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任志强再评房地产 看看他说了啥

2018年05月28日来源:经济观察报房产时评责任编辑:jinjing

20年前的夏天,中国宣布党政机关中止福利分房,拉开了住房商品化等一系列住房制度变革的序幕。这是变革开放以来,房地产范畴最为严重的一次变革。经过启动全民住房消费以及相关产业链条上的消费,中国经济被装上了一台强劲而持续的引擎。

尔后房地产市场化进程中,住房条件改善、金融支持、城市化进程、房价构成机制等一系列体系,都逐渐从方案的轨道转向市场。如何正确地认识市场在资源配置和价钱构成中的中心作用,如何对房地产制度作出合理的顶层设计和准绳性布置,如何不时地在理论中发现问题并有效地处理……这些问题可能都影响着变革成败。盘绕对它们的了解,从庙堂到民间都在不断随着市场大潮衍进而不时深化和纠偏。

其中,一个绕不开的人物是任志强。他是房地产市场开展的亲历者,他掌舵的华远地产很长时间以来,也是其中十分重要的参与主体。作为这家国企的管理者,他对房地产改换开展轨道的种种领会和认知都超越普通人。难能可贵的是,他在理论根底上做了大量扎实的研讨,并受邀参与了2007年以后房地产范畴一系列重要变革的讨论。可能正是以上种种特殊的阅历,使得任志强的剖析和判别,在十年时间里不时地被市场所考证。

随着变革深化与时况剧变,步入新阶段的中国房地产对长效机制的需求变得急切。在当下节点回忆变革,我们需求去推敲的可能包括但不限于:过去变革中的得失,哪些现状、问题和途径需求重建认知?变革应该沿着什么途径继续推进等等。对此,任志强给出了本人的考虑:

经济察看报:今年是变革开放40周年,也是房改20年,这个过程中,房地产市场得到快速生长,中国的住房条件、城市相貌都有一个长足的进步,你是过程中十分深度的参与者、理论者,你觉得我们从中特别需求遵照和继承的经历是什么?

任志强:变革的目的是要推翻方案经济,但是,变革在开展过程中,并没有完整脱离方案经济,由于最初是从商品化经济转向市场化经济,在商品进入市场经济方面开放得比拟早,而其他一些并没有完整依照市场的办法开放。所以我们的变革是摸着石头过河的过程,但是最大的石头没摸着,或者说碰触到最大的石头时大家都不敢动它。

因而,在一定水平上,比方说商品经济层面曾经十分活泼和兴旺了,但是一旦和产权制度相分离的局部,根本上都是停滞的。

中国从方案经济向市场经济逾越的阶段,比方说住房市场化,土地市场化,有一个快速增长的过程,但是不能由于曾经有过一段快速开展,就以为能够持续地开展,不是的。

比方说土地拍卖制度,在初期的时分,以为是靠市场化来分配,谁钱多给谁(更有效率),但后期看到是政府炒地行为,招致的是地板(价)高了以后,天花板也高了,这种竞地价的炒地行为就不可持续了。

在最初短缺的时分,由于制度缺陷形成的损失是小的,由于制度开放形成的收益是大的,反过来呢,就是如今收益是小的,损失是大的,曾经进入这样一个阶段了,再不处理这些基本性的问题就寸步难行了。

经济察看报:当前继续变革面临的主要问题是什么?

任志强:从国度层面说,有两个重要的问题没有很好地得到处理。

第一个就是土地制度,假如土地不能作为产权的根底,中国就永远不会有产权。政治经济学之父威廉.配第有一句名言“土地是财富之母,劳动是财富之父”,当土地归己的时分,人们才能够把大量的资产投入在土地之中,然后产生其他一些财富情况。假如土地不归己,没有人会把更多财力投入到固定资产中,也不可能有一个社会的长期稳定开展。

第二个住房变革的严重问题就是政府要保证低收入人群的财富权益,这在结合国人权条约和世界上一切国度里都是极端稀有的。结合国人权条约里面要保证的是寓居权而不是财富权。但是我们国度的制度从房改23号文件,房地产进入市场化的变革文件中提出的是,经济适用住房只卖不租,所以保证的是低收入人群的财富权益。今天我们才谈租售并举的问题。假如那个时分国度政策更多思索低收入人群的寓居权益,而不是财富权益的话,或许我们的市场就不会像今天这样。

比方说共有产权,还是讲的低收入人群的财富权益问题。由于在保证低收入人群寓居权益上,政府是要全掏钱的,但是在保证财富权益的时分,就进入了炒房市场。

其真实2003年以前,中国的房价增幅是很低的,从1997、1998年停止房改,到2003年,均匀每年的房价大约增长不超越3.5%,十分低,而这几年同期的居民收入增长是9.5%,房价收入比是十分合理的。

