海南

两极分化下的房企债市

2018年06月15日来源:北京商报行业动态责任编辑:jinjing

公司债此前不断是房企主要的融资方式之一,但5月底6月初,一系列房企发债被“中止”的音讯让房企融资难的气氛营造得更为慌张。不过,并非一切企业都遭遇中止。6月11日,万科80亿元住房租赁专项公司债券获批;招商蛇口40亿元的公司债也宣布发行完成。剖析人士以为,从行业角度看,不时创新高的行业负债率与监管层推进房地产去杠杆的宗旨下,房企发债难度增大;从企业角度看,发债能否胜利与企业的违约记载、信誉评级、负债状况挂钩。

几家欢乐几家愁

6月11日,万科发布公告披露,证监会核准公司向合格投资者公开发行面值总额不超越80亿元的公司债券。据悉,该债券为住房租赁专项公司债券,将采用分期发行方式,首期发行自证监会核准发行之日起12个月内完成,其他各期债券发行,自证监会核准发行之日起24个月内完成。

另一家龙头房企招商蛇口在6月5日也对外发布公告表示,公司面向合格投资者公开发行公司债券(第二期),根底发行范围5亿元,可超额配售不超越35亿元(含35亿元)。

而相比于万科与招商蛇口相关公司债的顺利推进,近期局部房企则没有那么侥幸。5月底,上交所发布的信息显现,碧桂园拟发行的200亿元小公募公司债再度中止。材料显现,这笔200亿元范围公司债,最早为2016年4月递交申请,至今已两度中止。碧桂园对此回应,公司债中止的缘由主要系公司拟调整债券的募投项目,以使募集资金更好地匹配募投项目并得到愈加有效的运用,后续或将继续推进本次债券的审核和发行工作。

无独有偶,重庆龙湖近日向上交所递交调整后的公司债募集阐明书显现,2017年公司债券范围由80亿元下调为50亿元,首期根底发行范围不超越15亿元,期限不超越15年。关于此次公司债范围调减,龙湖地产表示,因公司年内到期负债金额较少,再融资需求有限,主动调降申报金额。

据不完整统计,近来至少有十几家开发商相继中止了公司债发行,累计金额到达460亿元左右。这些企业中不乏碧桂园、合生、富力、新城控股、宝龙、福晟、把戏年等行业知名地产企业。对此,有业内人士指出,在管理层金融去杠杆的背景下,相关单位对融资监管力度继续收紧,将来一段时间公司债的发行范围仍会坚持低位,房企也将更多地依赖其他融资渠道,整体融资本钱则仍会继续上涨。

企业资质的考验

“不扫除近期债券市场有新的动摇,管制政策趋严,将来房企发行公司债的压力可能会越来越大,”易居研讨院智库中心研讨总监严跃进剖析,企业下调发行额度以至中止发行,也与时下意向认购房企公司债的机构投资者不多不无关联。

数据显现,2017年房地产企业共发行公司债85个,总范围940.8亿元,较2016年的7955.5亿元降落88.17%。2018年,发行公司债融资总额在前两个月环比增加的情况下,今年5月呈现较大幅度的滑落,环比减少87.59%,融资总额仅占12.93%。

来自同策机构的数据显现,5月监测房企发行公司债融资总额为58.35亿元,其中境内发行40亿元,环比减少65.52%(上月境内发行116亿元),境外发行18.35亿元,环比减少94.82%(上月境外发行354.13亿元),这意味着境内外发行公司债融资渠道紧缩,融资难度加大。

“局部公司债的中止也与企业根本面有关。”严跃进剖析,对一家发债企业来说,首先是偿债压力。如没有一个较好的盈利方案,发债自身就难以经过,即使经过以后也面临兑付压力;此外,发债公司常常还面临外部评价压力,负债范围过大,容易惹起资金链窘境等困局。一旦遭遇银行政策收紧,也会对相似债务工具的发行构成一定的压力。

有业内人士预测,将来一些范围较大的房企,同时企业信誉评级、负债率、现金流、信誉资质等条件较为优秀的企业,提供发行公司债合规,且范围低于100亿元范围的融资,还是有发债时机的。相反,负债较高、偿债压力较大、资金风险高的房企公司债发行难度将十分大。另外,有央企、国企背景的房企、行业标杆房企以及中央城投公司发行的公司债经过的几率也会相对较高。

租赁范畴或定向宽松

目前来看,房企发行租赁住房相关的公司债可能更容易取得监管单位和投资机构的认可。同策机构市场研讨总监张雄伟表示,2017年以来,国度对租赁行业政策暖风频吹,国度级、各城市级包括土地、税收、金融在内各范畴的利好政策不时出台。据同策研讨院统计,2017年以来长租公寓类资产证券化产品发行笔数已达19笔(包括方案发行和已反应状态),融资金额近1000亿元,为长租公寓的开展翻开了新的融资渠道。

以万科刚刚得到证监会核准发行的80亿元的公司债券为例,该债券即为住房租赁专项公司债券。据万科披露的材料显现,万科租赁住宅目前已掩盖29个城市,获取房间超越10万间,已开业96个项目,超越3万间房,业务产品线不时扩张,已在不同租赁品类上展开业务尝试,比方收买效劳式公寓,正在涉足家庭式公寓计划。2018年,万科将继续加鼎力度开展租赁住房,方案新获取10万间以上的租赁住房。

关于租赁市场来说,融资渠道不时在拓展,特别是险资进入的时机增加,都会带来很多新的时机。“公司债投向租赁市场目前更契合市场潮流,但需求留意的是,如今局部租赁市场的机制不够健全,投资方向不够明晰,监管层也会恰当放缓租赁产品的发债。”严跃进表示。

值得留意的是,由于公司债发行遇阻, 2018年以来简直被房企遗忘的信托贷款不得不被开发商重启,据统计,5月有40家房企启动信托贷款融资,完成融资总额达113.54亿元,环比增长687.94%。北京商报记者 董家声

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