破题长租公寓 2018城市观点论坛北京行圆满闭幕

2018年04月22日 10:03来源:观点地产网土地市场责任编辑:hnadmin

(2018年4月19日·北京) 作为文化、经济重心的都会城市,北京一直以来保持着自身的开放、创新与活力,无论资本、商业,还是房地产市场,这座城市创造潮流,也引领着潮流。

近两年来,随着自上而下的“长期租赁”概念盛行,长租公寓在房地产界迅速形成一股旋风,无论是房地产商、互联网巨头、中介机构以及投资机构争相进入这一领域,促使着长租市场持续升温。

得益于政策、土地、融资等多方加持,目前,全国已有1000余家长租公寓品牌在分食这块亿万级的市场,争夺还在继续。

野蛮生长之下,利润、模式、运营等难点、痛点阻碍着长租市场的可持续发展,市场急需找寻一条通向未来的发展路径。

北京作为长租公寓发展最为迅速的热土之一,是长租公寓品牌主要聚集地,其一直走在行业最前列,所做出的探索和贡献皆有目共睹,值得借鉴。

4月19日,城市观点论坛第三次造访这座活力之城,带着“破题长租公寓”的议题前来,与众多经济学者、政府协会领导、开发商巨头、金融人士以及专业机构精英一起商讨长租公寓的过去、现在与未来,以期在思想碰撞中找到破解长租公寓各式痛点的突破口,为其未来发展提供更多方法和可能。

长租公寓缺的是什么?

长租公寓作为我国近年来的新兴事物,无论是服务、运营、规模都还有不成熟的地方。

乐乎公寓联合创始人、副总裁于洪胤以乐乎公寓的经验介绍到,行业普遍缺乏专业的服务机构,缺乏体系化、规模化的运营体系。

比如,现在的很多二房东手头上虽然有很好的资产,但并没有专业的能力去做好资产运营,也没有能力做更好的融资,从而把这个资产变得更有价值;比如,行业从2014年开始到2017年,虽然是快速发展的三年,但大部分企业并不知道如何去建立起体系化、规模化的运营能力。

同时,于洪胤指出,行业其次缺乏的就是人才。公寓行业是新兴的行业,它完全不同于租赁行业或中介行业,已经脱离了把房子委托过来再租给客户的模式。再者,这个行业的链条很长,从前端的商务拿房,到资金募集、产品开发、工程管理,再到运营、招租,再到整个IT的服务,这都需要专业的人才。

碧桂园北京区域长租公寓负责人张诤也表示,长租公寓行业并不缺市场需求。其指出,目前全国有2.45亿流动人口,当中有80%的流动人口对自己的租住条件不满意。据统计,在2017年,长租公寓市场的规模是1.3万亿,到2030年预计要达到5万亿。

张诤认为,现在的行业市场上大多缺少技术,缺少把钱和地结合起来,让它达到市场的回报率的技术。从今年年初到现在已经有300多亿进入了这个市场,我们并不缺钱。“但现在我们要让100万间都挣钱,这是个技术环节。”

公寓行业是一项投资

事实上,在火热的投资背景之下,长租公寓并不是一个高周转的行业,也不是一个利润丰厚的行业,而是一个非常薄利的行业。

据悉,在2017年,北京长租公寓的市场租金成本至少增长30%,复合增长率将近17%。这引发了会场嘉宾的思考与讨论,投资公寓是什么逻辑?到底要不要做专业的事情?到底要不要盈利?

张诤指出,公寓行业仍然是投资逻辑,是生意就应该让它赚钱,所以从业者都应该关心里面投的每一块钱是不是收回来了,用多久把它收回来。

长租公寓是全链条的,从业者应该从资金方面做到开源节流,比如项目获取是否能够拿到更优质的物业、更适合做长租公寓的物业,包括其它的部门支持,比如说从设计层面、施工层面怎么样能够更大程度节省成本,能够做出更符合市场的产品。

于洪胤也表示,在疯狂投资下的我们需要保持理性的思考,商业的本质是盈利,我们需要做专业的事情,需要通过提供服务价值来盈利。

从这个方面来讲,摩码公寓CEO黄剑岸介绍到,精细化的运营应该是长租公寓盈利的一个方面,无论是拿房还是到工程设计,再到成本。而另外一方面来讲,除了节流,更多的也应该做一些开源的工作,从为客户提供运营场景服务,来给资产做更多的溢价和增值,这都是其一直在进行的工作。

熊猫公寓CEO王玺龙也表示赞同,其称在商业模式里面,最主要是开源和闭源问题,商业、教育、写字楼,写字楼高于其它的租金业态,“如果你的服务只针对于公寓本身来讲肯定是会赔,必须要开源,如果你的社区的服务是开源性的服务,是匹配了周边的服务,是靠得住的”。

租赁住房REITs的逻辑

随着更多的投资者进入到长租公寓这一领域,如何实现退出是他们不得不考虑的问题,而租赁住房REITs是他们最为关注的一项。

REITs作为一种持有型物业的退出工具,它是一个商业性闭环的渠道,通过资本化的方式实现底层产品的稳定和上层资金的流动性。但根据中联基金执行总经理范熙武的介绍,根据目前来看,国内谈REITs不谈退出,它仅是一个进入工具。

范熙武解释到,大家谈到REITs都说是一个完整商业闭环的退出渠道,而我们认为在当前这个阶段,不管是去年做的百亿级的REITs,还是央企保利的50亿和越秀的50亿,它更多的是一个进入式的REITs,这时候我们不谈退出,大家刚刚进入这个行业何谈退出?

“所以当前毫不讳言地说,REITs只是一个进入的工具,这跟大家谈到REITs的时候一个基本的概念会有点不同,这也是我们在做项目的过程中一个深刻的体会。”

同时,对于标准化REITs和类REITs,它们在不同的阶段、不同的产品设计,满足不同开发商对于不同资产和自己不同战略布局的阶段来实现的。

据预测,推了10年的公募REITs或在今年开闸,租赁住房将会作为首批的基础资产类型,有了公募REITs,再加上其它的各种融资方式,将会为租赁住房这个行业的发展提供完整的金融工具,再加上国家租购同权政策的推出,提升租赁住房的价值,行业的盈利非常可期,国外的市场也验证了这个过程。

但范熙武也表示,一个租赁住房REITs项目的落地必须妥善处理好三方面,发行人的利益诉求是最基础的,但是发行人的诉求可能要随着投资人对风险的偏好,对收益的要求,监管部门在监管层面的要求,寻找一个妥当点,才能够去落地。
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