所以2003年,在参与讨论18号文件的时分,我就提出要修正这个文件,把保证财富权益改为保证寓居权益,假如经济适用住房是只卖不租,就不如取消经济适用住房,让它市场化,然后政府提供一个低价租赁房,或者是相似房屋。

直到2008年,温总理的政府工作报告,人民代表做了14处修正,其中有一处重要的修正,就是把原稿的“居者有其屋”,改成了“居者有其所”,有其屋就是有财富权益,有其所就是只需具有寓居权就能够,阐明在2008年人大讨论的时分十分分明地认识到这个问题。

但是行政政策上没有发作任何改动,2008年固然提出了“居者有其所”,由于恰逢金融危机,于是就用各种方式来启动中国经济,又把它疏忽掉了。

经济察看报:为什么说土地制度是主要矛盾?

任志强:我们如今能够看到的是招拍挂制度招致土地的天价,不论是租赁性住房,共有产权房,还是其他什么房,依然是竞地价的。换句话说,政府从土地中取得的收入,一分钱都不少。今年一季度土地价钱爆涨,到4月份依然是爆涨,这都阐明了政府依然希望从土地上拿到多的收益,而没有想到它对市场产生什么。

比方说共有产权房,我们查了曾经卖进来的多个共有产权房案例,一局部的确比市场价钱低,但是很多案例显现的是抬高市场的房价。换句话说,就是私人具有的局部和政府具有的局部变成全部价钱的时分,高于周边的二手房房价,以至高于周边一手房房价。

经济察看报:最后这个本钱会转向哪里?

任志强:这个本钱一定会转向社会。政府外表上换了个好名声,由于私人掏钱的比例和现有房价比,的确低了很多,很多人迫于经济压力没有方法,就用这种办法去处理寓居,可是在实践利益上是遭到损失的。

经济察看报:只要房子的局部产权。

任志强:对,由于卖的时分只能拿到具有产权局部的升值,剩余的升值都归了政府,政府还能够有一定的措施,依照一定价钱把你的那局部回收了。

所以严厉说起来,土地制度问题招致了政府从炒地里取得更高的利益,进而推进了居民炒房。当政府炒地的时分,老百姓为什么不炒房子呢?很明显,假如我们一切的调控文件,第一个应先控制政府的地价,可能房价问题就自然处理了。但是大家预期的将来还是政府炒地、居民炒房的结果,就是一种恶性循环。至少到目前为止我们没有看到任何处理的办法。

经济察看报:有剖析说,在整体风险比拟高的状况下,对价钱停止限制,初衷是用时间换空间,为长效机制出台博得条件。

任志强:我不以为是。要从长效来说,抑止危机要先控制土地价钱。把地板价钱拔得很高,把天花板压得很低,不可持续,这是最简单的道理。

经济察看报:中央政府对土地的依赖,的确也不是一朝一夕可以剪除掉的。

任志强:也不表示你所说的这种谈论是正确的,政府对土地财政有依赖是早就有的事情,不是今天才发作。所以很多中央政府在房价低的时分就拼命宣扬,希望抬高房价,我们没看见哪个政府说我成心要把房价打低的,否则为什么要卖高价地呢?

经济察看报:你提到亟待变革的第二个重要问题是,低收入人群的寓居需求应该用租赁方式保证而非财富保证,我们需求什么样的租赁市场?

任志强:树立什么样的租赁市场,这里有宏大的差异,一种租赁市场的树立就是我们如今提出的商品化租赁市场,另外一种租赁市场应该是低收入人群的保证性租赁市场,这是两个概念。

比方说北京市的长租房是用“竞地价”的方式产生的,一定不是保证性质的,一定是市场商品化性质的,所以万科的长租房遇到了很大的争议,一次性交十年房租,180万元才干租这个房。实践上用竞地价的方式树立长租公寓,大大进步了租金规范。很多人可能基本就租不起。

所以保证的这局部要增强,不是树立商品化的租赁住房,而是由政府提供的、对无住房居民或者低收入居民停止一个适度寓居权的保证。当土地和保证这两个问题不能同步处理的时分,一切人都只能挤到市场中来。不要说他炒房子,由于对最穷的人保证的都是财富权益,必需用购置的方式处理问题,与其花180万租10年,还不如用这个钱买房子,买的话可能至少还有70年的权益,很难说这个租赁市场是可以被社会普遍承受的。

