买房和出名一样要趁早——武汉地产大V把脉2018

承受了2016年房价的翻倍疯长之痛，铭记着2017的买房抢房之殇，多少人遗憾，多少人欢喜，在“严厉房地产调控”行情之下，武汉房价有所平稳，但购房者却面临一房难求而的局面。

2018年，武汉楼市是否依旧火爆？

2018年，是买房的好时机吗？

2018年，楼市政策是否依旧严控？

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3月23日，东湖路73号会所，毗邻东湖核心景区的湖畔，环境优雅，静谧舒心，窗外樱花开得正盛，适合三五老友围坐品茗。

腾讯房产武汉站特邀武汉地产大v及业内专家，就武汉房地产市场政策、现状与趋势等话题进行了深入探讨。

本次到场的业内专家正是武汉购房者的“老友”：

知名房产自媒体大V“羊锅说楼”杨杰、“武汉买房”主编周鹏、“阿松楼评”于明、“徐SIR侃房”徐建生、“华仔跑楼”刘钧；华中师范大学客座讲师、网红主播自媒体大V梅水雄，以及资深主流媒体记者、《武汉房地产》特约撰稿人冯毅成；

在湖畔微风和满室茶香中，听他们把握市场脉搏，梳理2018年政策走向，以购房者视角剖析武汉时下关注的楼盘，解构二手房市场价格倒挂之谜，化解楼市新风向下的集体焦虑，为购房者消费决策助力。

2018年，、、限价、限售会终结吗?

腾讯大楚网：热点城市几乎全线进入“、、限价、限售”的四限时代。虽然“四限”达到了调控目标，但能够长期坚持吗?

2018年，武汉楼市是否依旧会延续2017年的走势？住宅市场仍会面临、限售、、限价的局面吗？

腾讯房产研究院吴卫东：

中国房地产的四限，不是市场经济，而是一种计划经济。既然政府用“”手段达到了调控效果，这个机制将很难退出。中心城区高价格房子出货量比较小，远城区出货量比较大，数据统计上价格主要是均价，政策调控方面不会有太大的调整。

腾讯房产研究院 吴卫东

“杨锅说楼”杨杰：用“看得见的手”调整“看不见的手”。现在“看得见的手”的力量，比以往更强大。对住宅配建的商业、教育配套服务有更具体的要求，有些地块要求引入产业总部经济、配建的超高层建筑。政府在和开发商博弈的过程中，越来越强势。

至少在一两年是不会调整的，购房者要调整心态。建议选择配套完备的小户型住宅，或者有10年以上二手房可以置换出来，把资产清一下，把老的清一下，去买新房。

“杨锅说楼”杨杰

“徐SIR侃房”徐建生：“”不会是一两年的状态，以后将是长期的。房地产是中国重要的经济命脉，“”将成为常态，未来将不会放开。大家可以计算一下，如果房价跌幅达到20%～30%，用两成首付购房的群体，很多人可能将不会再去还房贷，有可能会引发“次贷危机。”

“徐SIR”徐建生

腾讯大楚网：今年有哪些非区域比较危险，可能升级为区域？

“主编笔记”冯毅成：

目前武汉的一些非、限售区域，存在短期局部机会，有可能被纳入范围。中国的房地产市场和政策息息相关，房产税是为了调控既得利益者。

去年五月我曾经写过一篇文章《因人施策，以大数据精准调控楼市是根本出路》，当时我就说过，光靠因城施策还不够，还要精细到因人施策，比如按照地域，人群来具体制定政策。

我们也欣喜的看到，有关部门正在积极朝这个方向调控，比如划定区域和人群，让大学生八折购房，刚需群体优先选房，海归高等人才和大学生落户的优惠政策等等，这些都是直接和间接的在因人施策调控楼市，让住房资源和资金分配更加合理，更加促进城市发展。

以大数据为参考进行精准调控，虽然完全实现起来还需要一个漫长的过程，但是方向一定是对的。

2018年将是楼市横盘“内修”的一年，房地产市场在前期冲高过热之后，应该以平稳为主进入“横盘期”，修复前期留下的不足。政策补丁还将进一步影响武汉楼市，也许会在地域和人群上更有针对性的施政。

前两天，我采访过湖北省房地产经济学会专家委员殷跃建，他说未来武汉的城市版图，中心城区将划到四环线。那么以四环线为参考，目前一些区域有可能可以是受到调控政策的一个优惠，加上规划用地的大动作，会在这些没有规划的地方去用地，我觉得这一部分地区还是存在局部的空间。

从防范金融风险来说，炒房客或者既得利益者短期肯定会被政策框住。调控的目的很明确，就是要保障房子的民生属性，降低其金融属性。在《因人施策，以大数据精准调控楼市是根本出路》的文章里，我浅谈过房产税。未来出台的房产税不会是楼市的杀手锏，只是一个调节的工具，其目的也是在调控既得利益者，而不是调控广大刚需住房者。

