海南为楼市调控提供了6个思路

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　海南省近期发布的《关于进一步稳定房地产市场的通知》，既与海南当前建省30周年的阶段有关，也与二季度市场略有升温的态势有关。该政策坚持了“房住不炒”的逻辑，对于海南房地产市场的平稳健康发展、自由港的建设推进都有利好.

　　严跃进

　　4月22日，海南省发布了《关于进一步稳定房地产市场的通知》。此次政策影响力较大，既与海南当前建省30周年的阶段有关，也与二季度市场略有升温的态势有关。总体上说，此次政策坚持了“房住不炒”的逻辑，对于海南房地产市场的平稳健康发展、自由港的建设推进都有利好。

　　当然，撇去具体的市场影响，海南当前楼市调控的政策思路和模板，其实也会对全国其他省市有借鉴意义。此次政策中的很多调控思路、调控内容等，具有科学性和创新性。所以，针对此类创新的内容，各地监管层学习。海南当前的政策版本可认为是全国近期调控政策中的经典版本。

　　那么，此类政策的创新点具体表现在哪些地方？

　　调控基石：惠及本地居民

　　当前，全国各地房地产市场方面的政策很多，但是惠及的或者强调的重点是不一样的。部分可能强调市场的平稳，部分可能强调房价的抑制，而海南此次政策的思路，更强调了“惠及本地居民”的思想。此次政策指出，“让海南改革发展成果更多公平惠及本地居民，使其更有获得感”。这个思路其实是总纲，各类政策文字都会围绕这一点进行，比如，政策中提到的“建设公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房、租赁住房以及实施棚户区改造”的内容，其实就是强调了对本地居民住房权益的保护。

　　长效机制：用地政策有倾斜

　　在用地制度和改革内容上，很明显针对四个用地领域进行了政策倾斜，即要围绕“基础设施、产业发展、社会发展、民生需求”进行倾斜。从此类政策内容来看，这符合当前长效机制的导向，也符合城市发展的规律。

　　此次，海南积极推进自由贸易试验区和中国特色自由贸易港，这是城市发展的产业大方向，也是城市社会发展的重点内容，所以通过用地政策倾斜，能够防范让海南沦为炒房市场，进而真正做大产业和经济。预计后续会针对此类用地形成更优的用地模式，如自贸区人才公寓住房建设等。此类倾斜性政策，其实抓住了城市发展的主要矛盾，也利好引导城市科学发展。

　　调控范围：实施全域

　　在目前国内市场中，全省落实全域政策的就只有海南一个省。

　　此前在2010年期间，类似浙江省也有很多城市，但还没有实现全域的做法。类似政策密集出台，和海南当前楼市发展是有关的，尤其是各类炒房需求加快进入了海南市场，所以市场必须要进行稳定和管控。大体上说，海南此次提出了一个很好的命题，即如何在全省进行系统性的政策布局，进而防范出现“此消彼长”的炒房现象。后续包括京津冀、长三角、珠三角等，其实都可以采取类似全域的做法，但具体的城市可以略做政策差异化处理。

　　调控艺术：定向销售政策

　　此次政策规定，“五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售”。

　　此类表述具有艺术性，表面上看是的升级版，实际上，其实就是前面提及的“惠及本地居民”的思路贯彻。类似定向销售的政策内容，和此前武汉（楼盘）（楼盘）、长沙（楼盘）（楼盘）等采取的定向摇号政策有相似的逻辑。这样做，其实就是限定了购房资格，即只允许本地人或者刚需购房者入市。客观说，类似做法反而是公平的做法，市场异议是小的，本身就是房地产市场民生属性的体现。

　　调控补丁：假结婚购房受管控

　　此次政策规定，“自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明”。

　　类似规定虽然没有提到假结婚的内容，但其实就是为了给类似行为打政策补丁。从逻辑上说，当前各地政策中本地购房者的政策相对会宽松，所以不排除部分炒房者会通过假结婚的方式来购房，这确实会干扰市场的稳定。而通过类似缴纳的做法，其实就可以实现很好的管控效应。因为即便是假结婚后，购房者也是需要具备家庭成员缴纳两年的要求，那显然就没意义了，因为在海南部分区域中，若有两年，那么即便是外来人口也还是可以购房的。

　　调控重拳：设定禁止购房规定

　　此次政策规定，“对提供虚假证明、规避政策购买住房的个人，撤销其购房合同网签备案，5年内不得在我省购房”。

　　对于此类购房违规的做法，海南省给出了市场禁入的严厉规定。类似严厉规定，也是在原有基础上给出的新内容。通过此类内容，有助于提高政策威慑力，其实是禁止购房的规定。若是购房者一定要突破政策红线，那么对不起，5年内丧失购房资格。这可以认为是调控的重拳，全国其他城市在后续可积极借鉴。

　　(作者系易居研究院智库中心研究总监)

（责任编辑：徐帅 ）