这样的小城 房价飞起 原来秘密在这里！

二三线城市该涨的一定会涨，一线城市北京、上海该跌的还是会跌，人口多的城市还会多，该少的一定少，这才是差别化调控。

许多三四线城市依靠棚改创造天量需求，房价不断，北上一手房被政府牢牢控制，只能缓步上行。

山东这个神奇的省份，既有菏泽这样的棚改隐形冠军，也有一个棚改量不大、房价垫底的城市，过去一年逆袭，房价飙升。

《叶檀财经》根据中国房地产业协会数据，以全国294个地级市为样本，筛选出2014-2017年全国租金涨幅前十城市，辅以2018年棚改计划开工量、2015-2016年人口净流入、2030年城市轨道交通规划，进行排名分析。

菏泽是棚改的大受益者之一，一二手房价大幅上升，榜单中排名第五。

作为邻居的莱芜排名第八，尽管棚改量排名省内倒数第一，却吃到了一波红利，农民进城买房、棚改刚需改善，济南莱芜一体化。

让农民买房

莱芜地产市场回暖的起点是在2016年底到2017年初，从2017下半年开始爆发。

早在2016年，当地政府率先推行买房补贴，尤其是农民进城买房补贴。

2016年8月，莱芜市印发《莱芜市农民进城购房补贴办法》，成为山东全省17个地级市中第一个正式出台农民进城购房享受政府补贴政策的城市。

5万元补贴，用“购房券”的形式发放给农民。农民办理商品房网签时，持“购房券”结清房款，取得产权证后，开发商凭“购房券”和产权证明复印件，在住房保障部门结算补贴款。

有了这个举措，当地楼市核心区域去库存，那是相当的欢欣鼓舞。

根据莱芜市统计局的数据，截止到2017年底，累计已有 871户农民家庭获得购房补贴资格，其中累计580户已领取了补贴券。

2016年，还出台了减免税政策。购买90平方米以下住房，减按1%的税率征收契税，90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。购买改善性住房，面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

个人贷款购买首套住房，贷款低首付款可下调至20%，购买首套改善性住房，执行首套房贷款政策，加大公积金贷款力度，放宽提取条件。

曾经房价山东垫底 如今新房销量创新高

根据莱芜统计局数据，2017全年新建住宅商品房实现销售89.96万平米，同比增长78.65%，累计实现销售额45.81亿元，同比增长93.69%。

2017下半年，更是疯狂，各项指标持续刷新历史高位，其中住宅同期销量净增39.61万平米，直接拉动全市新建商品房销量增长75.52%。

莱芜人民信奉地段、地段，还是地段。莱城区和高新区是商品房销售的重心，占全市新建住宅商品房总销量的80.5%。钢城区库存高房价低。

从销售类型来看，2017年住宅现房销售15.87万平米，同比下降15.2%，期房销售74.08万平米，同比增长142.17%，期房占总销量的82.34%。

期房占比高，两个原因，一是进城的农民和城市刚需改善，都把目光放在了城中村的改造和新建房，期房优惠力度大，区位好，配套齐全，和破旧老房子相比更有优势。二是峻工面积少，很有可能开发商不愿意加快开发速度。

从户型看，90来米及以下的新房，销售7.4万平米，占总销量的8.22%。90到144平米之间的新房，销售60.65万平米，占全市销量的67.42%，是楼市需求的主流。144平米以上的新房销量为28.6万平米，占全市销量的31.79%。

90到144平米新房成主流，从侧面显示刚需和改善需求大量涌入，符合一家三口、四口的需要。莱芜人民不喜欢小房，也不喜欢别墅。

海量供地 居然频出

政府推地，速度极快。

2017年初，莱芜土地市场经历数月“地荒”，下半年却迎来大规模出让，成交楼面价不断刷新历史高位。

根据莱芜市国土交易中心数据，2017年共有35宗商住用地成功出让，出让地块面积为1443765.1平米，相比2016年出让总面积578097.1㎡，环比149.7%，出让地块总成交金额高达270630万元，和2016年总成交金额74010万元相比，环比265.6%。

土拍市场实打实，量价齐飞。2017下半年，开发商掀起拿地潮。2017年8月，莱芜本地地产商兴宇置业以251.08万元/亩的高价拍得六合地块，震惊业界，但这只是一个开始，11月市场进入井喷期，11月29日当天成功出让4宗国有建设用地使用权，总成交价款13.24亿元。其中高新区六区对面和胜利路都市花园西边的2宗地块以346.08万元/亩和375.47万元/亩的成交单价连破莱芜纪录。

根据当地数据，2017全年累计完成开发土地购置面积31.23万平米，较去年同期增长107.84%；累计实现新开工建设面积130.1万平米，较去年同期增长22.18%。

问题来了，多轮刷新地价之后，莱芜房价到底贵不贵？

全省洼地 远未填平

莱芜房价还是山东洼地。根据中国社科院财经战略研究院住房大数据显示，2017年12月，莱芜中位房价为5439元/平米，在山东17个地级市中排名倒数第一。

数据还显示，一线城市均价为52834元/平米，二线城市为14364元/平米，三四线及以下城市平均房价为6982元/平米。莱芜房价中位数，还够不着三四线的均价。

基数低，涨幅和增速就比较快，2017年初均价只有4700元/平米的莱芜，在2018年初已突破6000元/平米，多个区域涨幅在15%到30%不等。

不只是莱芜，整个山东三四线城市棚改和刚需，库存在不断下降。

根据省住建厅和山东统计局数据，2017全年山东商品房销售面积12813.2万平米，销售总量再创新高，截止2017年底，全省地产开发企业的现房待售面积3257.3万平米，比上年末下降22.0%，现房库存规模降至2014年以来低水平。

17个地级市中，有16个市待售面积成下降趋势，其中青岛、淄博、东营、烟台、潍坊、威海、临沂、滨州、菏泽降幅超过20%。

就算房价飞起 这样的区域就是不行

莱芜外来人口少，购房集中在核心区域，环境差、收入低的周边区域，库存还在增加。

均价高的雪野旅游区和均价低的钢城区差价达到3697元/平方米。

虽然莱城区、高新区库存化减比例大，同比分别下降27.3%和23.95%，雪野旅游区、经济开发区和农高区目前库存基本持平，钢城区库存不降反升，同比增长125.8%。

莱芜紧靠济南，未来的大方向是济莱一体化，靠近济南的地方房价高。

莱芜当地除了钢铁产业，基本没有什么优势，在环保严查和去产能的情况下很不乐观，加上济南重工业转移，莱芜可能要成为接盘侠。

济南强势拿下莱芜，赚得一个卫星城，面积扩大、GDP增加实力增强，掌握当地经济主导权。

济莱一体化的先行是房价，有钱人跑去济南买房，顺便炒高本地房价，多年前上海周边的昆山也是一样的套路，早期开发涌入大量客。

但问题在于，上海是一个工业产业能够造血输血的城市，拉长到10年的周期，环沪居住成为了主流，大批年轻人住在昆山甚至嘉兴。

莱芜的结局，很可能是被济南抽血，先从房价开始。我对于未来莱芜重工业基地的房价，很不看好。