当然，我主张的还是“房住不炒”，将来，应该更加倾向于将房子用于首先保障刚需人群的居住需求上。我们不可否认，房子本身具备金融属性，具有，但是从全局角度出发，国家实体经济要复苏，经济要转型发展，要大力发展第三产业，就要首先解决前期“炒房”过热留下的“心病”。要引导和激发更多人将目光和精力花在提升专业，提高生产力上。

“主编笔记”冯毅成

“武汉观察家”梅水雄：去年很多代理公司接不到项目，因为“日光盘”太多；中小开发商目前很难拿到地，拿不到地就意味着市场出局，公司可能倒闭；有一些分销公司基本垮了。而2018年楼市将更为严峻，梳理大致如下：

开发商，“大鱼吃小鱼”，中小型开发商将很难拿到地；

代理公司，传统住宅很难拿到；

分销公司，主要做公寓和商铺的销售代理，主要运用自身渠道优势，拓客上客，拿佣金。2017年下半年由于公寓和商铺贷款难批，佣金拿不到，武汉已经有多个知名分销公司垮了。分销公司讲究人海战术，高额奖励，打鸡血上客，拼的是时间、规模和速度，一旦结算不到佣金，很快就垮。

2018年春节过后，银行房贷市场动态格外引人关注。银行房贷利率仍在继续上浮，有银行执行上浮30%甚至40%。这将对刚需市场产生巨大的影响。

“武汉观察家”梅水雄

“华仔跑楼”刘钧：谈到“四限”问题，终市场的完全放开可能跟房产税的出台有关。政策何时出台，和中央复杂的考量有关。

“华仔跑楼”刘钧

新政力保刚需权益 武汉住宅市场“大房癌”

天气的回暖能够真正带动楼市的回暖？开发商争相开盘会否引来购房者争相购买？这是是所有购房者都在猜想的问题。“金三银四”是否能打响武汉狗年楼市第一仗？

腾讯大楚网：3月15日，武汉市房管局官网推出实际措施保障刚需人群首次购房可优先选房：预售备案均价低于18000元/平方米的新建商品住房项目；户型面积低于120平方米准售房源，开发商采取公证摇号的方式随机选取不少于40%的比例纳入优先选房范围。

近日，武汉又出台新规：房地产商不得拒绝购房人使用公积金贷款。

大家如何看待近期的两项新策和具体执行过程中可能遇到的问题？

“武汉阿松”于明：这两项政策其实近年来一直在提，为什么一再提，因为落实一直不到位。因为公积金回款太慢，对一些开发商而言资金压力很大。今年的政策，也提到了楼盘要接受组合贷形式，可能这次的风向和落实强度会比以往大。武汉可能同期在售有100多个楼盘，执法部门或者职能部门无法全面兼顾，只有部分热门楼盘受购房者关注较多，被举报、投诉较多，监管力度大一些。

“阿松楼评”于明

“武汉观察家”梅水雄：政策是很好，但是实际层面很多人没有公积金，譬如民营、私营企业员工。公积金贷款对缴存时间有要求，导致很多人使用不了。

腾讯大楚网：2017被誉为武汉的“豪宅元年”，全国品牌地产三十强悉数进军武汉以后，高端住宅在数量上、品质上日益呈现进阶状态，大家如何看待武汉“高端住宅市场”?

“武汉买房”周鹏：“武汉买房”公众号曾经发表过观点：武汉楼市的价格近年来是起来了，但是品质并未真正提升。大平层已经成为武汉楼市主流产品。大家买房子越买越大，开发商盖房子也越盖越大。房子做大，也为了溢价。单价很贵的武汉天地，并不是项目品质好，是地段和配套好。

高端住宅在技术上趋向同质化，武汉未来住宅将两极分化，一方面趋向“大房癌”（武汉500万+豪宅消费主力），另一方面趋向小户型。

“武汉买房”周鹏

腾讯房产研究院吴卫东：在背景下，名额，有些开发商推出了“全龄房”的产品规划。从产品特点和社区配套，致力于满足全年龄阶层。

刚需尽快入市才是王道

腾讯大楚网：对今年房价涨幅持什么态度？对购房者，尤其刚需购房者有什么建议？

腾讯房产研究院吴卫东：从整体格局来说，刚需如果准备扎根武汉，什么时候入市不重要，尽快入市才是关键。

“杨锅说楼”杨杰：按资金实力，从内环到二环、三环、四环，请买买买。

“主编笔记”冯毅成：楼市横盘期间，购房者应珍惜机遇，刚需人群可以把眼光放长远些，能咬咬牙一步到位置业是上策，改善型需求群体，可以分别根据财富和居住体验升级来调仓。

“徐SIR侃房”徐建生：资产配置要做组合，建议做多形态的配置，如公寓、商业、住宅等，深圳海外也可尝试。

“武汉买房”周鹏：刚需买房看自己实力，武汉市场有的玩。

“华仔跑楼”刘钧：40岁以前，无论首套还是改善，都可以买。40岁以后，要考虑未来资金配置。

“阿松楼评”于明：刚需买房要尽早入场，市场未来20年都不会亏待你。

“武汉观察家”梅水雄：对于自住购房者，未来3～5年，越早买越好。对于客而言，公寓和商铺要谨慎，写字楼不能碰。

责任编辑：wyhousefive