2018年楼市难说了 “3月规律”揭露巨大信息，你还入手不？

一年之计在于春。阳春三月对每年的房地产市场来说是一个关键月份。在三月，通过观察房价涨跌、成交量等一系列指标，基本能够看清全年楼市走向。这是猫姐在买卖若干房子之后的心得。

今年三月楼市情况如何？我们从中能看到今年楼市的哪些走势？现在还能买房吗？猫姐给大家分析一下。

01 旺季不旺 一线房子卖不动

今年3月，一线城市的人都不买房了。

❶ 央行数据显示，截止3月末，北京个人住房贷款增幅比上年同期低31个百分点，是2014年以来首次出现个位数增长。

❷ 3月北京楼市成交数据已经出炉：

一季度，北京商品房销售面积同比下降66%！

新建商品住房仅签约2723套，创下单季度历史低纪录。

二手房也不乐观，北京3月二手房签约量12104套，虽然是继2017年12月、2018年1月后又一次成交量破万。但这个数据放到历年来看，并不乐观。

纵观三月份的数据，同比下跌的年份多半后势不乐观：

“金三”是楼市传统销售旺季，一般来说，如果3月的楼市成交数据大幅走高，价格的可能性比较大。从图表我们可以注意到，2013年3月北京楼市成交4.3万套，2016年3月成交3.6万套，这两年北京房价都迎来了大幅。

如果三月成交不旺，全年楼市也难有起色。

● 2014年3月北京楼市成交量近几年成交低，从全年房价走势来看，北京二手房跌幅超15%。2015年3月成交也比较低，当年政府连续降息几次，放松楼市调控政策，2015年全年房价同比2014年10%左右。今年3月北京楼市成交量是继2014、2015年来新低。

● 3月份上海楼市成交也不乐观。 二手住宅成交套数为17370余套，成交量同比暴跌。上海二手房指数办公室认为，作为传统销售旺季的“金三”，今年成色不足，甚至不及正常年份月均2万套的水平。整个一季度，上海二手房成交量创6年新低。

● 在广州，3月商品住宅成交6512套，同比下降57%。例外的只有深圳，由于“三价合一”政策的吹风，出现了提前购房的风潮，成交意外上扬。

中指院数据显示，四个一线城市今年一季度商品房成交面积同比下跌33%。

量的下跌也带来了价格下跌。3月，北京、上海、深圳房价全都同比下降。 在深圳，近二手房“笋盘”成交，往往便宜数十万，甚至一两百万左右，降幅已达10%左右。北京燕郊有的楼盘降幅已达30%；上海3月二手住宅则环比下跌了0.6%，跌幅为2016年以来之。

02 旺季不旺，二线城市也入秋了

二线城市怎样了呢？易居研究院数据显示，2018年3月份，50个重点城市新建商品住宅成交量同比2017年3月减少29%，同比2016年3月下降更多，也低于2015年3月的数据。

这已是50个主要城市的成交量连续几个月表现为负增长。易居地产研究院副院长杨红旭认为，按目前的趋势，3月或4月，全国楼市的总体成交量就会由正增长转为负增长。这是全国市场实质性降温的第一个关键指标。

全国商品房销售增速早已放缓。2018年1至2月，商品房销售面积同比增长4.1%，远低于2017年同期的25.1%和2016年同期的28.2%。2018年1至3月，全国商品房销售面积仅增3.6%，是2015年6月以来的低值。在东部地区，3月楼市大幅降温，销售面积同比大降7.3%。

二手房市场表现更不乐观。猫姐选取了部分热点二线城市二手房同比变化：

房地产为何卖不动了？有几大原因：

❶ 一线和核心二线城市的调控政策尚未放松，成交难提升；

❷ 对于三四线城市来说，经过了1-2年的轰轰烈烈去库存，大部分城市房价大涨，居民购买力已经大幅下降。

任泽平预测，随着房地产调控和棚改货币化比例下降，预计2018年销售大降。

03 房地产供给大幅增加

虽然全国房地产销售乏力，但是开发商拿地和建房的激情却在增加。

一季度，全国房地产开发21291亿元，同比增长10.4%，这个数据让市场吃了一惊。

原因不难理解：2015-2017年的全国楼市大卖，开发商们普遍赚得盆满钵溢。赚到钱开发商并非持币观望，继续加速项目周转，又开始新一轮盖房，加紧。

以碧桂园为例，提出了“高周转”战略，要求提高加快三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度，实现地块的快速变现。“高周转”也是其他房企的策略。

当前金融去杠杆、调控趋紧、货币政策不明朗，房企资金支持空间变窄，资金成本也将不断抬高。在这种情况下，能够提高资金使用效率，至关重要。而高周转模式正是企业在资金有限的情况下可以实现业绩高增长的一种有效策略。

对于房地商的拿地建房需求，地方政府是举双手欢迎。今年地方政府日子也不好过，各种非标融资被限制，基建资金来源遇阻，土地换收入，两者一拍即合。

在三四线城市，供给增加更为明显。在一季度，房企继续大肆买地，一季度300城市土地出让金总额同比增40%，三四线涨幅居前。

房子越建越多了。商品房新开工面积增速出现明显回升。2018年1季度，全国商品房新开工面积为34615万平方米，增长9.7%，增速较1-2月出现明显回升，加快6.8个百分点。

但是，买房真的要越来越谨慎了。

04 未来房价会怎么走？

2018年，热点城市的房价下跌将可能发生。

首先，日渐收紧的信贷和银根，是导致房价下跌的重要因素。分析认为，跟随美国加息的进程，虽然中国官方利率没变化，但常备借贷便利利率，实质也就是暗自加息。

另外，目前房地产行业无论供给端和需求端，融资情况都不乐观，按揭利率仍难轻言见顶。

此外，3月份，各地调控政策不断加码，大连、深圳、海南等地，均不同程度地升级了调控政策，给各地的房价蒙上一层阴影。海南的调控措施基本是冻结型的，期房买家基本被套牢9年以上。

一线城市今年房价会怎么走？上海易居房地产研究院副院长杨红旭直言，从一季度走向来看，北京楼市进入底部无序波动，银行信贷不放开，房价将看空！

在大部分机构看来，2018年房地产政策整体将偏紧，未来房屋销售面积增速将进一步下滑，甚至会出现负增长，而房价涨幅则会随着销售面积的回落保持低位运行。二三线城市房价虽有压力，但涨势并不会持续太久。

至于您的决策，猫姐有以下建议：

❶ 刚需能上车就上车吧；

❷ 城市新房因为价格倒挂，能买到也没问题，这个逻辑任志强说过多次；

❸ 其他区域、类型的房产请谨慎，一是因为价格预期存在巨大的不确定性；二是因为流动性差，比如猫姐朋友之前刚在海南购置的房产，买完赶上调控政策，大笔资金压在里面，期房两年、房产证两年，拿到房产证满五年可交易，一晃就9年时间，而且未来房价不确定，即便房价翻一倍，算下来整体收益也就相当于年化收益7%，能拿到这样收益水准的理财产品市面上还是有不少的，而且不至于锁死自己的流动性。