决不让年轻人租不起房 “国家队”进场保底长租公寓

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“现在都不敢接房东的电话，就怕说要涨房租！”在海淀上庄租房的张城近很焦虑。大学毕业后，他和同学合租了一套两居室，3500块的月租已经让他颇感压力，但不久前万科翡翠书院爆出1.8万月租金的消息，让他非常担心房东趁机涨房租。“以前买不起，现在租不起”，越来越多年轻租房人对租房难感到不安。

该如何破解年轻人租房焦虑？北京政府果断出手，力推集体土地租赁住房项目入市，2年供应403公顷集体土地，稳定租房市场预期。

“国家队”进场，长租房地价大减

和张城一样，人们对翡翠书院的焦虑其实来自于高租金对海淀区域租赁市场的助推，其引发的连锁效应甚至可能影响整个北京。

而统计数据显示，北京租金水平在持续。4月13日，北京市统计局公布今年3月北京市居民消费价格变动情况，其中租赁房房租环比2月2%，同比上浮3.2%。一季度，北京市居民租赁房房租总水平比去年同期3.1%。

链家董事长左晖指出，未来北京将有1000万人有租房需求，所需的租房面积将达两亿平米，房租将是大概率事件。

不过，近一条消息让广大年轻租房者松了一口气——北京市基于集体土地的长租房项目名单出炉了！

据北京市国土资源局大兴分局官网发布的《北京市大兴区集体经营性建设用地使用权作价入股建设租赁住房意向书公示》显示，北京万科天恒产城建设有限公司拟出资入股瀛海镇租赁住房项目，持股比例为49%，剩余51%将由北京汇瀛恒业有限公司持有。这一公示意味着北京以集体土地为主发展长租房市场的政策正式落地，长租房领域的“国家队”已经进场，长租房的租金价格有望稳定。

一直以来，土地成本高是长租公寓绕不开的槛。以翡翠书院为例，万科仅拿地价格就高达109亿元，1.5-1.8万的高租金就不难理解。中原地产首席分析师张大伟指出，地价决定了长租公寓的租金水平，在加上建安成本、配套设施、经营成本、维护成本等费用，使得多数长租公寓运营商不得不走高端路线，推高租金价格维持利润。

而使用集体土地建设租赁住房，将大幅降低土地成本。以此次公示的瀛海镇租赁住房项目为例，该地块土地面积9.8万平方米，规划控制建筑规模15.6万平方米。北京万科天恒产城建设有限公司拟出资价款约15.86亿元，购入该项目49%的股权，按照出资价款计算，楼面单价仅10146元/平方米。

业内人士指出，万科翡翠书院土地成本是35339元/平方米，瀛海镇租赁住房地价不到其三分之一，而集体土地租赁住房在建安成本、配套设施、装修标准等方面一般不会像翡翠书院这样高投入，由此可估算瀛海租赁住房的租金价格不会超过翡翠书院租金的三分之一。

而据记者了解，位于瀛海镇附近的亦庄金茂悦的公租房中，50平方米套型的租金价格为2500元/月。可以预见，未来北京集体土地租赁住房项目的租金水平将远低于目前市场上的长租公寓，在其大量上市后，有望稳定整体市场租金水平。

403公顷土地入市 50万套租赁房稳定市场

根据北京市政府规划，2017-2021年北京将建设50万套租赁住房。2017年北京市已经确定了39个集体土地租赁住房项目，主要涉及朝阳、海淀、丰台、顺义、昌平、大兴等12个区，建设用地约203公顷，总建设面积约321万平方米。在2018年，北京市将继续推动200公顷集体土地租赁住房项目入市。

为确保集体土地租赁住房项目的品质，北京市政府对此类项目的的配套、居住设计、租金和租期等都提出了详细要求，例如，《意见》要求集体土地建设的租赁住房需要配置必要的医疗、教育等居住公共服务设施。更重要的是，房屋套型结构和面积标准可结合区域实际情况，按照市场需求进行规划、设计和建设，同时实施全装修成品交房。

在租金方面，政府要求集体租赁住房的租金水平可统筹考虑区位、配套、市场需求等因素，并参考周边市场物业水平，与房屋租赁市场接轨。在租期上，鉴于翡翠书院10年起租的条件，政府也规定集体土地租赁住房单次租期不得超过十年。除承租人另有要求外，单次租赁期限不低于三年。但如果承租人要求承租三年或以内的，出租机构不得拒绝。这些举措，都将在大程度上保障租房者的利益。

北京市已获批集体土地租赁住房项目一览：