信达苦旅 拉来了泰禾的上海新江湾城项目两年盘桓入市

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如果能预测到今日会以盟友的身份共对调控，昔日敌手信达和泰禾在2015年11月25日那一场上海土拍举牌较劲的时候，不知会不会稍微手软一些？

在将近2年半之后，信达位于上海新江湾城板块的项目终于拿到了它的首张预售许可证，获批376套住宅，总面积将近3.26万平方米。

市场息显示，信达泰禾·上海院子（案名：新江湾尚海苑）此番提供的376套房源均为90平方米以下的小户型毛坯房，总价约为730-800万元/套。按此计算，即将开盘的房源均价几乎介于83000-94000元/平方米之间；另有消息称，目前预售证批下来价格实为95000元/平方米。

然而，无论是8万还是9万，显然都不及当年市场预期。在2年半之前的那场土拍上，信达以72.99亿元的叫价力压泰禾，获得这宗面积为13.2万平方米的住宅地块，实际可售住宅的楼面地价超过60000元/平方米，市场曾一度预期该项目的均价有望突破10万元大关。

“从价格来看，基本上是卡在红线上，保本微利，没有太多赚头。”上海中原地产市场分析师卢文曦对观点地产新媒体表示。

昔日入市

信达泰禾·上海院子的前身是杨浦区新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块，坐落在新江湾城街道423街坊，东至江湾城路，南至殷高路规划公共绿地，西至淞沪路公共绿地，北至国泓路清波路。

这宗出让面积为13.2万平方米的住宅地块，将建成62幢建筑物，根据出让条件可知，该项目日后的定位将偏高端。总建筑面积达到23.89万平方米之多，分为地下总建筑面积8.74万平方米和地上总建筑面积15.15万平方米。而这将近15万平方米的地上总建筑面积，又由14.34万平方米的住宅和8129.82平方米其他物业建筑构成，其中住宅合计1366套。

在2年半之前的那场土拍上，在经历了激烈的“死磕”后，信达以72.99亿元的叫价力压泰禾，获得这宗面积为13.2万平方米的住宅地块。

昔日敌手，今日盟友。在土拍市场不敌信达的2个月后，泰禾便宣布参与该项目的开发，在外界看来，信达地产是资产管理背景的公司，地产操盘能力不强，这也被认为它履在项目上引外援的原因；相对而言，泰禾在改善和高端项目颇有经验。因此，两家在这个定位高端的项目上选择联手，不失为一种理性。

在此后的将近两年的时间里，偶有项目即将开盘的消息流传于市场，只是始终悬而未决，如今靴子终于落地。

市场息显示，信达泰禾·上海院子（案名：新江湾尚海苑）此番提供的376套房源均为90平方米以下的信小户型毛坯房，分为85平方米、88平方米和85+45平方米的顶层复式，总价约为730-800万元/套。按此计算，即将开盘的房源均价几乎介于83000-94000元/平方米之间；另有消息称，目前预售证批下来价格实为95000元/平方米。

中信建投的信息显示，该项目的小户型合约700套，因此还有超过300套90平方米的小户型等待推向市场，另有别墅260套。

观点地产新媒体查阅公开资料得知，整个建设项目计划于2019年12月31日全部建成并交付使用，这也就意味着该项目将于今明两年全部推向市场。

信达上海苦旅

如果市场温度一如当年，或许该项目会如市场预期般，均价突破10万元大关。只是调控已令市场环境今非昔比，无论均价是8万还是9万，显然都不及当年市场预期的“10万+”。

“从价格来看，基本上是卡死在红线上，保本微利，没有太多赚头。”上海中原地产市场分析师卢文曦对观点地产新媒体表示。

时间回到两年半以前，彼时这宗起拍价仅为40.17亿元的地块，在2015年11月25日的土拍上遭到一众开发商的激烈争夺，其中包括泰禾、保利、龙湖平安、中铁置业、首开+金茂、葛洲坝、阳光城、象屿、新城、中海+信达等。在加价至58亿元的时候，有开发商已选择观战，后几乎只剩泰禾和信达两家以1亿元的加价幅度“互磕”。

终，信达以72.99亿元的叫价“碾压”泰禾，获得这宗面积为13.2万平方米的住宅地块，楼面价达49152元/平方米。按照出让条件，这宗地块需配建占总住宅建筑面积的20%以上的保障房，计29699.57平方米以上，套数不得少于412套。

因此，在扣除需要配建至少20%的保障房后，这个项目的实际可售住宅楼面地价已超过60000元/平方米，刷新了上海楼面地价的历史纪录。

在此后的将近两年的时间里，偶有项目即将开盘的消息流传于市场。“这个项目没有抢在调控之前把房源给推出来，受到调控之后，整个市场预期都变了。”卢文曦续称，“2017年之后对（均价）10万的项目放盘是相当谨慎的，（上海院子）直接受到影响。”

另一方面，卢文曦认为信达泰禾·上海院子所在的新江湾城板块房价增长亦不如预期，这也为项目的溢价带来阻碍。“以国际化定位（来看），（新江湾城的）房价涨幅低于市场预期，”卢文曦认为，这其中“有配套不齐的原因，也有区域内本身的原因”。

观点地产新媒体查阅市场数据得知，目前新江湾城板块在售房源均价介于45000-65000元/平方米之间，而根据上海链家研究部的历史数据，2010年，新江湾城商品住宅的成交均价为已达40700元/平方米。

在卢文曦看来，包括信达泰禾·上海院子、华润华发静安府、大宁金茂府、融创滨江壹号院等上海豪宅项目在近期集中获得预售证推向市场也是不得已之举，“再不开盘资金链可能会比较紧，先回笼资金再说，哪怕是微利，哪怕是保本。”

但其认为市场环境并非完全不利，“反过来看的话，它会给市场一个很明显的风向标——过往高地价去化到底怎么样？毕竟现在是调控，如果去化还可以的话，未来市场信心还不会太差”卢文曦表示，“如果买家得利还是卖得不大好，可能后面的市场消化会有点承压。”

一提的是，中信建投在其报告中表示，目前信达泰禾·上海院子的认筹和房源比例在2：1，因此，对去化预期比较乐观，去化难度不是开发商的关注焦点。