市内楼盘价格仍旧坚挺，基本都在万元以上。据新浪乐居调查，在有44%的海南购房者意欲在海口购房。

海口房地产市场量价齐升

2008 年，海口楼市受到金融危机和国内外楼市影响，年度成交量一度下跌。

但从09 年3月份开始，成交量再次出现大幅，之后每月都维持在20 万平方米以上，楼市回暖增温态势加强。09 年海口商品住宅成交面积为231.28 万平方米，相比08 年增长60.61 万平方米，增长幅度35.51%。

2010 年1 月，海口商品住宅成交量为38.93 万平方米，环比上月24.10%，同比去年上升达483.06%，为2010 年开了一个好头，成交量创下多年来的新高，主要是由于国际旅游岛政策的推动。

2010年2 月，商品住宅成交24.02 万平方米，虽然较上月下滑较多，但仍保持在20 万平方米以上的高成交量上。

在住宅销售价格上，海口保持了年均18%以上的增长率，2009 年平均销售价格达到5088 元/平方米，较2008 年了21.64%，已经突破5000 元大关。

到了2010年1月，受海南国际旅游岛效应，海口市商品住宅均价已经高达6627 元/平方米， 2 月商品住宅均价7910 元/平方米，环比上月达19.35%，成交均价直线突破。

09 年以来的均价都是持续的，稳中有升，在稳定成交量的基础上上扬，体现出海口楼市整体市场发展良好的特征，进入10 年后，国际旅游岛效应拉动了海口房价的上扬，基本上每月一个台阶，房价在整体上得到提升，

在海口房价上升的过程中，以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的楼盘处于领涨的地位，充当了市场上升的发动机。

 海口房地产市场供需两旺

2005年至2008年，海口商品住宅成交量岛外客户均占半数以上，08 年达到72.47%，始终占据主导地位，呈现出典型的外销型特征。

近四年海口市场供应量趋于稳定，每年平均在220 万平方米左右，只有08 年房地产由于整体环境的影响，供应量小幅下滑，在195 万平方米，09 年，海口房地产市场供应量为211.71 万平方米，受海南国际旅游岛效应影响，大批开发商进驻海南市场，岛外客也看好海南未来发展形势，市场需求旺盛，海南省政府也承诺要保证市场充足的供应，因此预计2010 年市场供应量将大大增长。

根据近两年土地购置面积及新开工面积的大幅增加，可以预见，未来两年内，海口房地产市场供应量将同比大幅攀升，但考虑到海南市场的特殊性及今年供应特征，因此，保守预计，未来两年海口房地产市场供应量增幅在5%-8%左右。随着中心城区住宅用地逐渐减少，城市住宅供应逐渐向城市外围扩散。特别是西海岸和海甸岛及南渡江滨江区域将成为未来供应的重点。

从07 年开始，海口市房地产市场需求也大幅攀升，达到198.92 万平方米，即使在整体市场趋冷的08 年，成交量也仅仅是小幅波动，达到170.67 万平方米，而09 年，市场成交量已创历史新高，达到231.28 万平方米，预计，2010 年市场将有小幅的波动，成交量将保持在200 万平方米左右。

海口房地产市场未来发展看好

受到国际旅游岛效应影响，海南环岛铁路即将通车等利好消息的刺激，以及当前市场供不应求的特征，未来海口房地产市场仍将具有较大的发展空间。

首先，国际旅游岛的发展规划，将带来免签证、零关税、放航权等相关优惠政策，从整体上推动整个海南旅游经济，旅游地产的发展。作为海南政治，经济文化中心，海口将是整个政策的率先受惠者。

其次，今年环岛铁路的开通，将迅速缩短整个海南岛的空间距离，这将进一步放大海口在城市基础设施、商业等配套完善方面的吸引力。

目前，虽然调控风声不断，然而海口房地产市场整体价格坚挺。

龙华区新上市项目价格都在8000 元/平方米以上，普通项目起价均在8000 元以上。尤其金贸片区，均价已超过8000 元/平方米。

美兰区的海甸岛沿海区域以及滨江板块，其销售价格已经提升至8000 元/平方米以上，空间依然很大。

琼山区在2010 年的均价已经突破5542 元/平方米，2 月5625 元/平方米，虽然价格较其他各区域较低，但涨幅也较快，同比08 年1 月价格已超过300%。

秀英区在进入10 年1 月后，成交量得到提升，商品房价格的上扬也在2 月份得到体现，2 月本区域商品住宅均价8513 元/平方米，速度迅猛。

事实上，自从06 年开始，海口市房地产价格都保持在18%以上的涨率，这主要是海口外向型市场特征，吸引广大客户群，在未来市场实体经济发展尚未明朗化，而海口市场供不应求的局面推动下，预计，全市产品价格将进一步，保守估计，幅度将在10%以上。

 房地产市场发展中的滞后效应

相比三亚，海口更适合于居住，成为许多拥有岛居梦的购房者首选之地。作为省会城市，海口的发展屈指可待，不少者选择在海口市中心买房，而不局限于海景房。就是看中海口作为省会城市，今后很可能发展成为海南的经济枢纽。目前海口新开楼盘均价大多破万，部分徘徊在七千至八千左右的楼盘，要么自身存在法律手续上的缺陷，要么就是偏离市区，交通不便。

然而，随着房地产市场的逐步发展，一些弊病也无可避免暴露出来。虽然海南全省的施工面积不断增长，速度很快，但房屋竣工面积比较稳定，增长速度比较缓慢，这主要反映了海南本地房地产市场的滞后效应，由此连带出本地房地产开发筹资缓慢，金融紧缩，同时也暴露出部分开发商囤地现象的严重。