香港传真丨商业街区史话与太原街“零售”沉浮

2018年04月30日 10:03来源:观点地产网国内动态责任编辑:hnadmin

庄士敦道是梳脊,与它垂直的横街是梳齿……有些梳齿确实太旧、太弯。”位于湾仔的太原街,便是香港诗人谭帝森眼中“梳齿”之一。这条摊档式商业街,连同附近的交加街、石水渠街、太和街等,保持着香港早期的街市特色。

放眼香港,各式各样的商业街区犹如城市的经脉,数不胜数。它们有的如太原街、利源街等风韵犹存,有的如罗素街等接受时代的改造;它们随着城市的变迁、发展而衍生、消弭,记录着城市的另一种姿态。

但商业物业的运营与发展,往往需要零售为其做支撑。香港零售的“黄金十年”,为铜锣湾罗素街戴上了“商铺租金全球最贵”的王冠;但此后的低迷,却也让罗素街陷入了商铺减租退租的窘境。

太原街掠影

连接着香港皇后大道东和庄士敦道,太原街接踵摩肩、熙熙攘攘。

每天上班时间,从湾仔地铁站B2出口涌出的人潮,走过斑马线,经太原街流向皇后大道东的胡忠大厦和合和中心;下班时间,人潮则反方向涌动。

1990年代,太原街开设了几间玩具店,风靡一时;使得这条原本只售卖食品杂货的街道,被潮流一族冠以“玩具街”的称谓。时至今日,街上衣服、鲜花、玉器、饰品,以及日用品等应有尽有。

街上的“主角”,不是建筑物底层的固定铺位,而是一组组由绿色铁皮搭建而成的半流动档口。每个档口占地面积只有两三平方米,高两米左右,收放自如。傍晚时分,收铺后的“铁屋子”成为了一幢幢独立的储货柜,而铁皮上的涂鸦则变得更加地引人注目。

太原街以线带面,与附近的交加街,以及沿街摆卖肉菜的石水渠街、太和街等连成一片,成为保持着传统街档式的露天街市。

“街市”是香港人对肉菜市场,以及其中的杂货、服饰等商店的总体称呼。建埠之初,小贩多沿街摆卖,故有“街市”之称。

置身太原街一带,听着庄士敦道上叮叮车“笑声笑声,满载叮叮”的声响,顿生时空交错之感。但香港开埠已有170多年的历史,许多早期的街市已然失去活力,像太原街一带的街市盛景已不多见。

鉴于此,香港一直在尝试着对一些传统街市进行改造,使之活化而继续发挥作用。

但于2004年,香港决定出售内部楼面面积约1100万平方呎的街市、公屋商场及停车场给领汇房地产信托投资基金,进行“街市私有化”,此举造成了后来街市运营管理上的诸多问题。

吸取了“街市私有化”的教训,香港对街市改造的态度变得尤为谨慎,也在民意调查中逐渐意识到保留部分“街头摆卖”的必要性。于是,太原街等传统的商业街继续人来人往,成为香港城市的另一道风景线。

商业街区窥探

与太原街一样,旺角地区的通菜街、九龙油麻地的庙街、中环的利源街等,也是香港传统摊档式露天商业街的代表。尤其是利源街,因其地摊文化浓厚,又处在商厦林立、寸土寸金的中环,早已蜚声海外。

据说,利源街是香港第一条以华人的人名命名的街道。该街建于1894年,为开设金山庄发迹的金利源所建,但仅完成东街一段;1906年另一位富商李乃晋建成西街,全长100米。它见证了100多年前的中区填海;1950年起,街道开始自发形成集市。

多年来,任由身旁写字楼、商场如雨后春笋般拔地而起,利源街自岿然不动。而与利源街不同,铜锣湾的罗素街则被裹挟在“都市化”的浪潮中,进行了一次易容,经历了另一番沉浮。

20世纪末,由日资百货公司带动的消费潮流日渐淡出铜锣湾,取而代之的,是由大型商场掀起的消费时尚。其中,由旧电车厂改造而成的时代广场成为了铜锣湾的新地标。

而本为传统街市的罗素街,以及附近的其他旧街道,也在时代广场这股“Mall化”的带动下高速转型,彻底改变了原来的风貌。

变身之后,罗素街渐成“天之骄子”,这条全长仅250米的小路,2012年以平均每年每平方米2.1万美元的商铺租金,远超美国纽约第五大道、法国巴黎香榭丽舍大道,冠绝全球,令世人瞩目。

但仅仅过去两三年,2015年9月,“昔日租金全球第一,今现减租退租窘境”的报道便铺天盖地而来,罗素街告别了“巅峰”,其高租金、高利润的商业模式也正经受考验。

放眼香港,各式各样的商业街区犹如城市的经脉,数不胜数。它们有的如太原街、利源街等风韵犹存,有的则如罗素街等接受时代的改造,展现了不同的姿态。

香港“零售”沉浮

商业物业的运营和发展,往往需要零售为其做支撑。此前罗素街“天价”的商铺租金,正是香港零售“黄金十年”的倒影。

世邦魏理仕此前发布数据显示,2004年,香港零售业销售总额为1910亿港元,而到了2014年,香港零售业销售总额已增至4930亿港元。

在零售销售额猛涨的带动下,2003年至2014年间,香港中环、铜锣湾、尖沙咀以及旺角的临街商铺的租金暴涨213%;化妆品、皮具用品、钟表珠宝业在香港的分店数量,分别暴涨1975%、62%及29%。

然而,由于各种因素,香港的零售业随后转入低谷,奢侈品以及珠宝名表店首当其冲,罗素街也因此跌下了“租金王座”。

经历了两年的零售困局,香港终于在2017年缓过神来,恢复了轻微的增长。去年,香港本地零售销售额较2016年增长2.2%,升至4461亿港元,但与2014年的数据比较,仍然相形见绌。

而在此趋势下,香港的各大商业地产物业也表现平稳。

2017年,太古地产的零售物业组合,太古广场购物商场、太古城中心、东荟城名店仓等,租金收入轻微上扬至26.09亿港元;在零售销售额方面,太古广场购物商场则上升7%、东荟城上升0.2%,太古城中心下跌3%。

而在罗素街一带,九龙仓置业的时代广场2017年商场租户的销售额录得1.1%增长,平均现时租金也录得小幅增长。

今年四月份,戴德梁行预测,接下来香港主要消费区的一线街区的租金走势趋于平稳,会有一定升幅,但会是低单位数的升幅。但其也表示,现在租户受销售额压力的影响,会比较谨慎,确认能赚钱才会去做,所以租金不会像过去5-6年那样爆升。

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