北京四环内用地限制转建商品住宅

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核心区、中心城区、城市副中心等区域鼓励居住区相邻用地调整为社区便民服务、菜市场等为本地居民服务的居住公共服务设施。四环路以内和中轴线延长线、长安街延长线周边，将限制各类用地调整性质改建住宅商品房。日前，北京市规划国土委发布了《建设项目规划使用性质正面和负面清单》。

核心区：限制大型商业项目

为落实《北京城市总体规划(2016 年-2035年)》，发挥市场配置资源决定性作用，按照鼓励疏解非首都功能，鼓励补齐地区配套短板，鼓励完善地区公共服务设施，鼓励加强职住平衡的原则，市规划国土委编制建设项目规划使用性质正面和负面清单。按照区域，这份清单将本市划分成了6类地区。

■正面清单 包括鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为中央党政军领导机关办公和配套用房。鼓励历史建筑调整为博物馆等公共文化设施。鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为学前教育、养老设施。鼓励居住区相邻用地调整为社区便民服务、菜市场等为本地居民服务的居住公共服务设施。

■负面清单 包括限制各类用地调整为大型商业项目；限制各类用地调整为商务办公项目；限制各类用地调整为综合性医疗机构。限制各类用地调整为专科教育、高等教育用房。限制各类用地调整为住宅商品房。限制各类用地调整为仓储物流设施。

中心城区：鼓励改建出租型公寓

首都功能核心区以外的中心城区承担着疏解非首都功能，完善配套设施，保障和服务首都功能的优化提升的职能。将推进城市修补和生态修复,提升城市品质。

■正面清单 包括鼓励各类用地调整为养老设施。鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为学前教育设施。鼓励中关村科学城范围内的各类非居住建筑调整为科技创新用房。鼓励三环路以外商业零售、商务办公、酒店宾馆等建筑调整为体育健身、剧场影院、图书馆、博物馆等公共文化建筑,以及出租型公寓。鼓励居住区相邻用地调整为社区便民服务、菜市场等为本地居民服务的居住公共服务设施。

■负面清单 包括限制各类用地调整为大型商业项目。限制各类用地调整为大型商务办公项目。限制各类用地调整为区域性物流基地和批发市场。限制五环路以内的各类用地调整为综合性医疗机构。限制五环路以内的各类用地调整为中等职业教育、高等教育及面向全国招生的培训机构和文化团体。限制四环路以内的各类用地调整为住宅商品房。限制三环路以内的各类用地调整为仓储物流设施。

城市副中心：限制批发市场

围绕对接中心城区功能和人口疏解，促进行政功能与其他城市功能有机结合，以行政办公、商务服务、文化旅游为主导功能, 形成配套完善的城市综合功能。

■正面清单 包括鼓励各类用地调整为托幼、小学、中学等教育设施和养老设施。鼓励各类用地调整为社区便民服务、菜市场等为本地居民服务的居住公共服务设施。鼓励各类非居住建筑调整为体育健身、剧场影院、图书馆、博物馆等公共文化设施和医疗设施。鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为科技创新用房。

■负面清单 包括限制各类用地调整为一般性制造业、区域性物流基地和批发市场。

“两轴”及其延长线:

鼓励中轴线两侧建传统商业

中轴线及其延长线以文化功能为主，既要延续历史文脉，展示传统文化精髓,又要做好有机更新,体现现代文明魅力。长安街及其延长线以国家行政、军事管理、文化、国际交往功能为主,体现庄严、沉稳、厚重、大气的形象气质。

■正面清单 包括鼓励中轴线两侧的建筑调整为传统文化、传统商业、传统餐饮等历史文化项目以及图书馆、博物馆等公共文化设施。

■负面清单 包括限制各类用地调整为大型商业项目。限制各类用地调整为商务办公项目。限制各类用地调整为综合性医疗机构。限制各类用地调整为仓储物流设施。限制各类用地调整为专科教育、高等教育用房。限制各类用地调整为住宅商品房。

新城：鼓励战略新兴产业

顺义、大兴、亦庄、昌平、房山等新城坚持集约高效发展，提升城市发展水平和综合服务能力，建设高新技术和战略新兴产业聚集区。

■正面清单 包括鼓励各类用地调整为托幼、小学、中学等教育设施和养老设施。鼓励各类用地调整为社区便民服务、菜市场等为本地居民服务的居住公共服务设施。鼓励各类非居住建筑调整为体育健身、剧场影院、图书馆、博物馆等公共文化设施和医疗设施。鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为科技创新用房、高新技术和战略新兴产业用房。

■负面清单 包括限制各类用地调整为一般性制造业、区域性物流基地和批发市场。

生态涵养区：鼓励农业科技用房

门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆、昌平和房山的山区等生态涵养区坚持绿色发展，建设宜居宜业宜游的生态发展示范区、展现北京历史文化和美丽自然山水的典范区。

■正面清单 包括鼓励各类用地调整为托幼、小学、中学等教育设施和养老设施。鼓励各类用地调整为社区便民服务、菜市场等为本地居民服务的居住公共服务设施。鼓励各类非居住建筑调整为体育健身、剧场影院、图书馆、博物馆等公共文化设施和医疗设施。鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为酒店、餐饮娱乐等旅游接待用房以及农业科技用房。

■负面清单 包括限制各类用地调整为一般性制造业、区域性物流基地和批发市场。

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“清单”将影响项目手续办理

按照市规划国土委《关于社会建设项目分类标准的通知》的规定，社会建设项目一般分为三类：内部改造、现状改建、新建扩建。不同的项目将按不同的方式办理，其中，是否“符合正面清单”将会影响到项目的手续办理。

内部改造类是指建设项目符合正面清单，不增加现状建筑面积，不改变建设外轮廓。这类项目只是建筑物的规划使用性质发生改变且是符合正面清单的改变，而建筑面积、外轮廓均未变化。这类项目在建设时不再需要办理土地出让合同批准和建设工程规划许可证，可直接到市住建部门办理施工许可证即可施工。

现状改建类是指建设项目符合正面清单，不增加现状建筑面积，但改变建筑外轮廓或用地内建筑布局的建设项目。也包括位于重要大街、历史文化街区、市人民政府规定的特定地区的外装修工程。这类项目在建设时不再需要办理土地出让合同批准，企业可直接到市规划国土委办理建设工程规划许可证，取得批准后即可进入施工图设计环节。

新建扩建类是指不属于内部改造和现状改建的其他项目，包括建筑面积增加以及不符合正面清单的建设项目。

实践中，对哪些属于内部改造、哪些属于现状改建、哪些属于新建扩建，企业只需要关注四点：一、是否是合法建筑；二、是否符合正面清单；三、现状建筑面积是否增加；四、建筑外轮廓、用地内布局是否改变。

企业可对照市规划国土委发布的《建设项目规划使用性质正面和负面清单》,了解建设项目是否符合特定区域的规划使用性质正面清单。