成见 | 万科180万门槛的长租现实

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夹在经济基础和上层建筑之间的房地产从不缺乏魔幻现实主义。从计划经济的福利分房到商品房时代，当人们用了近20年时间将贷款买房习以为常时，贷款租房的概念再度刺激了无房一族的神经，而这正是源自于地产行业新晋的“网红”——长租公寓。

不过没关系，认知从来都是用来打破的，而万科正在带领大家成为第一只吃螃蟹的开发商。

4月12日，北京万科宣布了其第一个自持租赁项目万科翡翠书院将启动预租的消息。根据出租方案，翡翠书院一期提供1290套的租赁型住房，包括1063套90平方米三居室和227套180平方米以上复式四居室两种户型。

其中，90平方米三居室的月租金为1.5-1.8万，180平方米以上的复式四居室月租金为3-4万。长可租赁10年，且开发商鼓励长租，期间租金不变，但需一次性付清全部租金。

如此算来，租户若要租一套万科翡翠书院的房子十年少需要180万，高可达480万。

显然，如果有经济实力一次拿出180万或以上用付清十年租房款的人，并不会选择租房，或者从角度来看也不会这么做，因此北京万科表示可以贷款。不过，具体的贷款执行细节目前尚未有透露。

事实上，租房贷款并非没有先例，据观点地产新媒体了解，去年11月3日，建设银行深圳分行就携手万科、碧桂园等11家房地产企业签订房屋租赁战略合作协议，同时建设银行深圳市分行还推出全国首个个人住房租赁贷款产品“按居贷”。

根据规则，“按居贷”执行4.35%的基准年利率，高额度达100万，长期限10年，银行直接将资金打到房主账户中。这也是国内推出的首个租房贷款产品。

虽然，租房贷款的利息较买房而言低了不少，但要靠贷款来租房的方式无疑刺激了租房客们的神经。在建行推出“按居贷”后，知乎上一个名为“如何看待建设银行给租房提供贷款？”的话题迅速迎来围观，截至目前已有过百条回答，浏览量近30万。

主流的观点认为，在长租公寓的这一场棋局中，银行和房企至少不会是输家，至于广大的租房客和观望购房者，则不能简单一概而论。

事实上，在万科、龙湖等龙头房企争相进入长租领域后，市场始终对这一创新业务的回报率抱有质疑，而房企们也鲜少将长租业务的盈利情况进行任何形式的披露。而大多业内也普遍认为长租并不是一门轻易赚钱的生意。事实是否如此，或许可以回到万科翡翠书院这个项目算一笔账。

据观点地产新媒体了解，翡翠书院位于北京市海淀区北清路与永澄北路交汇处，从大的区位来说，位于五环和六环之某家品牌长租公寓相比，翡翠书院的租金要高出近2倍。

虽然万科方面表示，项目主要是面向中关村及周边地区科技人才的高品质改善家庭租赁社区，更披露细节称所有房源将按叠墅带装修标准交房，同时配备各种高品质的家居产品，但这不免有点“被豪宅”。

另外，从项目拿地价计算，2016年12月，万科以109亿元拿下翡翠书院所在地块，为全自持住宅用地，使用权限70年。在不算建安及后期运营成本下，粗略以平均2万月租计算，假设租期内出租率达八成，那么1290套房源10年的租金收入则为25亿左右；在不考虑租金的情况下，70年租金收入是175亿左右，而这只是一期的收入。

基本上，若市场需求真的存在，万科翡翠书院按现在的租金出租或许可以做到不赔本，但万科相关人员则透露：“即便是这样的价格定位，资金回报率仍然极低，不到2%。”

一提的是，近万科在深圳同样有一个豪宅租赁住房——万科瑧山府。据了解，在瑧山府以每平方米9.75万元备案均价推出市场后，万科也将其中一栋将直接转为高端人才租赁住房。

有业内指出，万科瑧山府此前的预估均价是每平方米17万，另外该项目一期开盘约99660元/平方米的均价更低于周边12万元/平方米的二手房均价，因此不排除暂时依靠租金收益，待市场松动时再推出的可能。

客观来说，在国家提出房住不炒，并大力倡导租赁住房的风口下，房企积极参与彰扬。但另一方面，随着房企的暴利时代早已远去，要在“算得过账”的前提下完成全自持地块这样的烫手山芋，消费者不免会成为较为弱势的一边。在公寓品牌暴发性增长的深圳，就不乏通过将城中村装修升级改造，令租金高出附近房源两倍的情况。

也许，在政策导向和房企利益天平之间，我们尚无法判断长租公寓是否会为房企业绩报表上增光，但从目前的情况来看，租赁热潮下，逐渐被拉高的房租才是市场直接的反应，而谁来为这一现实买单？