大局部国度是把它分开的,低收入家庭的人不需求到市场中去买房子,同时,政府鼓舞树立低收入家庭租得起的租赁市场。很多兴旺国度,政府提供了一局部保证房,这局部大约没有超越20%的比例,但是租赁市场宏大,靠什么呢?靠的是鼓舞私人住房进入租赁市场,比方有租房协作社,租房银行等。德国租房协作社70%以上是私人的住房,日本也是。

比方说德国有空置税,房子买了不住的话要收税,要是把这个房子搁到协作社去租赁的话,减税。一正一反两个税收政策让租金降下来。所以用政府的方法来扶持,租赁市场建得十分大。

我们如今提出的叫多主体,历来只要三个主体,要么是国度,要么是机构,要么是私人。而我们如今实践上砍掉了私人这局部,由于不准购置第二、第三套房,那就不可能用私人的力气去购置房产而变成租赁市场,这对整个制度来说是一个严重的打击。

经济察看报:方才说国外租赁市场以私人供应为主,我们看到国内一些机构,会在分布的私人市场里收闲置房屋拿出来租赁,范围开展很快,这样的开展形式,会是好的打破办法吗?

任志强:这是不得已而为之的办法。当你不允许买第二套、第三套的时分,人哪有多余的房子,都收完了怎样办,剩余的房子在哪呢?是没有方法再扩展的。

在租赁住房不够的时分,把长期租赁房都收了,经过整理进步价钱,由于租金价钱是要依据本钱来计算,是要有收益的,当政府不能提供的时分,原来私人还能提供一局部,如今私人的局部都变成了长租公寓,或者是高级公寓,租金进步的时分,低收入人群就更没中央住了。

经济察看报:北京上海这种对租赁需求大的大城市,房屋闲置处在什么程度?

任志强:我没觉得有几,由于总量就缺乏。有位住建部前指导,他以为按户籍计算套数的话,我们的住房曾经够一户家庭一套房子,或者到了1.1,他的计算有一个最大的错误就是一户家庭如今不是住一套房子。

经济察看报:他是按户口原本算的。

任志强:对,由于我的子女单独住了一套房子,但是户口还在我的户口本上。一个可能是不够支付银行按揭的条件,所以贷不了款,得靠我去贷款,所以买房还是以我的名义,仿佛名义上我有两套房子,但实践上不是。这个比例是很高的。

中国如今大约有7500万的独居户,其中4000万左右是老人,有3500多万是年轻人,80后、90后,不跟父母一同住。

我们就算单独寓居的。这个比例会到多高呢?北欧如今是40%,中国如今是五点几,六点几的样子,假如我们要涨到40%的话,会有几独居户?大约是2.5亿的独居户,或者更多。前三年,2017、2016、2015年,每年独居户增长30%多,而且还在继续增长,我们估量很快会超越2亿多家庭。整个城市才3亿多户口本,活动户口、常住人口都算上。2.5亿的独居人口怎样办,简直是翻一番吧,可知我们如今的房子是不够用的。但是在一些人的概念里,房子曾经够了,他们不晓得这中间的差距有几。

经济察看报:还盛传一个数据,中国人均寓居面积到了40平方米。从这个规范做国内外比照,整体上曾经不缺房子了。

任志强:中国和国外比,有一个最重要的区别,中国是按建筑面积计算的,欧美国度是按套内面积计算的,按人均寓居面积我们最少有20%左右的差距。

如今含证面积大约36平方米左右,北京、上海更低。所以他们完整错误。

特别错误的就是以为商品房市场曾经在中国占主导位置,其实一切住房都算起来,商品房的占比也就30%多,剩下的70%是过去50年分配历史中提供的。大局部又破又旧又小,不能拿这30%去跟它均匀呀。

比方说北京,看看如今带箍的房子,什么叫带箍呀,就是1976年大地震的时分做了加固的那种房子,四处都是。北京没有电梯的房子有70%,没有卫生间的房子超越70%。

经济察看报:没有卫生间?

任志强:卫生间是什么概念?就是带洗澡设备的,不是指厕所,我们过去那个小厕所一平方米,大家早晨起来洗脸刷牙要到厨房去,这不叫卫生间,只能叫厕所。

有热水的大约5%左右,固然有的家庭安了淋浴器,淋浴器毕竟不够平安,也不够温馨。没有热水供给和没有卫生间,叫什么美妙生活?

你晓得上海的户均是几吗?只要60多平方米,按人均计算仿佛面积很大,户均计算只要60平方米,北京也就70平方米,你以为房子很大吗?全中国100平方米以上的房子不到15%,还去算人均,这都是瞎胡闹,均匀数是用于宏观剖析的,不能用于微观。当他们运用这些数的时分,基本没有思索个性问题。

经济察看报:现有的一些存量可做租赁的项目多吗?

