资色丨“暴走”的金融街 紧张的现金流

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　3月26日，金融街控股发布2017年度报告显示，公司营业收入255.19亿元，较2016年同期198.53亿元增长28.54%。归属于上市公司股东的净利润为30.06亿元，较2016年同期28.04亿元增长7.2%；基本每股收益1.01元/股，较2016年同期0.94元/股增长7.45%。
　　在一系列表现业绩良好的正数值后面，金融街的多个关键指标也出现了负数值。合约销售额同比减少14.61%；经营活动产生的现金流量净额为-72.5亿元，同比大减142.46%。与此相对应的是，金融街在2017年开启了新一轮的暴走扩张计划，登上全国房企拿地金额top50榜单。

　　“暴走的金融街，紧张的现金流”成为金融街当下的现实状态。或许，对于金融街来说，如何提高资金的使用效率和周转率，让各项负值指标回归到正常的轨道上来，成为金融街扩张之余的紧急命题。

　　慢周转之殇

　　根据财报，金融街的经营活动产生的现金流量净额为-72.5亿元，上一年同期为170.9亿元，同比大减142.46%；活动产生的现金流量净额为-29.3亿元，上一年同期为-21.9亿元，筹资活动产生的现金流量净额为74.0亿元，上一年同期为-86.2亿元。

　　报告认为，经营活动现金流变化的主要原因是，报告期内，受行业调控政策影响，公司开发业务销售签约和回款较去年同期减少，且公司项目较去年同期增加，导致公司经营活动现金流净额较去年同期减少。

　　而由于合同销售额（235.7亿元，同比减少14.61%）和销售回款都较上一年双双下降，因此，公司的预收款也同比下降了45.66%，且预收款降低的幅度远远超过了销售额的降幅。

　　综上述指标来看，金融街的周转水平并不高。那么，金融街的资产周转效率到底处于一个什么样的水平呢？我们用总销售额除以资产总额得到的数字为0.33。通过计算，同样以商业地产业务为主的新城控股资产周转效率为0.69，快出一倍的效率。

　　周转效率低，也体现在了金融街的项目开发进度上。报告期内，金融街实现新开工面积110万平方米，同比增长了4.8%。根据国家统计局公布的结果，2017年，全国房屋新开工面积178654万平方米，增长数字为7.0%。

　　中央财经大学教授鲁桂华认为，对于公司的财务状况来说，经营活动现金净流量为负数，活动现金净流量为负数，筹资活动现金净流量为正数时，可以判断出企业正在处于产品初创期，没赚钱，而且很缺钱。在赤字的时候，企业就需要不断融资，去投入大量资金，形成生产能力，开拓市场。

　　显然，金融街意识到了效率的重要性。因为，在提到2018年公司的经营措施时，财务报告中说：将统筹好快周转项目和战略性项目之间的平衡；加强项目层面的股权合作，提高效率和资金效能，更多获取优质项目资源。

　　土地市场一掷千金

　　一方面缺钱，一方面积极扩张，这是去年金融街的“左右手状态”。去年，金融街开启了新一轮的扩张，在土地市场表现得极其活跃。根据中国指数研究院的数据显示，2017年1-12月全国房地产企业拿地金额top50中，金融街排名在第33，拿地金额260亿元，拿地面积238万平方米。在50强房企看中的长三角城市群、成渝等城市中，金融街紧跟市场并未掉队。

　　在财报中，金融街也提到，2017年公司新进入的城市有成都、武汉（楼盘）、苏州（楼盘）、佛山（楼盘）、廊坊等地，初步完成了新一轮战略布局。而在北京（楼盘）、上海（楼盘）、天津（楼盘）、重庆（楼盘）等这些金融街已进入的城市中，也补充了一些优质项目资源。项目获取方式上，采取公开市场招拍挂、兼并收购、联合开发等渠道获取项目资源，共获取优质项目18个，新增权益额逾247亿元。

　　不过，金融街的扩张也遭到了一些质疑，尤其是在市场更趋向于谨慎的态度时，金融街的拿地举动被认为有些激进。比如，去年年中，在北京市场沉寂了好久的金融街以28.6亿元竞得丰台区卢沟桥乡城乡一体化周庄子村旧村改造（一期）地块，溢价率仅为24.35%。

　　不过，出让地块也有很大的限制，规定这块地商品住房销售均价不超过66555元/平方米，且高销售单价不得超过69883元/平方米。因此，空间有限，要想盈利并不轻松。彼时，对于质疑，金融街对相关媒体的回应则是，每家企业有自己的算账方法，虽然目前还未有具体规划方案，但这块地存在不小发挥空间