观点：海南全域 为自贸区建设全面铺路

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4月22日晚间，海南楼市调控再升级，在已出台的政策基础上，实施全域。

调控升级后，海口、三亚、琼海已实行的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。

在上述区域之外，非海南本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

此外，自通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

对于海南省颁布的“严调控政策”，凤凰网房产追踪了5条网友关注的问题，与海南地产经理人联盟常务理事车旭一起，为大家做一个详细的解读。

严 为全域经济转型铺路

全域其实是一项非常利好的政策，分为短期影响、中期影响、长期影响。

短期看来，由于海南的新房有80%源于岛外成交，此条政策肯定是抑制住了大部分岛外购房人群。但这个政策不是单纯地抑制房地产住宅销售，而是抑制房地产住宅开发，其他的产业其实未受多少影响。

中期影响，未来海南的发展肯定是瞄准综合性开发、可持续开发以及可持续运营能力开发，比如医疗产业、农业产业（美乡村）等这种产业去发展，这其实是一种产业结构的升级。

长期影响，这样的抑制会使得未来的产业结构更完整，人才引进会更多，对于海南来说这种升级肯定是一个利好的消息。

房企转型 迫在眉睫

未来，开发商将从单纯的住宅开发销售转变成可持续开发。比如说租赁或医疗保障的产品会越来越多，开发商的销售策略也会很简单，中小型开发商原来开发住宅赚钱的时代将会逐步缩少，更多的是瞄准产业结构的升级。

目前开发商的策略肯定是围绕着政府出台的政策去做一些相应合法化的调整。比如研究租赁，医疗养生度假区，生态化农庄度假区等。

未来海南将面临一个红海市场和一个蓝海市场。

红海市场，是大型的开发商未来只能做产业的升级和调整。小的开发商两年内暂时回不了款，所以也将面临一个调整，他们的调整只有两种方式，拥抱大的开发商或是拥抱大的资金方。所以未来两年并购市场会成为红海市场，大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米的情况会比较凸显。

蓝海市场，也就是代理市场，海南的这个三级市场从业人数超过了十万人。那这一波宏观调控之后这十万人将何去何从，也是我们关注的一个点。

在代理市场中会出现一波蓝海，就是在这十万从业人员中，大多数人都会存在一个无房可卖的状况，这将会导致很多人转行转业。这些中小的分销商，多年的乱象终于有机会治理，中小分销商在这个市场上可能再也没办法生存。

大型的分销商有两条路可选，第一条是拥抱资本市场，在这个季节统一战略赢得未来的机会。第二条是战略萎缩，战略萎缩之后他们将会面临一个生存问题，未来几年当中仕途已变，他们存在的生存问题，有可能被兼并。现在海南的房地产可以说是机遇与挑战并存。

产业红利 自贸区自带经济效益

我们常说海南是“两个极端，一个趋势”，海口会像深圳的方向去发展，向着一个通贸口岸城市开发度很高、生产能力很强的城镇化去发展。

而三亚、陵水会像香港和澳门方向去发展，因为它们是以旅游产业、核心度假产业及通贸产业这几个方向发展，所以未来的产业结构对海南的房产影响肯定是更加利好的，因为未来的产品更完善、政策更明朗。

建设自贸港的话我们未来会迎来几个红利，第一个是通贸的经济红利；第二个是通贸的人口；第三个是通贸的品牌红利。越来越多的人关注到海南市场，这个港口也将会成为海南未来几年的核心。上下游产业也就应运而生了。

人才引进 “候鸟”转为“锋鸟”

海南建设自由贸易港国际旅游岛，瞄准的是可持续开发和运营能力的产业。

我们都知道人才是城市核心发展是动能，早些年海南养老地产开发吸引的大多都是“候鸟型”大龄化人口，这些人口的生产力都不足以支撑起国际旅游岛对于人才的需求。

1988年建省时十万人才下海南，现在在海南30周年之际，是百万英才下海南的时机。伴随着整个产业的升级和发展，更多的产业型公司会进入海南，比如说各种通贸公司、新型农业轻工业以及娱乐业制造业等等，它们会带来大批量高精尖的人口，那这样的红利可能会迎来百万英才下海南。

未来房地产发展的方向也会瞄准服务到扎根生活在海南的人群。这种战略调整一定是非常正确的，我们带来更多人口，才能拥抱更多的机会。

重点关注 海南的房子还有没有的空间

对于网友关注的问题，海南的房子还有没有的空间？车旭反问了一句：您现在想买十年前的深圳或者香港吗？

海南的房子是的。但同时也表示，海南欢迎的人，而不欢迎来投机的人。

所以短期想买海南房子是为了炒房的人，政府后续也会出台一些相对应的政策来扼制这种行为。但是如果您相信海南并想伴随着海南共同成长、享受海南各种福利的人，我们欢迎您来海南，和海南共同成长。