任志强:基本没有存量,按链家的计算,北京大约有20%的房子用于出租,但是要供几人住呢?供36%的人住,也就是5到7个人一套房子。为什么要打隔断呢,由于房子不够。北京需求几,需求50%的人,怎样能提供得了。

经济察看报:私人租赁的问题,有没有可能是投资报答率太低,所以不见得愿意出租?

任志强:你犯错误了,中国没有方法计算投资报答率,是由于人们常常会按市场价计算投资报答率,后来的房子也是用这种方法,可是你恰恰疏忽了一个东西,我们有70%的房子是旧房子,房改房或者拆迁房,占的比例相当大,房改房的本钱才有几,大量的房改房用于出租的时分,就把市场整体的租金价钱压下来了,房改房大约5万块钱, 2万块钱的都有,百分之好几百的报答率,所以租金价钱就下来了,要按市场价算,就是小潘说的,百分之三到五,很低,假如扣除利息本钱就是百分之一二了,但是要把这些东西都给按住,这个市场租赁价钱就上来了。别搞错了,你们老把眼睛盯在商品房的局部,30%多。还有70%左右,至少是60%多是非商品房的局部呢,那才是大头。

经济察看报:这两年有一些房地产企业试图重新定义本人的角色,把名字改了的都有,有的说本人是城市运营商,城乡美妙生活提供者,怎样解读这个现象?

任志强:媒体老用一些新词,他们也用新词,实质没有变化,只需是在消费房子就叫房地产。房地产就是效劳业,效劳业能够把本人的效劳链条加长,很正常。但我不以为这是专业化的开展方向,真正的专业化是汽车的组装厂,会把零件的消费都分配给其别人,我就干组装就够了,中心技术是我的局部,但是零件能够分散。

开发商做开发的时分遭到了很多限制,就要把本人的产业链加长,由于具备一些优势,比方物业管理,我的楼盘我管理,我就具有了这么多客户资源,就能够把对客户的效劳和资源扩展,把保险加进去,把蔬菜供给加进去,把其他的效劳加进去,但是主业是什么呢?还是房地产开发,失去了房地产开发,一切的其他东西都废了。

香港物业管理不是由特地的物业管理公司担任的,是延聘一个物业管理经理人,其他的是社会化效劳,不需求一个物业公司把一切人都养着。

我也不以为这是将来的主要开展方向。具有资源大的人能够,几百万的用户,消费几百万套房子,把资源在全国范围内都能够停止分配,组合,能够搞网络化的运营,比方有钢琴教师住在这,有化学教师住在这,能够组织各种的学习,一系列的变化都会呈现的,但这不是主业,主业依然是要买地,要盖房子,要卖房子,要管房子,不然客户资源哪去了,给他人了。

经济察看报:从收入构造和投资构造看,房地产还会是他主业。

任志强:美国几百年的时间,为什么还说是股市楼市呀,这两个是最集中的表现。

开发商如今一年的住宅完工面积就10亿平方米左右,依照全国如今的住宅面积,大约240亿平方米,5%的折旧很正常吧,5%就是10亿平方米。假如我们要满足70%的城市化率,至少有440亿平方米左右的建筑面积才干够住,假如按5%的话,就是20多亿平方米了,比如今一年房地产消费量还要大。

不要以为盖房完了就完了,北京这么多破楼怎样办呢?很多要撤除重来的。70年的生命周期,很多也快到了,不拆吗?拆了重建,谁弄呀?不让开发商弄,政府弄,不可能的事。房地产开发建立从世界开展趋向来说,与城市化扩张的同步。

经济察看报:这个过程中有一些什么关键节点的人和事是十分值得留念的?

任志强:被大家淡忘的是杨慎,80年代建立部的副部长。杨慎当了中国房协四届的会长,他应该说是立过功的,但是他那个时分是完整方案经济的一个起步过程,所以大家会把他遗忘的,他没有在后续的过程中再发挥更多的作用。1982年的宪法修正,土地归公,归城市,1990年的土地挂牌制度,1997年的房改,这都是重要开展阶段,而尔后应该是疆土部的831大限,2002年6月份实行土地招拍挂。1997年的时分银行给予个人住房贷款也是一个严重的变革,也和中国的开展严密联络,然后2008年政府工作报告提出了房地产的基金,REITs,但是没有实行,到如今才开端做正式的实行,这中间耽搁了10年的时间。

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